中小城市房地产发展现状及影响因素研究——以达州市为例

文/张艺川 徐登阳

引言

从2017年开始，大城市陆续采取了不同程度的调控措施，加之棚改进程的加速推动，中小城市房地产业突然由低迷走向活跃,市场活力被激发。随着需求提前释放，中小城市房地产市场增速变缓，甚至出现下滑，去库存面临着更大的压力。因此，本文以达州市为例，研究房地产行业的发展状况，从多个角度分析其存在的问题及其影响因素，并结合相应的问题提出建议，以期能为未来达州市以及其他类似的中小城市房地产的发展提供参考。

一、中小城市房地产市场发展状况

2017年之前，中小城市房源供应充足，库存处于较高水平，但近几年外生需求不断扩大，拉动消费增长，导致房地产供需失衡，助推房价上涨。达州市作为五线城市，受到国内房地产市场结构变化的影响，房地产市场在2017年至2019年主要表现出以下特点。

（一）市场起伏不定，房价稳步上升

达州市房地产市场在2017年和2018年呈现出一派欣欣向荣的景象，而2019年房屋成交量和成交面积的环比分别下降16.62%和22.17%，市场相比之前并不景气。

达州市商品住宅成交总套数和成交面积在2017年与2018年均出现上涨。2017年成交总套数为37898套，环比上涨13.99%，成交面积为359.81万平方米，环比上涨17.42%；2018年为45293套，环比上涨19.51%，成交面积为456.07万平方米，环比上涨26.75%。反观2019年，不仅成交总套数环比下降22.17%，而且成交面积环比下降16.62%，市场销售状况不容乐观。

达州市商品住宅成交均价虽然整体上表现为逐年上涨，但是增长幅度却在逐渐减小，且从局部来看存在一定的波动性。2017年成交均价在波动中上涨，年末成交均价为5136元/平方米。2018年成交均价在前三季度呈爆发式增长，10月份均价达6363元/平方米，随后出现小幅下滑。2018年通川区个别楼盘销售价格突破8000元/平方米，比如蓝润置地广场，宏义江湾城，天誉誉府，仁和春天国际等。2019年成交均价在第一季度大起大落，1月份和3月份的房价平均为5755元/平方米，而2月份房价平均为6424元/平方米。在随后几个季度里，房价保持缓慢增长的趋势，到12月份房价平均为6256元/平方米。

（二）房地产投资水平不断提高

经调查分析发现，达州市2017年至2019年房地产投资数据如表1所示。随着市场行情逐渐回暖，部分投资者嗅觉复苏，加大了对房地产市场的投资，对房地产市场前景看好，使得投资规模不断扩大。房地产市场的发展对推动达州市第三产业的发展起着积极作用。

表1 达州市2017年至2019年投资额变化

（三）商品房施工面积与销售面积逐年增加

经调查分析发现，2017年至2019年达州市房地产具体开发数据如表2所示。近三年内，房地产业宏观环境趋于良好，房地产开发商加大了对房地产业的投资力度，使得商品房施工面积与销售面积逐年增加，2019年施工面积与销售面积相比2018年增幅虽有所下降，但这与购房者的需求一致，基本实现市场正常运行。

表2 2017年至2019年达州市商品房开发情况 单位：万平方米

二、中小城市房地产市场影响因素分析

近几年中小城市的房价经历了上升与回落的周期性变化，房地产市场情况由火爆逐渐走向低迷。这是多种因素共同作用的结果，经分析发现主要有以下影响因素。

（一）大城市购房政策紧缩，市场需求逐步向中小城市转移

2017年，成都市对本区域内的房地产业实施严格的调控措施，规定凡外地户籍居民购买成都市的房屋必须提供该市两年社会保险缴纳证明，使得不满足条件的购房者流向周边中小城市，达州市房地产市场也受其影响。另外值得一提的是，2016年达州市楼房售价在5000元/平方米左右徘徊，2017年楼房售价整体提升1000元/平方米左右，“买涨不买跌”的心理激发了购房者的热情，达州市多个楼盘频现“日光盘”与“秒光盘”，市场上房屋供不应求。

