业主委员会维护建筑物区分所有权的困境及出路

文/孙铭成

一、问题的提出

随着我国城市改革发展的需要，新式高层建筑逐步取代老旧的低层住宅小区，以致《物权法》中传统的所有权理论无法适应时代的需求，建筑物区分所有权的概念也应运而生。根据《物权法》的规定，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和公共管理权三项权利。然而，对于共有权，《物权法》采取了回避的态势，以致业主与物业公司、业主内部之间纠纷不断，例如公共区域维护、小区车位争夺等。为了解决这些纠纷，业主委员会应运而生。然而，《物权法》没有规定其是否具备诉讼主体资格。当出现建筑区分所有权纠纷时，业主委员会能否以自己的名义起诉成为社会关注的焦点。此外，由于诸多方面的原因，全国成立业主委员会的小区仅有20%，其中运行良好的仅占约15%。因此，迫切需要调动业主参与业主委员会的积极性。本文运用相关民法理论及诉讼法法理，对上述问题逐一进行解释，以期能使业主委员会更好地维护业主的建筑物区分所有权。

二、业主委员会不具诉讼主体资格的成因及出路

（一）司法实践对业主委员会是否具有诉讼主体资格的判断

研究业主委员会是否应当具有诉讼主体资格，不妨先从比较法角度观之。世界各国对业主委员会的主体资格规定不一，司法实践的认定标准也各不相同。例如，德国不认为业主委员会是具有法人资格的团体，法国却将其视为具有法人资格的团体，可以代表业主参与民事诉讼，美国虽然没有在法律上承认其有法人资格，但相关判例却承认其具备诉讼主体资格。我国的情况与美国基本相似，立法尚未明确其具有法人资格，但司法实践的处理方式稍有不同，具体案情及法院裁判规则如表1所示。

表1业主委员会诉讼资格裁判规则

由表1可知，业主委员会诉讼须满足以下条件。其一，业主委员会须由小区业主选举产生，成立后须在相关部门登记，未登记的业主委员会诉讼主体资格不实。其二，业主委员会提起诉讼须经业主授权，且诉讼请求是为了维护全体或大部分业主的合法权益。其三，业主委员会的诉讼请求须在其正常的物业管理行为范围内。此外，从最高院发布的司法解释也不难发现，物业公司合约结束后，请求其移交物业服务用房及相关资料也属于业主委员会正常的物业管理行为范畴。

（二）业主委员会获取诉讼主体资格的法律障碍

在司法实践中出现如此差异，其主要原因是业主委员会的诉讼主体资格在法律上存在障碍。《物权法》在立法过程中曾试图赋予业主委员会诉讼主体资格。然而，有部分学者指出，业主委员会如果具有诉讼主体资格，则其既可成为原告，也可成为被告，但若当业主委员会作为被告败诉，则其无法独立承担败诉方的责任。

因此，笔者支持吴庆宝教授的观点。吴庆宝教授认为，在司法实践中，难以出现业主委员会侵犯物业公司权利的案件。即使出现侵害物业公司的纠纷，也只是业主与物业公司之间的个人侵权纠纷，而不是业主委员会与物业公司间的侵权纠纷。此外，业主委员会实际上也拥有部分独立财产，主要是履行职责的活动经费。

在笔者看来，民事诉讼中起诉在先，承担责任在后，这是两个不同的阶段。因此，不能把能独立承担责任作为判断一个组织具有诉讼主体资格的先决条件。业主委员会背后的权利义务主体是小区的全体业主。即使业主委员会需对外承担败诉的法律后果，也可由其代表的全体或部分业主来承担。因此，在法理上及实践操作上赋予业主委员会完整的诉讼主体资格其实并无障碍。

（三）立法上赋予业主委员会诉讼主体资格的可行性与必要性

笔者认为，首先，在法律上应当明确业主委员会具有诉讼主体资格。从目的角度观之，小区设立业主委员会最大的价值在于后者能够维护建筑物区分所有权。确认业主委员会的诉讼主体资格，相当于给其配备了维权的重要武器，能够有效地排除司法实践过程中不必要的障碍，契合立法上设立业主委员会制度的目的，具有正当性与可行性。

