浅析保障性住房管理中存在的问题及改进建议

田莉

【摘要】我国保障性住房制度从建立至今，为保障中低收入家庭住房的底线需求，保持社会稳定，实现社会和谐，发挥了积极作用。但在实践中，保障性住房管理还存在着诸多问题，严重地制约了保障性住房的发展。为此，本文通过分析问题，提出了一系列改进建议，以期更好的实现人民“住有所居”的目标。

【关键词】保障性住房  管理  问题  建议

一、保障性住房管理存在的主要问题

（一）保障性住房用地落实不到位

大规模保障性住房建设需要土地资源来承载，伴随着经济的发展，在地方政府严重依赖“土地财政"、过度看重房地产市场发展对GDP拉动作用的大环境之下，地方政府不愿意损失高额的土地收益，冒着对当地商品房市场冲击的风险，将土地以划拨的形式供应保障性住房建设;或者在完成划拨土地的”硬”指标时，出于成本收益考虑，把保障性住房建设分布在远离市区、公共服务设施不全的边缘地区，无形中增加了受益人群和家庭的就业、教育、医疗、养老等生活成本。

（二）保障性住房资金来源匮乏

保障性住房资金主要来源于政府财政投入、土地出让净收益和住房公积金增值收益。首先，由于住房保障需要大量投入建设资金、管理费用和维修费用，严重影响了地方政府在基础设施建设、产业引导方面的资金投入，所以财政投人的住房保障资金远远低于设定标准。其次，受地价和可出让土地面积的影响，土地出让净收益不稳定，不具备可持续性。再有，政策规定住房公积金增值收益中，收益的60%或年度公积金贷款余额的1%用于建立公积金贷款风险准备金，余额除去管理费用后作为住房保障资金来源，稳定但增长缓慢。其他的融资渠道受制于保障性住房投资回报时间长、利润空间窄的特点，融资成果不大。

（三）住房建设监管流于形式

保障性住房建设过程中缺乏完善有力的动态监督和严格的执法措施，导致了很多不规范的地方存在，一些开发商打着建设保障性住房的旗号取得了划拨土地，违规操作、擅自改变土地用途建设商品性住房，追逐更大利益。为了缩短设计周期、节约设计成本，将保障性住房设计成面积大、户数少的“高档”住宅，从而实际上减少了保障性住房。或是应付设计，导致户型结构落后，降低了住房应有的舒适度和可持续性，甚至若干年后可能成为建筑垃圾。

（四）保障性住房分配审核乏力

保障性住房由于其福利性质，不管是承租还是购买，与商品房相比本身就具有价格优势。另外，国家为了搞活商品房二级市场，放宽了交易管制，购买的保障性住房在取得房产证满5年后可以上市交易，转化成普通商品房，这就使购买的保障性住房有很大的利润空间。基于上述优势，不但政策边缘家庭倾向于购买保障性住房，甚至中高收入家庭也想办法挤占保障性住房，搞变相投资操作。而且，我国的个人征信系统和财产档案不健全，政府对申请人资格的审查仅仅停留在纸质材料审核和资格公示上，无法发现申请家庭真实的财产状况和取得住房后的情况。骗购、转让、转租获利、脱贫后不退出的行为屡禁不止。

二、保障性住房管理改进建议

（一）确保保障性住房用地优先供应

首先，国家应当建立奖惩分明的住房保障评价考核体系，并纳入政绩考核中，将住房保障作为考核地方的一项重要指标，从而规范地方政府的土地供应行为，实现中低收入家庭的住房保障目标。其次，各地的规划、土地、房产等部门，在深入调研的基础上，要通盘考虑所在地区的整体土地价值，编制长远的城市区位规划优化方案并严格实施，避免大拆大建、浪费土地。建立与城市发展相协调的保障性住房用地供应体系，一方面，努力提升低效用土地的价值，推行商品房与保障性住房混合配建，通过商品房的带动来完善配套设施，解决保障性住房边缘化问题。另一方面，积极盘活优势区位土地，加快棚户区改造，居民异地安置，提高土地利用率，为住房保障和公共服务配套提供了宝贵空间。

（二）全方位、多渠道弥补住房保障资金不足

一是要加大住房保障资金的投入，实施积极的财政政策。在确保地方住房保障资金投人额度始终不低于设定标准的基础上，提高土地净收入和住房公积金收益用于住房保障的比例。通过加强住房保障资金的运用管理，落实减免土地出让金、减免相关税费、降低贷款利率等优惠政策，降低保障性住房的建设成本，使资金的投入产出形成良性循环，从而引导社保资金、保险资金等长期资金和社会资本参与保障性住房建设。二是要降低住房保障资金的支出。建设政府和个人共同持有产权的共有产权房，以让渡土地使用权来减轻资金压力。三是化整为零、分期支付。政府对中低收入家庭的住房保障由“实物保障”转向“货币保障”，在一定的时期内向符合保障条件的个人逐期发放住房补贴，鼓励住房困难家庭租赁、购买商品房来解决住房问题，这样的分期支付，既缓解了住房保障资金不足，也促进了房地产市场的发展。

（三）严格落实住房建设全程监管

充分发挥相关法律制度整体合力，尤其加大对违规违法行为的依法惩处力度，对擅自更改土地用途的，除依法收回土地，追究违規责任，还要及时将相关信息录入企业征信系统，进一步提高违法违规成本，做到事前震慑和事后惩处相结合。通过严格的招投标程序和工程建设监理措施，对保障性住房建设过程实施监督，确保国家规范、标准的落实。引导建设开发单位以超前发展的眼光来设计保障性住房，合理、集约利用公共资源，为中低收入家庭提供套型可变、居住可持续的生活空间和居住环境。

（四）强化保障性住房分配管理

进一步明确监督主体和监督责任，工作重心集中在住房分配的前期准入与后期退出上，建立银行、住房、单位、税收等多机构数据共享，健全个人财产信用完备档案，进行个人信息采集和对比，完善动态监测体系。注重信息公开，加大督查力度，对提供虚假材料骗购、出租、出借等违规行为，严格责任追究。强化退出政策实施，对享受住房保障的中低收入家庭在脱贫后责成限期退出，对满足上市交易条件的住房由政府优先回购，让保障性住房回流到政府手中，再次配到最需要的家庭，进而而建立良好的保障性住房流动机制。

参考文献：

[1]郭正模.保障性住房建设面临的土地供给难题与破解方略[J].资源与人居环境，2012（5）：26-29.

[2]笪可宁，郭宝荣.我国保障性住房建设存在问题、发展障碍与制度建设研究[J].中国市场，2015（13）：144-145.