我国酒店投资风险研究

摘  要：随着我国经济发展，国内生产总值和居民消费水平的持续提高，酒店业的投资与建设速度不断加快，酒店业发展迅速，数量急剧扩张。但在酒店业整体形势欣欣向荣的同时，酒店投资也暗藏风险。那么影响酒店投资的风险究竟有哪些？本文将对酒店投资的风险进行研究，并针对酒店的风险及来源提出了关于风险管理的几点建议。

关键词：酒店;投资风险;风险管理

一、酒店业投资的风险概述

（一）酒店业投资风险内涵

1、酒店的内涵

为了正确地定义酒店，我们还必须了解酒店行业的细分行业。酒店行业主要有这样几个分支，住宿、食品和酒水，酒店旅游，旅游娱乐（赌场、邮轮、博彩）。通过给予顾客舒适的体验，从而获得利润。在现代社会，住店不仅仅是一种基本需要，更是一种享受生活的方式。

2、酒店投资风险的内涵

投资风险可以定义为与任何特定投资的预期回报相关的损失发生的概率或可能性。简单地说，它是投资者的期望实现回报的不确定程度的度量。风险是评估投资前景的一个重要组成部分。大多数投资者在进行投资时都认为风险小是有利的，认为投资风险越小，投资收益就会越大。然而，经验法则是风险越高，回报越好。在酒店投资的每个阶段，业主都会面临不同的风险。风险是一个投资者、开发商和贷款机构与酒店业紧密联系在一起的概念，风险被定义为预期的现金流或回报不会收到的概率，酒店之所以存在风险，是因为投资者无法做出完美的預测。如果可以的话，他们绝不会进行收益率低于要求的投资。酒店投资分析通常提供点估计值，即单参数估计值，如IRR、债务覆盖率、贷款价值比和市场价值。

（二）酒店投资风险类型

与任何类型的房地产投资一样，酒店的生命周期有三个主要阶段：开发、运营和退出。开发酒店资产大约需要1到3年的时间，一个典型的投资者会持有该资产5到25年的时间。在生命周期结束时，投资者将出售或重新开发该物业。这一过程至少需要一年的时间，而且可能永远不会成为现实。因此，酒店投资继承了三种类型的风险，这三种风险可直接归因于其生命周期的主要阶段：开发风险、运营风险和退出风险。

开发风险是指投资者在将一块空地或现有建筑改造成可全面运营的酒店资产时所面临的经济威胁。显然，资产类型越复杂，开发风险越高。这种风险受资产的位置、定位、类型、物理特性、建筑和设计、资本结构等的影响。等级越高的酒店，开发风险越大。例如，豪华酒店则需要更多的时间来开发，它的空间规划和设计也复杂的多。

经营风险是投资者可能发现的另一种形式的风险。这种风险是指酒店有能力产生足够的收入，以达到特定的盈利水平。这种风险在资产生命周期的第4年到第25年是很明显的。如果一家酒店的未计利息、税项、折旧及摊销前的收益波动较大，其风险就会上升。寻求积极的财务业绩是经营者和所有者的工作。不幸的是，困难往往以经济放缓或新酒店进入市场的形式出现。有时，经营者并不能产生足够的现金流来偿还债务。酒店资产经营业绩的任何波动，都会对其所有者可用于偿还酒店抵押贷款的净经营收入产生重大影响。

退出风险存在于酒店的撤资阶段，可能发生在拥有酒店20年后。出售酒店是有风险的，因为有很多因素会影响价格。内部风险是指酒店的物理条件，比如它需要一个大的翻新。或许是太糟糕以至于没有必要进行翻新。出售酒店的外部因素包括市场经济环境造成的损失。其它可能导致销售亏损的外部因素包括新法规、社会因素和环境变化。