（二）政府宏观调控房价，实施政策刺激消费

国家为防止房价过热形成房地产泡沫，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，对全国各地区进行“限购”与“限价”等宏观调控。达州市根据自身发展状况也对房地产市场进行了调控。第一，达州市将普通自住用房的首付款比例调整为不低于30%，二套房首付款比例不低于50%，促进了达州房地产市场平稳健康发展；第二，达州市为解决房地产库存问题及活跃市场，实行两次购房补贴政策，补助力度由原来的80元/平方米提升至100元/平方米，这也表明政府希望通过这种手段稳定市场，并起到去库存的作用；第三，政府出台支持、激励房地产业发展的相关措施，精简相关文件办理流程，减轻了房地产开发者的压力。

（三）消费者购买力增强，需求性红利增加

房价是消费者购房时最关心的因素，只有具备相应的购买能力才会发生购房行为。消费者的购买力来源于两方面：一是近几年达州市分别在通川区的火车站、塔坨、南坝等片区,达川区的小河嘴等片区，经开区的长田新宛和蔡坪等棚户区进行征拆及建设工作，政府向房屋被征拆的居民提供货币化安置，拆迁户对刚需性住房的需求量增加，促进了消费红利的释放；二是近三年内全市居民人均可支配收入不断增加，全市人均可支配收入由19068元提升至22995元，其中农村居民人均收入由12843元提升至15504元，城镇居民人均收入由28383元提升至33823元。消费者自身经济实力增强，即使房价不断提升，消费者也能承担，这对去库存有着推动作用。

（四）实力企业不断进入市场，房地产行业竞争激烈

随着国家对房地产市场进行宏观调控，大城市房地产市场的购房条件变得苛刻，消费人群逐步流入中小城市。在其他房地产开发企业进入达州市市场之前，本地开发商如弘润置业有限公司、凯龙置业有限公司等，通过对产品进行标准化形成寡头垄断的地位，获得了可观的利润。随着实力开发商不断入驻，其通过品牌效应和差异化战略与其他企业拉开差距。市场逐渐成为完全竞争市场，行业走向成熟且在通川区与达川区相对集中分布，市场份额被多家企业分摊，企业需要不断提升产品品质与服务水平来增强竞争力。同时，2019年达州市房地产市场不景气，利润空间被进一步压缩，现金流减少，这使得综合实力较弱的企业在运作过程中面临更多的财务风险与经营风险。

（五）消费者住房需求改变，产品呈多元化

随着人们收入的不断增加和生活水平的提升，消费者对住房的需求也发生了变化。首先，达州市地势多山，交通与生活相比大城市不太便利，消费者对区位条件和居住环境越来越关注，拥有完善的公共服务、优美的自然景观、智能化的高品质住宅成为消费者购房的首要选择。其次，部分家庭人口数量增加，刚需性住房已不能完全满足要求，住房户型逐渐转向大中户型，对改善性住房的需求增加。最后，随着人们消费水平的不断升级，企业为满足消费者不同的需求对产品进行多元化设计，包括住房的定位、住房规划设计和相关配套设计等方面。企业通过产品多元化的战略迎合更多消费者的喜好。

三、中小城市房地产市场发展存在的问题

达州市房地产市场发展不仅受地区社会发展水平和发展状况的束缚，还受到其所在区位及周边市场环境的影响。目前达州市房地产存在波动性，主要有以下几方面问题。

（一）区域发展不平衡，市场结构差距大

1.从近三年平均销售面积来看，全市新房交易成交情况较好的地区有通川区、大竹县和渠县，占比分别为34.24%、15.31%、17.18%，合计占全市总销售面积的66.73%；成交情况较差的为开江县与万源市，占比分别为6.22%、5.24%，合计占全市总销售面积11.46%。

