“空置税”争议

文 《法人》记者 李立娟

空置税抑制房价的心理作用可能会大于它的实际意义，其到来应该说不会那么快，具体还需要更多的时间修正

据相关媒体报道，10月9日，由国务院参事室公共政策研究中心、新华网思客联合主办的2018年第三期《参事讲堂》在新华网举行。国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴发表主旨演讲，探讨未来中国城镇化的发展方向。

他表示，为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，房地产税应该分解为四个税：率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

关于中国房屋空置情况，仇保兴表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到20%。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

房地产税的立法正在推进，房屋空置税又一次引发社会公众的关注，究竟何去何从，引发关注。

空置税呼之欲来？

根据腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报此前联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示：中国主要城市的住房空置率整体水平在22%26%。

“目前一线城市空置率22%，二线城市24%。按照国家电网‘一年用电不超过20度’的标准，2017年全国大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率为13.9%，农村的房屋空置率则为14%。”就现在各大城市房产空置的具体情况，东恒律师事务所资本事业部主任殷建新对《法人》记者表示。

他进一步对记者解释道，房产空置税是指对房地产商开发完成后销售的商品房过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间段后，根据空置年限采用累进税率所征收的惩罚性税赋。

艾媒咨询CEO张毅同时对《法人》记者说，空置税抑制房价的心理作用可能会大于它的实际意义。因为空置税会有一定的压力，对房产的囤压起到一定的影响，对于炒房客来说，资金压力可能还是会有的，总体来说，如果比较大体量资金积压的话，资金压力要求他们转手的比较快。如果这个周期超过两年到三年以上，实际上是很难盈利的。所以一般来说，空置税会对专业炒房起到一定的作用。

“另外一个就是家庭储备的可能性因素，因为现在有很多房产是为自己孩子预留的。所以这种情况的空置税，立法细则里面可能会有一些基于实际情况的说明，这个恐怕还是有一定的讨论空间的。”他补充道。

关于近期空置税经常被提起的原因，殷建新认为，目前我国部分大城市住房空置率已接近或超过国际警戒线。房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平，贫富差距加大。因此，征收房产空置税十分必要，房产空置税就是政府为了充分利用资源，而对空置的居民房产进行收取一定量的税收。

张毅也认为，房产空置税经常被提起，主要也是在考虑整个房价空置，是作为一种手段或者调节方式而出现。

就房地产空置税对化解我国一些城市高房价难题的影响力度，殷建新认为，房地产空置税带来的利处包括：打破部分开发商捂盘惜售、待价而沽的企图，迫其降价促销；对于拥有多处房产而又闲置的房主，可以迫使他们出租或出售自有房屋，对抑制房租、房价过快增长，解决中低收入家庭的居住需求有着积极作用。

张毅则认为：“我倒是觉得，对整体来说有一定的帮助，对价格的趋稳有一定的程度。但是对于一线或者中心城市，或者比较大的城市来说，恐怕还是比较有限的。”

他进一步说，因为一线城市或者比较大的中心城市，总体来说其人口属于净流入为主，也就是说流入比流出要明显，或者说流入都是高知人才为主。这样的话，对于中高收入人群和经济的发展来说，房价上涨的压力还是难免的。

“换言之，对一线城市的增长，可能控制力有限。但是暴增肯定不会发生，经过与其他国家的对比分析，我国的总体房价，并不算高，本质上还有上行的空间。”张毅认为，对于空住率来说，也有上行的空间，因为目前不管是租和售的房子，抑或者自住，其实高流转还是比较频繁的。

五年内不会进入立法程序

今年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，包括各类立法项目116件。其中，第一类项目69件，即条件比较成熟，十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。房地产税法被列入第一类项目，提请审议机关或牵头起草单位为全国人大常委会预算工作委员会和财政部。

