房地产开发企业销售环节的纳税筹划

赵佳宁

摘要：本文通过分析房地产开发企业的税负情况和特点，结合纳税筹划的理论，主要从企业的销售环节入手，采用理论与案例相结合的方式，对企业的纳税筹划进行详尽分析。随着市场经济体制的不断完善，纳税筹划将成为房地产企业经营中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。

关键词：房地产开发企业;土地增值税;纳税筹划

引言

我国的房地产行业经过了近十几年的繁荣发展，目前政府已经出台一系列调控房价的政策，最终实现房住不炒的目的。要对房地产行业进行科学的调整，就需要做好税收和政策方面的制度，而土地增值税是房地产行业重要的税收之一，企业需要在项目开战前就对此做好项目筹划规划，贴合目前出台的土地增值税法规，来保证企业能够享受到免税待遇或者较低的税率。

一、房地产企业土地增值税筹划的作用

房地产企业税收筹划的可行性主要基于其行业本身的纳税特点：行业流程涉及较广，每一项环节均可能影响土地增值税的缴纳，再加上税法的不断变更，在收入的确认和成本的扣除方面都增加了筹划空间。企业应当结合自身的实际情况，充分利用税率优惠政策、合理分解销售收入以及采用有效的纳税筹划方式，切实做好纳税筹划，有利于企业的生存和发展并且增加企业利润，在合法合情合规范围内做到税收成本最小。

二、房地产企业土地增值税税收筹划策略

毋庸置疑的是，房地产开发企业的业务本质依然是销售物品，那么核心即是房产销售价格的确定。房地产开发企业确定销售价格需要在匡算项目各项成本及现金流量的测算后，制定一个使企业利润最大化的定价。因此，当追求利润最大化时，销售过程中所涉及的税负问题就成为一个重要的出发点。销售价格的制定、销售收入的转移以及销售收入的分解这几个方面对房地产开发企业的土地增值税筹划进行探讨。

（一）销售价格的制定

房地产销售价格的纳税筹划重点在土地增值税。因为，土地增值税实行四级超率累进税率（30%，40%，50%，60%），可见，房地产价格提高，房地产开发企业税后利润可能增加、也可能减少。对于普通住宅，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。”“20%的增值额”这个比例也就是我们可以进行操作的筹划。

1.免税临界点

房地产公司项目不含税销售总额为X，房地产行业增值税税负率通常为5%，城市建设维护税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育費附加税率为2%，扣除项目总额为A，全部扣除项目金额为：A+ X×5%×（7%+3%+2%）;增值率必须小于20%，才可享受免税政策，即：[X-（A+0.6%X）] /（A+0.6%X）< 20%，解得X< 1.2087A。

房地产的销售额不能超过扣除项目金额的1.2087倍，企业才可以享受免缴土地增值税的优惠政策。

2.超过免税临界点后，利润随价格提高而提高的临界点

企业想提高利润，往往会通过提高房产价格这一途径，但若是需要缴纳的增值税、土地增值税和税金及附加高于只有提价的部分，企业的利润并不会随着价格的提高而提高，那么提价反而得不偿失。

设售价提高Y，即售价为X+Y，缴纳的增值税为5%×（X+Y），税金及附加为5%×（7%+3%+2%）×（X+Y），全部扣除项目金额=A+0.6%×（X+Y），增值额=X+Y-[A+0.6%×（X+Y）]=0.994×（X+Y）-A。如果增值率低于50%，土地增值税适用30%的税率，应纳土地增值税= [0.994×（X+Y）-A]×30%=0.2982×（X+Y）-0.3A;相对于免税的税收优惠，如果想要提高售价后利润也随之增加，必须使售价增加额大于税收成本增加额。也就是：Y>0.2982×（X+Y）-0.3A+5.6%Y，即：X+Y>1.4618X-0.4645A;又因为此时增值率为20%，必然有X>1.2087A，可以推出：X+Y>1.3024A;增值率低于50%的临界点：{X+Y-[A+0.6%（X+Y）]} /[A+0.6%（X+Y）]<50%，即X+Y<1.5136A。

由此可见，从税收的角度考虑，房地产企业确定房地产售价的时候应遵循以下思维方式：房地产的销售额等于扣除项目金额的1.2087倍，才可以享受免缴土地增值税的优惠政策，取得这个阶段的最大利润;房地产企业根据市场情况判断可进一步提高售价，扣除项目金额的1.3024倍应小于售价产品售价，同时扣除项目金额的1.5136倍应大于产品售价。此时土地增值税率为30%，在此范围内，呈现提高售价而利润随之提高的态势，否则计征土地增值税将进入40%的税率，企业售价必然提高，需要企业做好市场调查是否可以进一步提高售价。房地产企业在销售环节可以根据该筹划思路，结合市场需求来确定售价并对定价实施纳税筹划，尽可能减少企业自身的税赋水平。