2.从近三年成交均价来看，排名前三的地区是达川区，通川区和宣汉县，分别为6935.47元/平方米、6827.82元/平方米、5910.76元/平方米；排名后二的地区是万源市和开江县，分别为4226.63元/平方米、4724.66元/平方米。

3.从楼盘分布情况来看（包括售罄，待售和出售三大类），排名靠前的有通川区62个楼盘，达川区42个楼盘，大竹县18个楼盘，排名靠后面的有万源6个楼盘，宣汉7个楼盘。

分析近三年的平均销售面积、成交均价、楼盘分布情况可知，达州市内各县区发展不平衡，市场结构差距较大。

（二）库存量可能反弹，去库存面临压力

经调查分析发现，达州市2017年至2019年房地产商品房库存数据如表3所示。2017年至2019年间达州市政府大力推行购房补贴政策，实施棚改货币化安置与调控政策，由于市场准备不充分，新房供应不足，消耗了大量库存，这使得每年待售面积逐渐减少，尤其2019年去库存效果显著，环比下降61.80%。同时，去库存效果显著也表明了近几年人口红利所导致的购房需求红利正在逐渐被消耗，居住性购房需求增长乏力。如果仍保持原有刺激市场积极性的措施与房地产开发力度，未来几年可能会有新一轮的库存产生。

表3 2017年至2019年达州市商品房库存情况 单位：万平方米

四、促进中小城市房地产市场发展的对策建议

针对目前房地产市场存在的区域发展不平衡、去库存压力大的问题，本文从两个方面提出建议，希望能为相关部门决策提供参考。

（一）政府发挥市场监督职能，加大统筹力度

一是针对区域结构性失调，严格控制房地产用地供给量，结合每个地区实际发展情况，政府出台差异性政策对市场进行调整；二是加大基础设施等公共品投入，优化激励措施，调节土地供需关系，对去库存起到积极作用；三是规范市场机制，推动住房回归居住属性，保持房地产业平稳增长，创造良好投资环境。

（二）企业结合自身特点，制定市场营销策略

1.产品层面。首先,企业在开发项目之前应对消费者的特质进行详细的调查研究，确保产品的类型与功能符合实际需要；其次,企业应提升售后服务与物流管理水平，因地制宜地挖掘产品的潜力，让消费者更直观地感受到其与其他竞争对手的差异性，提高消费者的满意度；最后,根据企业自身的市场定位，在产品规划、设计等方面进行适当创新，以此来增强企业的竞争力。

2.价格层面。从定价方式来看，除了传统的成本加成定价法与差别定价法外，可以根据顾客对价格敏感度不同，实行价格歧视策略。但是，这种方法会提高库存，企业应对收益与风险作出权衡。从调价方式来看，企业应结合市场反应作出合理的调价行为，从而缓解已购房者的抵制情绪。

3.渠道层面。首先，企业应确保信息传递的准确性与及时性；其次企业应加强与房地产中介商的合作，实现有效的多渠道售房目标；最后，企业应重视员工系统培训工作，打造优秀的销售团队，完善激励制度。

4.促销层面。由于住房的特殊性，在绝大部分情况下企业与顾客之间的交易属于一次性博弈，建立与重要顾客之间的良好关系尤为重要，另外，可通过优化产品组合等方式吸引更多消费者关注。

五、结语

通过上述研究可知，达州市房地产市场目前在投资水平、市场价格与开发量方面呈现出良好的发展状态。通过分析达州市房地产市场影响因素，发现其主要来源于宏观政策的变化、消费者需求的改变与企业竞争形态的调整，说明房地产市场的发展是多种因素共同作用的结果。面对中小城市房地产市场发展过程中存在的问题，政府与企业应根据实际情况作具体分析，采取科学、合理的措施维持房地产业的稳定，有效地解决房地产市场发展中存在的多种问题，从而促进中小城市房地产业平稳健康发展。