公共财政视角下的房产税改革研究

丁爱敏

摘要：随着房地产行业的不断发展，住房价格快速上涨，国家为了遏制过快上涨的住房价格，保证房地产市场的稳定健康发展，实施了相关政策，限制炒房。在我国，房产税的发展过程一波三折，需要不断进行优化改革。文章对房产税进行了介绍，探讨房产税改革过程中出现的问题，为房产税改革提供理论基础。

关键词：财政视角;房产税;改革

房产税是根据物业收取价格，以及房屋租金等为基础，对经营者，物业所收取的一种税项，可以利用自身特点对整个市场经济进行宏观调控。1986年9月，国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》。2013年3月后，各地又相继出台《国五条》实施细则，落实征收20%的房产税。

一、我国房产税改革现状

（一）房产税类与地方税收收入现状分析

房产税在整个应税项目中占据的份额较少，地方政府也没有把房产税作为主要的税收来源，由此对房产税进行改革，是控制房产行业的不平衡发展。房产税改革过程中，可以让房产税和地方其他税种结合，制定相关的税收政策。对于区域内的经济增长来说，房地产行业占据很大的比重，地方政府对房产税的征收，对整体房产行业的不平衡发展进行了制约。虽然“五税”占了地方税收数据的较大比重，年增长速度不快，但我们不能忽视推进房产税改革对地方税收增长的推动作用，即使房产税的改革步伐缓慢。

（二）上海市物业税改革现状分析

在房产税改革的背景下，上海和重庆作为主要试点，在房地产税和地方税收方面产生了巨大的影响。在改革进行过程中，研究发现财产税收对于地方的财政收入影响不大，仅仅是对财政结构产生了影响。根据要求，上海市在2012年对营业税进行了改革，把营业税改为增值税，减少了营业税在当地税收中的比重。房产税的改革让当地财政收入得到了改善。2011年上海市的房产税收入是73.66亿元，在2014年收入增长至99.95亿元，增长了0.6倍。上海房地产行业发展迅速，房产经济快速发展，对上海市整体的财政结构产生了影响，由于营业税和地方税种的变化，让地方税收收入也产生了变化。

（三）重庆房产税改革现状

重庆的房产税只占当地税收的一小部分，一直保持在5%以内。从2011年改革以来，房产税收入得到了迅速提升。与此同时，重庆市地税收入也由2010年的558.68亿元激增到2011年的819.78亿元，增长了46.74%，增长速度为历年最高。

二、我国房产税改革出现的问题

（一）现行房地产税收基础不合理

根据我国《房地产税暂行条例》，计税依据是房地产的残值或房地产的租金收入。在这一规定上，存在一定的制约因素，导致税基产生变化的是经济的增长。经济增长让房价也快速上涨，拆迁房的价值增加，根据税收依据中的残值和净值来说，新房的市场价值和旧房价值相差较大。以租金收入为应纳税额带来两个问题：第一、租金与房地产剩余价值之间的差距很大，导致税收负担不平等;第二、房地产租金本身是营业税的对象，也是房地产税的基础，导致双重征税。

（二）城市税收制度不完善

城市税收制度的不公平等，严重影响财产税税收的实施。这种模式实际上意味着双重的区别：首先，财产保有权活动的征税没有差别;其次，财产的使用与利益的征税之间没有区别。尽管两套制度，从这方面来看，实行两套制度对于整个税收市场来说是不公平的。同时，也会干扰其他税制效应的正常发挥。房产税是房产税制度的一个组成部分。理论上，对于同一税源，应尽可能控制税收类型。然而，由于税收项目的设计特色，而产生一系列的问题。大额的房地产相关税费，不仅使纳税人具有强烈的叛逆心理，使得偷税漏税时有发生，而且从政府的角度增加了税收制度建设和税收征管的成本。

（三）对房地产税制改革的具体措施

1. 在税基计算中，有两种税基：一是房产余值税;另一种是以租金收入计算。在房产税改革的背景下，地方政府采用同一计价的方式，对租金收入进行了整改，租金行为是一种转让使用权的过程，在此过程中，地方政府可以通过流转税来解决。在计税时，根据房产的现值为计税依据。在改革过程中，对于比例的确定也没有合理的依据。显然，改革是不可避免的。为了保证税收基础的完整性和区域基础政策的统一，房地产现值可以直接作为直接税金额计算，而不被抵销。

