新收入准则对房地产企业的影响研究

申瑞芳

【摘  要】财政部于2017年7月5日发布了修订后的《企业会计准则第14号——收入》，于2018年1月1日正式实施。与原收入准则相比，新收入准则在收入确认、合同成本处理、信息披露等多个方面发生了重大变化。论文在分析新收入准则主要变化的基础上，对新收入准则对房地产企业的影响进行分析，进而提出应对措施。

【Abstract】The Ministry of Finance issued the revised "Accounting Standards for Enterprises No. 14 - Revenue" on July 5， 2017， which was officially implemented on January 1， 2018. Compared with the original revenue standards， the new revenue standards has changed greatly in many aspects， such as revenue recognition， contract cost processing， information disclosure and so on. Based on the analysis of the main changes of the new revenue standards， this paper analyzes the impact of the new revenue standards on real estate enterprises， and then put forward countermeasures.

【關键词】新收入准则;房地产企业;财务影响

【Keywords】new revenue standards; real estate enterprises; financial impact

【中图分类号】F299.23;F275.2                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）10-0064-02

1 引言

收入作为六个会计要素之一，在会计确认、计量、报告上具有举足轻重的作用，是衡量企业竞争力的一个关键指标。为了进一步适应全球化的步伐，企业会计准则进一步和国际会计准则接轨，财政部于2017年7月发布了《企业会计准则第14号——收入》（下文简称“新收入准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行新收入准则。新收入准则的实施对各行业都会产生影响，房地产开发企业业务复杂，销售周期长、金额高，对其影响更为深刻，因此，本文针对新收入准则对房地产企业的影响进行分析，并据此提出对策建议。

2 新收入准则的主要变化

2.1 收入确认模型的变化

在原收入准则中，收入的类型分为销售商品收入和提供劳务及建造合同收入两类，这两类收入类型所适用的准则、收入确认模式和确认方法都有所不同。新收入准则对上述两类收入类型进行了合并，并确定了五步法收入确认模型：第一步，识别与客户签订的合同;第二步，识别合同中的单项履约义务;第三步，确认整体的交易金额;第四步，结合履约义务，将整体的交易金额分摊至各单项履约义务;第五步，满足控制权转移时，对不同的单项履约义务确认收入。

2.2 收入确认时点的变化

原收入准则对于收入确认时点的判断标准是“风险报酬转移”，新收入准则中把控制权转移作为收入确认时点的判断标准。这主要是因为，在企业实务中，对于风险报酬是否转移的判断存在主观因素，而在新收入准则中明确列示了考虑控制权转移的五种现象，以及判断在某一时段内商品或者服务的控制权转移的三种条件，这就使得企业可以更好地判断收入确认时点，让收入确认更加客观，提高了会计信息的可比性。

2.3 合同成本处理的变化

原收入准则中，对于企业在合同签订、完成阶段所发生的费用，规定在符合一定条件的情况下，可以计入合同成本。新收入准则提出了合同取得成本和合同履约成本的概念。合同取得成本用来归集履约义务之前所发生的成本，合同履约成本用来归集履约义务开始之后的成本。这一区分使得摊销期限超过一年的合同取得成本可以资本化处理，如销售佣金，其可作为合同取得成本资本化处理，并和收入确认采用相同的基础进行摊销，计入当期损益。

2.4 收入信息披露的变化

与原收入准则相比，按照新收入准则的要求，资产负债表中新增了两个项目，即合同资产和合同负债，这标志着我国从“收入费用观”向“资产负债观”的转变。原收入准则对收入信息披露的要求相对较低，信息披露不够充分，新收入准则新增了对披露内容的规定。这些都更加有助于财务信息使用者理解信息，并作出正确的决策。

3 新收入准则对房地产企业的财务影响

3.1 新收入准则对房地产企业会计核算的影响

房地产企业的销售分为现房销售和期房销售。房地产企业现房销售和普通商品的买卖流程基本相同，即企业先和客户签订合同，然后在收到客户款项之后将房产交付。因此，现房销售属于某一时点内履行履约义务，按照交房时点确认收入。期房销售模式下，客户在与企业签订合同时会缴付一部分房款，剩余房款按照合同约定在一定期限内进行支付。按照新收入准则的规定，期房销售属于时段履约义务，这样房地产开发企业不需要按照交房时点确认收入，即可按照履约进度提前确认部分收入。