其次，明确业主委员会的诉讼主体资格是诉讼程序中对相关实体实施权利义务审查的前提。因此，明确业主委员的法律地位，不仅有利于法律体系的完善，还会使法院更好地开展业主委员会维护建筑物区分所有权案件的实体审查工作。此外，建筑物区分所有权的权利客体较大，案件类型也纷繁复杂，以法院有限的司法资源恐会疲于应对。若能明确业主委员会的诉讼主体资格，便能让业主委员会中的精英运用其专业知识，从而更专业地解决问题，将业主提起的非专业、非理性的诉讼转化为专业化、理性化的诉讼。这能在一定程度上缓解司法压力，具有一定的必要性。

最后，确定业主委员会的诉讼主体地位符合社会发展方向，有助于小区内部的稳定发展。因为业主委员会是一个代表业主公共利益的常设机构，相较业主通过自力进行救济，抑或是业主大会这种非常设机构，业主委员会在维护建筑物区分所有权方面更具优势。因此，赋予业主委员会诉讼主体资格亦符合社会发展趋势。

三、业主委员会难以设立的成因及出路

业主委员会成立与公司成立不同。公司成立时，各股东以合伙人的关系紧密结合在一起，而小区业主作为建筑物区分所有权人仅因为小区共有权方面的问题不可避免地与其他业主产生关联，所以业主对共有区域管理的积极性显然无法与为了共用利益相结合的股东相提并论。因此，业主委员会难以设立。

（一）业主参与意识及法律意识淡薄

由于受到我国传统文化的影响，大多数业主参与小区管理的意识不强。即使是具有参与小区管理意识的理性业主，在对个人利益与时间成本进行衡量后，也会保持消极旁观的态度：从博弈论的角度看，小区或许的确会出现一些建筑物区分所有权的纠纷，但纠纷不一定会发生在自己身上，即使发生在自己身上，业主委员会也不一定能够帮助自己有效地解决纠纷；倘若出现侵犯全部业主权益的纠纷，则总会出现积极的业主进行维权，无需自己亲身参与。正是这种“搭便车”的消极心态，导致物业纠纷不断，小区业主委员会也难以设立。业主委员会的设立及工作情况具体如表2所示。

表2 业主委员会设立及工作调查表

业主参与意识淡薄主要是因为其法律意识淡薄。我国调整建筑物区分所有权纠纷的法律主要有《物权法》《合同法》《房地产法》。据调查报告统计，仅有不足20%的业主对上述法律的知晓程度达到“比较了解”及以上，而“不太清楚”和“根本不清楚”的业主比例均高达约40%。由于大部分业主法律意识淡薄，许多业主甚至连设立业主委员会的原因都不甚清楚。这导致业主们很难积极主动地构建业主委员会以维护彼此的共同权益。

在笔者看来，要使业主自愿地设立业主委员会以实现小区自治，首先需要帮助他们对现行法律法规形成基本的认识，尤其是建筑物区分所有权的相关规定。对此，物业宣传部门应当大力宣传相关的法律规定，唤醒沉睡在业主内心深处的法律维权意识，也能使业主委员会中的精英成员能基本掌握运用法律维护业主合法权益的技能。在促进业主参与积极性方面，业主委员会可以在业主中遴选出优秀的业主参与业主委员会的管理，使他们在合适的岗位发挥各自的专业能力。这在展现业主委员会设立的正当性、提升管理人员素质水平、促进业主之间对信息互通等方面都具有积极的作用。

（二）应充分保障业主知情权

在笔者看来，保障业主知情权的关键在于赢得业主的信任。首先，成立业主委员会的程序须公开透明，业主委员会的候选人须在小区公示五天以上并听取每一位业主的意见，尊重每一位业主的选择权。此外，可以在业主委员会设立前约定后期如何保障每一位业主的决议知情权。如此一来，业主就会对设立的业主委员会产生信心。

其二，建筑物区分所有权的实现离不开业主委员会的决议，《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。“因此，要使业主委员会的各种信息能够及时地传达给每一位业主，双方应多作良性的沟通交流。

四、结束语

我国业主委员会制度起步较晚，部分主体自治理念缺乏，相关制度不完善，小区自治水平较低，造成了业主委员会难以设立、诉讼主体资格不明等诸多困境。对此，首先应当构建业主委员会工作平台，及时推送工作报告及最新决议，确保业主的知情权，促进业主积极参与，使业主委员会更具有正当性。其次，诉讼主体资格作为业主委员会维权的重要武器，应当明确赋予业主委员会并加以监督。