新时代商业地产的发展管理研究

文/卢醇

当前，在国内城市经济体系中，商业地产发挥着举足轻重的作用。伴随经济转型发展的步伐不断加快，第三产业所占的比重越来越大，城市化进程的速度不断提升，新时代的商业地产经济正释放着越来越大的潜力。然而，伴随商业地产的快速发展，许多发展中的问题正在逐渐显现，这些问题与矛盾正制约着商业地产发展的脚步，影响着商业地产发展的质量。笔者将结合自身经历，研究分析这些制约商业地产发展的问题与矛盾，从而找到合适的解决对策。

一、当前国内商业地产发展状况

（一）商业地产发展速度较快，但需求分布不合理

进入二十一世纪，国内商业地产发展速度显著加快，虽在2014年前后出现了短暂的低迷，但步入2015年后，又重新进入发展的快速通道。然而，前期大量开发建设商业地产，导致商业地产的库存量较大，许多城市的商业地产发展不可避免地陷入停滞，甚至出现滑坡的状况：已建成的商业地产无法完全投入运营，空置面积不断增加；已投入运营的商业地产人流不足，企业资金回收压力逐渐显现。不仅如此，商业地产供大于求的现象还使一些在建项目陷入停摆的危机。同时，由于各种商业地产产品同质化情况严重，商业地产行业内的竞争日趋激烈，行业发展压力巨大。

（二）商业地产发生巨大变化

随着商业地产经济模式的不断完善，传统的、单一的购物式商业地产已无法满足城市发展的需要。商业地产模式开始向体验式、多元式转变，其规模、数量、性能等各方面都发生了巨大的变化。同时，商业地产模式的发展使越来越多的地产企业加入其中，这块“蛋糕”不再为万达、华润等少数企业所分享，龙湖、保利、万科等企业开始向商业地产领域进军。此外，越来越多的二、三线城市开始出现购物中心等初级的商业地产模式，并向着城市商业综合体的方向逐步发展。

（三）商业地产的分工越发明确、高效

一般情况下，传统的地产开发商主要擅长房屋的建设，而在商业地产领域缺乏成熟的管理运营经验，因而往往选择与外脑协作，形成专业的管理团队。正因如此，商业地产随着其运营模式的不断丰富，开始出现行业细分。不同类型的商业地产会形成独具特色的管理运营团队进行操盘运营。

（四）开发成本明显增加，租售模式共存

随着商业地产发展速度过快，发展分布不均衡的情况愈发明显，商业地产的销售速度、销售价格、销售量也必然开始下降。这使大量商业地产开发商受到资金的限制，难以继续保持高速的开发状态。同时，由于商业地产融资渠道的缺乏，企业为了尽快回笼资金、提高收益，会选择租售并举的方式进行运营，商业地产项目也由传统的建成后销售模式转变为持有经营模式。因此，商业地产的保值与增值问题成为商业地产开发商迫切需要解决的问题。

二、新时代商业地产面临的问题与矛盾

（一）商业地产发展管理目标不明确

首先，管控政策缺乏连续性，商业地产的宏观调控应变能力有限。商业地产普遍体量较大，开发周期较长，因而在其开发过程中，容易受到市场宏观调控政策的不断影响。不仅如此，政府有关部门关于地产的调控政策对于商业地产的针对性有限，许多政策虽然在住宅领域能够发挥显著作用，但对于商业地产领域而言却收效甚微。其次，商业地产作为地产的一大细分行业，相较住宅行业而言，其民生保障功能相对较弱，扶持地方经济功能相对较强。因此，地方政府往往将商业地产作为其地方经济的关键力量而大力扶持，忽视了商业地产经济自身的发展规律，这对商业地产的发展殊为不利。

（二）商业地产管理法规体系不完善

当前，我国虽然对商业地产的管理有着一定的法律法规，却没有形成完整的、全面的法规体系，无法将目前商业地产发展过程中遇到的问题妥善解决。不仅如此，有些法规体系虽已颁布执行，却缺乏可操作性，无法在现实生活中真正实施。这一情况直接导致许多地方出现了商业地产的“烂尾楼”，对当地经济发展造成了一定的不利影响。

（三）政府缺乏商业地产管理手段

在对商业地产进行管理时，由于法律法规体系的不完善，地方政府无法对商业地产进行有效管理。在解决商业地产发展过程中遇到的问题与矛盾时，各级政府往往采取“拆东墙补西墙”的模式，无法从源头真正解决问题。虽然近年来为了实现对商业地产的长效管理，各地政府相继颁布施行了一系列的政策文件，但由于区域的局限性、政策的时效性、执行的可操作性等问题，往往无法真正实现管理的初衷。

三、新时代商业地产发展管理对策

笔者通过对当前商业地产发展过程中出现问题的总结，结合自身管理商业地产的从业经验，发现这些问题主要可以通过四种方法加以解决。

（一）建立长效管理机制

商业地产当前发展中遇到的种种问题，关键原因在于其长效管理机制的缺失。政府有关部门应根据商业地产发展的状况与形势，在考虑地方特点的同时，提升管控能力，确保商业地产经济平稳健康发展。一般而言，地方政府可以从三个方面着手。其一，政府有关部门要相互沟通、通力协作，在充分认识当地商业地产发展形势的前提下，在准确运用中央政策的同时，合理制定发展规划，尤其是落实规划的实施细则，确保规划真正落到实处。其二，各级政府要厘清商业地产的发展思路，通过创新思维探索商业地产发展新模式，尝试可持续发展。其三，主管部门应根据商业地产不同阶段的发展实际，对发展目标进行分解落实，帮助商业地产健康发展。

（二）完善相关法规体系

法律法规是商业地产得以健康发展的关键，缺乏法规的保护，商业地产的发展势必将受到各方更严重的制约与影响。地方人大、地方政府应根据国家有关商业地产的管理法规体系，结合自身区域特色，制定并完善本区域的商业地产管理法规，使本区域的商业地产管理有法可依、有章可循。此外，政府主管部门还应根据不同时期商业地产的发展情况，适时调整商业地产管理法律法规，保证法规的适配性、有效性，使法规真正成为商业地产管理的依据所在。

（三）有效控制商业地产成本

随着商业地产的不断发展，其开发运营成本也显著提升。因此，政府有关部门应从城市管理的根本意义出发，从居民生活的幸福感出发，建设属于人民的商业地产，使商业地产能够融入居民的日常生活，成为保障社会运行的中坚力量。

（四）探索建立商业地产管理制度

商业地产的管理并非只能通过相关主管部门方可实现，企业自身的管理也十分重要。笔者认为，这主要包含两个方面。其一，企业应积极与政府部门保持联系，及时了解国家调控商业地产发展的方针政策，从而真正解决问题。其二，充分运用央行降息调控政策，加大对社会资本的吸收力度，使更多资本能够融入企业商业地产的发展过程，真正帮助商业地产平稳、健康发展。

结语

总而言之，商业地产自身具有很强的复杂性，其管理与运行涉及因素多，覆盖范围广。因此，要真正实现商业地产的有效管理，势必需要政府主管部门制定并完善相应的法律法规，开发企业要建立健全自身的管控体系，社会各界要参与优化商业地产的规划管理，实现商业地产的全方位发展。同时，不同商业地产企业要结合自身发展与区域发展的实际，因地制宜创新运营管理模式，推动商业地产经济在新时代平稳健康发展，为城市正常运行提供助力，为市民美好生活奠定扎实基础。