3.2 新收入准则对房地产企业财务报表的影响

由于收入确认时点、合同成本处理等的变化，使得财务报表也会随之发生变化。资产负债表和利润表项目受新收入准则的影响，会在一些项目上发生变动。

3.2.1 对资产负债表的影响

新收入准则对资产负债表的影响主要体现在两个方面：第一，新收入准则增加了“合同资产”“合同负债”两个项目。“合同资产”和“应收账款”不同，它的权利的实现依赖于其他因素的顺利实现而取得，例如，合同剩余部分的顺利履约才能取得合同资产收回的权利。“合同负债”和“预收账款”不同，“合同负债”是企业在履约义务履行之前先行收取的款项，也就是企业如果有“履约义务”，提前收到的款项应计入“合同负债”，例如，企业销售房产提前收到的款项。第二，由于受新收入准则的影响，资产负债表中的项目“存货”“预收款项”等项目金额发生了变化。在原收入准则的指导下，“存货”和“预收账款”在资产负债表资产和负债栏进行列示，待合同履约义务完成之后才能结转。根据新收入准则的指导，随着履约进度的推进，资产负债表上的“存货”项目也相应地减少，“预收账款”金额也随之下降。

3.2.2 对利润表的影响

由于受到新收入准则的影响，利润表项目也会发生变化。在企业应用新收入准则之前，期房销售取得的款项计入“预收账款”科目，这也就意味着房地产开发企业虽然收到了客户的预付款，却不能将预付款确认为收入，也就不能计入企业的利润。企业在应用新收入准则之后，房地产开发企业与客户签订合同之后，可以按照合同的履约进度及时确认收入，也就相应地会使得企业短期内利润有所增加。

4 应对措施

4.1 加强财务人员培训

由于新收入准则和原收入准则相比有较大的变化，并且运用新收入准则时会涉及大量的会计估计，财务人员作为新收入准则执行的主体，企业应加强对财务人员的培训，以应对新收入准则所带来的挑战。在进行人员培训时，一方面，要加强对新收入准则变化的学习，让财务人员更好地理解新收入准则;另一方面，要加强对财务人员沟通能力的培养，新收入准则的应用对财务人员提出了更高的要求，需要加强各部门之间的沟通，提升财务人员的综合素质。

4.2 加强合同管理

在新收入准则中规定了“在建造开发期间内按履约进度确认收入”的条件，如果房地产开发企业采用履约进度来确认收入，相比原收入准则而言，收入确认时点将提前，那么企业在开发期的收入将大幅提高，相应地对房地产企业财务信息的影响也是巨大的。因此，房地产开发企业需要加强合同管理，通过识别合同，确定收入确认方式。

4.3 加强信息披露

原收入准则下，对于企业收入确认相关政策等信息披露要求较低，房地产企业按照时点确认收入，大部分企业在附注中并没有对收入确认的具体时点进行详细披露。新收入准则的应用，需要进行更多的职业判断，对信息披露的要求更高。企业应该从制度上保障信息披露工作，形成专人负责机制，同时，财务总监作为信息披露的主要负责人，所有披露需财务总监签字确认之后方能对外报送。同时，建立追责机制，对于因工作过失等原因导致未按要求进行信息披露的责任人追责，以此督促相关人员做好信息披露工作。

4.4 推进业财一体化管理模式

在新收入准则的进一步推动下，对财务部门的要求也进一步提高，财务不仅僅需要会计核算，还需要加强和其他部门的协作。为了保障收入准则的顺利实施，财务部门要和其他业务部门合作。房地产企业可以将新收入准则的应用作为契机，推进业财一体化管理系统的构建，把业务端和财务端紧密结合在一起，实现企业财务数据和业务数据的互联互通，更大地提升管理效率。

【参考文献】

【1】财政部会计司编写组.《企业会计准则第14号——收入》应用指南[M].北京：中国财政经济出版社，2018.

【2】王峰章，孙娜.新收入准则对房地产行业的影响研究[J].财务与会计，2018（12）：36-39.