3 酒店投资风险的来源

3.1国家政策

政策风险主要是指政府法律、政策和法规的变化、税率和利率的变化或行业的专项整治所造成的风险①。国家政策对于酒店项目的投资影响主要包括：国家宏观调控政策，地方政府政策。国家的宏观调控政策又包括国家银行金融政策、房地产产业政策。那么，金融政策主要影响的是酒店在开发阶段的资金来源和运营情况。在金融状态好的情况下，酒店会得到国家在经济方面的支持，这样就会相对的容易很多。另外，国家的房地产政策也是影响投资风险的一大因素。酒店的开发要遵循国家房地产政策，如果国家房地产政策收紧，那么酒店的开发难度将会增大，相对应得就要投入更多的资金，那么风险也就相应的加大了。

3.2 选址

酒店选址是影响投资的一个重要因素。地点可以是一个巨大的需求发生器，推动收入和客户满意度。它还可以在出售酒店的时候增加酒店的价值。因此，所有者和投资者需要进行高度的价值分析，来确定一个显著的位置。地理位置将影响客人满意度、酒店每间可用客房的收入、增加的需求和整体盈利能力。若酒店的选址在经济相对发达的地区比如市中心，城市的市级商务区、商业中心和会展中心，则风险相对较大。如果想要风险相对较小，只能选择一些地址较偏的区域，这些区域人流量小，人均收入也低。这就对应了之前所说的风险大，回报高，风险低，回报低的道理。还应注意选址所处的区域规划情况，是否有对酒店盈利有利的市政规划，如未来的商业中心、产业中心、行政中心等等，但想快人一步的获取这些信息还是有一些难度的，所以就存在一些风险。另外，交通条件也是选址的重要条件，一般交通便利的地区客流量大，相应收入也会增加。

3.3经济风险

经济风险来源于内部风险和外部风险。内部的就是投资人所需要承担的风险。当投资人对资金需求估计错误时，直接影响到资金的筹集和使用计划。若是预测所需资金少于实际所需资金时，那就会导致资金缺乏，资金链断裂，推迟项目的进行，增加所需运营成本。那么，外部风险主要是指我国发展现状以及整个酒店行业的发展。国民生产总值高的国家自然人均购买能力相对较强，更多的人也愿意去旅游度假，对酒店的需求就大。但国家未来的发展和政策不是我们百分之百可以确认的。有个良好的产业结构也是酒店业发展的重要因素，随着我国对第三产业的看重，酒店业也是个朝气蓬勃的发展状态。

3.4项目规划与施工

在项目规划和设计并进行设计的过程中也会存在风险。规划和设计的风险主要是指设计技术的不精而导致的计算偏差，图纸的错误设计将会严重影响到后续的施工问题，有些甚至造成无法弥补的错误。还有就是设计时未能考虑全面，不能符合酒店的定位以及融入到当地的人文环境。若是没有意识到这些点，待到项目施工后将会难以弥补。

在项目施工方面，首先是成本风险。建筑所需要的原材料以及劳动力的成本，由于通货膨胀，一切成本费用都在呈上升趋势，这将导致投资风险一再上升。在施工过程中如遇到一些意外，例如工人不幸受伤，这时投资方将会拿出赔偿费，这样的案例发生不在少数，毕竟工人们进行的是危险的高空作业，这些都是不可控因素。建筑质量也会带来相应风险，一个酒店的建成并不是靠某一方来完成。而是由投资方，承包商，材料供应商共同合作来完成的。投资方没有办法保证每一环节都做得完美，偷工减料，修改图纸，这些情况都有可能会发生。

4 酒店业投资风险的管理

4.1 酒店业投资风险的预防

风险固然存在，我们所能作的就是承认它并且寻求方法去最小化风险。在去做任何投资之前都要做好风险评估，在最大程度上预测风险，并采取措施去控制它。风险评估的主要目的是找出影响酒店发展的因素并分析各种风险因素对酒店发展影响的程度，对它们进行排序，进而发现他们之间的内在联系，寻求减小或避免风险的措施和方法。