案例：H房地产公司现有待售住宅业态1万平方米，档次相近或者距离项目1公里内的地产项目售价均为12000元—13000元范围内，H房地产根据市场调查预计该住宅可按每平方米13000元进行销售。该项目施工建设费用约为2600万元，土地开发成本为4000万元，项目开发成本及销售成本共计约为1500万元。那么，在这个项目上，H房地产公司应该怎样确定房屋售价呢？

筹划分析：

扣除项目总额A=4000+2600+1500+（4000+2600）×20%=9420万元，免税临界点=1.2087×9420=11386元，则含增值税免税临界点=11386×（1+9%）=12410.74元。

那么按照每平方米售价12404元计算，即不含税价格11380元，H公司总销售收入为11380万元，税金及附加= 11380× 5%×（7%+3%+2%） = 68.28万元，增值率= （11380-9420-68.28）/（9420+68.28） =19.94% <20%，可享受免征土地增值税。税后利润= （11380-4000-2600-1500-68.28）×（1-25%）= 2408.79万元。

如果H公司定价每平方米售价13000元计算，即不含税价格11927元，H公司总销售收入为11927万元;税金及附加=11927×5%×（7%+3%+2%） = 71.56万元，增值率= （11927-9420-71.56）/（9420+71.56） =25.66%<50%，适用于30%的土地增值税率，土地增值税= （11927- 9420-71.56） ×30%=730.63万元。税后利润= （11927- 4000-2600-1500-71.56-730.63）×（1-25%） =2268.61万元。

通过两个定价的测算可以得知，虽然H房地产公司按12404元/平方米销售房屋，收入总额相对较低，税负也低，但是企业可获取的利润却较为可观。售价每平方米13000元虽然高，但相应的税负较高，企业可获取的利润却远不如定价低的方案的利润。因此，房地产开发企业在确定售价的时候，不仅需要结合市场的需求及热度，也需要平衡税负的影响，以此追求企业利益最大化。

（二）销售收入的转移的纳税筹划

我国目前的土地增值税采用超率累进税率，税率最低30%，最高可达60%，根据土地增值税可以享受的税收优惠，如果普通住宅增值税低于20%可以免征土地增值税。那么房地产开发企业可以考虑增加销售环节，通过对收入的分段从而使每段的收入都处于低增值率从而享受免征土地增值税的优惠政策。因此，房地产企业可以考虑新增独立法人地位的销售公司，房地产企业按照筹划后的定价销售房屋给銷售公司，销售公司再根据市场价格销售给第三方，则可以成功将一项销售业务进行拆分从而使房地产项目适用的土地增值税税率降低。

需要考虑的是，纳税筹划的成本在此筹划中应当关注，如设立销售公司的成本是否过高，而使纳税筹划的利润得不偿失。销售方式要结合企业的具体情况合理运用，才能达到比较好的筹划效果。

（三）销售收入分解的纳税筹划

随着消费者消费水平的不断提高，也为了节省装修房屋的时间与精力，同时考虑到房地产开发企业统一采购节省了大量物流、仓储和人力等中间环节的费用，越来越多的消费者更倾向于精装修住房。在进行房产销售前，房地产开发企业可投资成立一家装修子公司，专门负责为毛坯房进行精装修。那么在销售时，可以将销售收入分解，一份合同是房地产公司按毛坯房的价格签订的房屋销售合同，另一份是装修子公司与客户按精装修的价格签订的房屋装修装潢合同。

房地产开发企业缴纳土地增值税只用按照销售合同上的销售价格计算，那么可以减少一部分土地增值税，以及收入相应的税金及附加。同时因装修子公司的装修装潢合同不属于土地增值税的征收范围，这部分的收入不需要缴纳土地增值税。两家公司综合来看，销售收入的分解不仅减少了土地增值税，也降低了税金及附加，减少了企业的纳税成本。

结语

根据上面所列述的筹划分析可以得出结论：企业追求更高的税后净利润和不断增长的企业价值，这是纳税筹划追求降低企业整体税负后的额外要求。在销售环节，经过纳税筹划的房地产开发企业的税收负担比没有经过纳税筹划的企业减少许多。企业抓住税率临界点的有利方面，并且对收入进行分解，对企业的税收成本的减少有极大帮助。经过纳税筹划，主要减少了土地增值税及附加税的缴纳，进一步压缩纳税成本，增加企业利润，为企业能健康平稳发展起到关键性作用。

参考文献：

[1] 曹兰 . 房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧 [J]. 当代会计，2018（16）：15-16.

[2]乔丽平.房地产企业土地增值税清算中的税收筹划[J].纳税，2018（17）：21+23.