不动产权利登记制的经济分析及应用

周跃敏

摘要：自中国进入社会主义市场经济时代之后，房地产行业在中国得到了迅速的发展，首先必须要给予肯定的是，该行业对中国经济的平稳快速增长起到的促进作用。但是在快速发展的过程中，也必须要正视其中所存在的问题。不动产权利登记制的实施有助于进一步保障我国房地产经济的健康、可持续发展，本文对此进行了分析。

关键词：房地产;不动产;登记制度;经济分析

一、不动产登记制度和我国房地产经济之间存在的关联

（一）简述不动产

不动产的最直观的含义就是无法轻易移动或者交换的资产，主要包括房屋、土地、自然环境中的物质，如草地、树林等，这些都属于不动产的范畴。而不动产登记制度就是一项对当事人项不动产登记机构申请的不动产的所属权以及相关权利进行记载并进行公示，通过法律手段证明不动产所属人。

（二）不动产登记的内容

首先，需要注意的是，不动产登记制度是为了保护不动产所有者对不动产的所属权和相关权利，并不是为了协调市场上房地产行业的房价问题，只是间接导致房价的降低。除此之外，不动产登记的内容也不与房产税有直接关联，只是通过不动产登记来促进房产税的征收，从而规范整个房地产行业的行业秩序和运行效率。而不动产登记的主要内容是包括当事人向机构进行土地和房屋的登记请求，由不动产登记机构进行权属的核查事实，经确认后申请的房屋所属登记在登记簿上并进行公示，那么该房屋的所属权以及相关权利将生效并受到法律保护，而该登记也可以作为法律证明。

二、我国房地产行业发展现状分析

（一）房地产行业的发展模式存在漏洞，在各城市中的发展不平衡

在我国的一些大中型城市当中，房价飞速上涨，与当地民众的实际购买能力出现冲突。部分城市当中可以用来进行房地产项目开发的土地非常有限，开发商之间竟争激烈，最终致使这些城市存在房价过高的情况。但是在一些经济发展相对较慢的中小型城市当中，因为外来人口数量比大型城市更少，大型企业的数量也更少。当地政府为了促进地方经济的快速增长，通常都是采用低价出售土地的方式来吸引建筑开发商，由此实现带动经济增长的目的。这一系列措施导致我国很多大中型房地产开发商将发展目标转移到这些中小型城市當中，但是这些中小型城市经济建设速度相对滞后，外来人口数量很少，人们对于购房并没有强烈的要求，使得供大于求和产能过剩的现象非常常见。但这也让房价在这些中小型城市当中，维持在了一个相对稳定的状态。

（二）可进行房地产项目建设的土地越来越少

就中国土地资源的特征进行分析，可以归纳为“一多三少”。即土地总量较多，人均土地占有量占有较少，高质量土地资源较少，可进行开发的土地资源较少。中国的城市发展目标，给各大城市和资源利用与环境保护都带来了很大的挑战。长时间以来，因为我国城市化和工业化进程的不断深入，尤其是在进行住房改革之后，中国房地产行业得到了迅速的发展，房地产行业（特别是商品房开发）进入到了迅速壮大的时期，这便代表了城市当中有大量土地被征用，闲置的土地资源越来越少。有些大型房地产开发商存在有大量囤积土地的现象，他们故意把土地存积到当地房价上升时在进行房地产项目的建设，希望以低土地成本来获取更多的经济利益。但实际上，这一行为是对当地房地产市场正常秩序的一种破坏。

（三）不同类型城市土地价格差异对房价造成影响

上文提到，房地产行业的发展与我国经济建设存在有巨大的关联性。房地产市场需求的增加，凭借的是该城市对当地人口的吸引力以及对外来人口的吸引力。而这种吸引力与凝聚力的来源是该城市在民众眼中所呈现出了潜力与实力。对于中国的大型城市来说，有着经济建设速度快，可以大量吸引外来人口进入城市的特点。这些特点不仅能够使得城市经济建设速度能够得到大幅度的提升，但也造成了这些地区房地产资源的紧张，无法达到大量人口居住的要求。但是正因为这样，中国一线城市的土地价格自然要超过二线或三线城市很多。再对我国的二线城市和三线城市进行分析，因为当地产业发展以及公共资源的建设情况，导致了当地人口数量将会处在相对稳定的状态，难以出现爆发性的增长。并且这些城市的经济建设情况也在无形当中影响着房地产的价格，同一用途的土地在不同城市当中，体现出很大的价格差异。

三、不动产登记的经济分析

不动产登记对房地产经济的影响主要体现在以下几个方面：

第一，不动产登记对房屋买卖的影响。在房地产经济活动的开展过程中，最主要的经挤行为就是房屋买卖。在房屋买卖的经济交易活动中，不动产登记就会给房地产交易带来重要保障。但是不动产登记并不会对房屋买卖活动产生过大的影响，这一点主要是由于现阶段不动产登记的主要目标是对现有的各机构房地产资源进行整合，以强化我国对房地产经济产业的管理能力。但是不动产登记也会对房地产经济产生一定的影响，这些影响主要体现在二手房交易市场之中，由于不动产登记的实施会使二手房交易中有房产税的产生，进而对二手房买卖的价格产生一定幅度的影响。

第二，不动产登记对房价的影响。不动产登记的实施与落实，不仅会对房地产经济的发展过程产生重大的影响意义，更会对房价产生一定程度的影响。不动产登记的主要目标就是会对房地产经济进行宏观调控以及管理落实，也就会使房地产市场中出现大量的房地产经济调控政策，而政策的落实一般是以房地产经济区域内的房地产市场情况、人口情况以及人口经济收入息息相关的，也为房产税的实施奠定了基础，这就会对房地产的房价产生一定的影响，导致房价下降的压力产生。再加之老旧房屋的产权问题影响，就会是不动产登记所产生的影响问题被放大，也会使房地产经济市场的形式出现变化，给房地产经济发展中的房屋市场价格走向带来影响。

四、结束语

房地产经济作为我国社会经济的发展的重要组成结构，通过不动产登记制度的落实与实施，能够为我国房地产经济的发展稳定性和科学性建设提供制度保障，降低房地产经济发展的压力，对我国房地产经济发展有着重要的推动意义。

参考文献：

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