（1）层次分析法（AHP）是由美国运筹学家，T.L.Saaty在七十年代发明的系统和分析的综合评价方法，对每个因素给予重要性的判断，并用数值表示出来。具体流程步骤如下：

（2）专家分析法。可以通过咨询专家的方法来确定是否进行投资，目前市面上有很多咨询公司可供参考。根据他们的经验以及风险评估技术得出所需资金数量以及如何控制风险。

4.2 酒店投资风险的处理

4.2.1树立正确的投资观念，通过合理的评估来降低投资风险

投资与风险并存，只有树立正确的投资风险意识才能在一定程度上降低投资风险。当然除了有正确的投资观念以外，学会识别风险也是非常重要的。通过对风险的合理评估，在掌握风险管控规律的基礎上，综合考虑多种风险因素，如国家政策、经济、选址、项目规划与实施等因素，多层次剖析投资与收益的关系，利用专业的评估机构和方法，才能对酒店投资风险管理做出有效决策，对风险起到预防、掌控的作用和依据。

4.2.2.积极应对市场环境风险，做理智的投资者

投资资金如果使用银行贷款的话，往往要受多方面的制约，比如国家的政策等等，所以，在充分考虑个人投资能力的前提下，应尽量使用自用资金来进行酒店投资。当然，这还要根据具体情况来决定。在进行投资前，做好全面的投资可行性分析，把成本与投资回收期等因素充分考虑进去，这样才能有效地规避因为投资回收期长带来的风险。具体来说可以从两个方面来进行，一是对酒店选址及其周边环境进行分析，如酒店所处的地理位置、交通便利程度、酒店周边的配套设施和消费群体怎么样。二是对酒店将来的收益情况进行分析，即综合考虑酒店的设施布局来制定酒店的消费单价，综合自身条件来预测酒店未来的入住率。在充分考虑上述条件的情况下积极应对市场环境风险，可以有效地减少投资者的损失。

4.2.3对项目的设计和运营进行有效监测

在项目设计阶段，尽量选择实力强的设计公司。需要对设计工作的质量和进度进行监控，并对进度计划的合理性和可行性进行分析，尽量选择最优设计方案。其次，投资者要聘请专业的咨询公司，对项目设计和运营提供咨询服务。最后，投资方要聘请专业人员对该酒店工程项目的设计进行监控，对设计成果进行把关;在项目运营阶段，要着力开发商务散客的客源市场以及强化吸纳会务市场的能力。在酒店的硬件条件具备的前提下，发展高档散客客源。在巩固国内市场的提前下，进一步开拓海外市场，以获得海外客源。为了提高服务质量和管理层次，还可以招聘外籍员工，并着力打造品牌形象。

4.2.4审慎应对不可控风险

导致不可控风险的因素有很多，包括自然风险和其他机动性大的风险，这些风险难以预料，对于可预判的不可控风险投资者可以做出以下预防：

投资者在选择投资资金的时候，尽量确保是自己的可流动资金，这样可以在很大程度上减少因为投资失败造成的根基上的损伤。另外，投资者在进行投资的时候可以分散投资资金，实现投资的多样化。如果在投资资金有限的情况下可以选择银行贷款的方式进行投资，同时可以采取分散风险的方式，引入其他投资者来一起承担风险，减少投资者的资金压力。

投资者在进行投资时，首先需要保持良好的心态，冷静的应对突发风险，其次需要关注国家的相关政策，以及银行利率等相关变化，我们也可以选择购买保险的方式来保护一些风险相关的损失。这意味着万一发生损失，将得到一些经济补偿。投资与风险是相伴而生的，但我们可以通过自己的努力将风险降到最低。

参考文献

[1]  夏莹. 某度假酒店项目开发风险管理研究[D].北京交通大学，2018.

作者简介：赵丹丹（1993.09—），女，汉族，安徽合肥人，江苏师范大学马克思主义学院，18级在读研究生，硕士学位，专业：马克思主义理论，研究方向：马克思主义基本原理。