“如无意外情况，自2018年至2023年，空置税不会进入人大的立法议程。”殷建新对《法人》记者说，推行空置税、压制投资需求主要是为打击二手市场囤房行为，如果税率定得太高，现在的市场情况下，一线以外的市场大多会崩盘，估计内地短期内不会推出。需要对房地产相关税种进行归并，总体设计，系统推进房地产税制改革。

张毅同时认为：“空置税应该不会那么快，现在主要问题是房产税如何落实，整个税种的实施和健稳的发展，需要一定的修正时间。”

他进一步表示，在这个过程中，因为房地产的房产税主要是税种在交易过程中产生的。所以房产税到底运行得怎么样，对中国的整个社会经济的影响是什么程度，首先需要一个观察期。等房产税稳定以后才有可能推进空置税或者类似其他的税种。因为房地产行业比较特殊，针对房地产的税种酝酿出台，过去十几年里都是作为整个国民经济的一个很重要的抓手，这个影响确实比较大，所以整体还是会很慎重。

就投资和投机造成的住房空置究竟占了多大比重，殷建新认为，我国不动产登记制度还不够完善，要等待对住房空置进行精细统计。

张毅则对记者解释道，在投资和投机两者之间，在空置情况方面，投资比投机要强一些。如果一定要给一个比例的话，投资可能会占70%，投机大概会占30%。所谓投机就是以炒房为目的。而对自己的资产配置，有可能是股票，有可能是基金，也有可能是房产，这叫投资，投资是一个很正常的保值方式。所以某种意义上来说，适当的投资类型，不应该囊括在空置税的范畴。

落地恐不易

如果要落实空置税的前置条件，张毅认为，数据是最为重要的因素，因为要验证空置税对房价影响的辩证关系，需要控制在一定的辩证数据内。现在房价整体来说上涨的比较快，一定要有一个非常有效的数据去验证，有可能会得到一定的结果。否则空置税实施起来，可能会导致弊大于利的后果。

“所以我觉得空置税一定要有非常充分的论证才可以，我不认为可以轻易地提上议程。”张毅强调。

殷建新则认为：“可能会率先在人口净流入的大城市开征住房空置税试点。”

“其他国家来看，空置税的整体功效还是调节整个的产业布局，对税收本身贡献度其实总体来说都不大。空置税在各国所占的比例也不大，它只是一个区域分布的调节。所以，有不少国家去做，但是对于发展中国家整体来说还是偏少。”张毅对记者说。

殷建新对《法人》记者举例论证道，法国房屋若空置逾一年便要征收楼价10%的税款，空置两年是12.5%，三年为15%。荷兰政府则有权拆掉长期空置的房屋，若有房屋长期空置，便容许其他市民入住，若业主想夺回房屋则须证明该屋空置时间没有超过12个月。在温哥华，则须申报是否空置房，空置6个月须缴房产价值的1%，谎报业主将面临每天罚款1万加元的严厉处罚。英国房产被空置长达两年或以上，政府会对空置房屋征收100%的额外市政税。瑞典政府有权征用空置单位廉租于无房家庭。

结合国际上的经验，殷建新认为，就国内的现实情况来说，现在需要对于“空置”做出统一的定性再谈其他。建议对房屋空置税进行分类：一是对开发商征收的增量空置税，二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。

张毅也对《法人》记者说，房产空置税是一个对房产不得已而为之的办法，也就是说出台这个税种是偏下策，不应该是首选。

“因为现在房产作为一个保值工具或者增值工具，在过去十几年里面，大家在广泛使用。但是最近这三五年，由于整个房价的上升，其实是趋缓的。”张毅说。

其次，包括北京在内的大城市现在建了大量的经济适用房或者是廉租房，这对城市高速房价的增长是有缓解作用的。

“最后一点是消费观念的转变，公众对于消费观念相对来说转变得比较好。因为相较于之前因为房子有增长空间，认为一定会比利息要快，所以想办法贷款买房子。这样的生活乐趣或者是质量会明显降低。而现在，随着消费观念的转变，都将有助于推动整个房价缓慢或者是趋稳的势头。”张毅最后对《法人》记者强调。