2. 税收一对一的税基势必参阅中国货币管理系统的具体税率，实施浮动税率的系统管理，选定适应本地经济和社会发展的税率。究其原因，是我国在发展过程中，经济发展不均衡，人民收入差距较大，最终导致收支配比不同，地租极低。在房产税改革的背景下，合理的设置税率是调控地方财政收入的有效方式，对一些不良现象进行合理的控制，从而抑制房价过快不合理上涨。

3. 建立和完善合理有效的税源监控体系，通过建立税源监控来解决改革过程中所遇到的问题，以及一些错误信息导致的税收损失。首先，通过建立健全的税源监测制度，保证税务部门与其他相关部门之间可以进行资源共享，对住房信息进行获取与合理的利用。其次，通過制定配套的法律法规，规范房地产税收申报过程和房地产评估行为;在各个环节都建立相关的信用体系，减少纳税人偷税漏税的行为发生。房地产税改革的实施，对社会的经济影响较大，引起了公众的关注，对调整房地产行业的发展有重要意义。对于房产税的改革就是对政府财政收入的改革，保证社会经济可持续发展。

4. 从以上分析结果来看，房产税改革对地方税收收入的影响主要是两个方面，在对地方财政收入影响的同时也让地方的权利发生了变化，房产税的改革没有从根源上解决问题，没有提高地方的财政收入，只是对房地产行业产生了一定的影响，所以地方政府调动物业税改革的热情不会太大。另一方面，它对我国地方税的构成有很大的影响。为了配合国家的税制改革步伐，各地也对国家政策作出了积极响应。房产税的改革在上海和重庆进行了试行，同时加快了立法的改革，这些都在一定程度上改变了原有的税收政策，从而为地方税收结构的转变指明新的方向。

三、房地产税税制改革的举措

目前，我国房地产税制存在诸多不合理之处，应优化完善。

（一）合理歸并各种税费金

财产税改革的一个重要方向，应该是把大量的税费结合起来，形成规范统一的税收。然而，由于过度的税收，特别是土地转让，对地方政府财政收入的影响相对较大。国家结合土地制度改革，重新设计了房地产税收的总体构架，尽可能将各种收费改为单一税种，并将其纳入公共财政预算体系。在同一环节上，既要避免重复征税，又要避免遗漏征税。在房地产收购、交易和保有的不同环节，税收设计和税收负担应形成有效的联系和均衡的分配。

（二）科学合理设置税率

物业税税率的设置必须适应不同的地区和不同的目的，普通住宅和普通商业用房地产可以设置为较低的税率，高级别墅等设置高税率，应该基于数量和房产面积，房屋的使用空间越大，收取的税金就会越多，通过提高居民物业成本的方式来抑制房地产行业的不健康发展。

（三）适度扩大征收对象

随着房产税改革的顺利进行，在征税对象上也发生了改变。房产税改革过程中，对于税源的设置进行改变，对独居家庭免税，对于拥有多套房屋的人员进行征税，遏制炒房现象，哄抬物价的现象发生。扩大征税对象，减少贫富差距，对整个税收环节进行规划。

（四）适时扩大征收范围

从长远来看，应逐步、适当地扩大房产税。一方面，选择一个具有投机性投资的活动城市，首先，要面向发达的大中型城市，即高价格区域，以抑制房价的快速增长，在财产税的调控中起到一定的作用。通过物业税，促使空置房屋出售或者租赁交易，实现房地产资源调控;而另一方面，鉴于未来房产税将在全国范围征收，可以考虑选择一些价格相对较高的中小城市做试点，尽管投资投机性需求相对较弱，但承受力较强，通过多渠道，探索适合中国国情的物业税。

（五）从立法层面改革房地产税收制度

国家需要加快对房产税的改革，进行合理规划，规范管理制度，对房地产行业进行宏观调控。在房产税改革的基础上，加快对个人住房信息的统计，进行人口房屋普查，保证房地产行业的健康发展，严厉打击偷税漏税行为，并防止资本从房地产部门外逃。物业税不仅关系到我国的基本财税制度，而且关系到公民基本财产权的保护，因此，财产税的立法水平应尽可能地以法律的形式来提高和制定。

四、结语

综上所述，要保证房地产市场健康、稳定发展，同时需要进行市场调节，保证改革中存在的问题可以及时解决。在房产税改革过程中，地方政府需要大力支持。通过引入财产税，增加财政收入，也可以创造一种替代制度，在未来取消“有限购买”。

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（作者单位：上海交通大学国际与公共事务学院）