“以房养老”政策的发展困境及解决对策

侯爽靓 陈树文

【摘 要】 为了解决老龄化社会“以房养老”政策的发展困境，应进一步加大政府宣传力度，改变公民传统观念;政府实施激励举措，给予机构政策优惠;提高机构风控能力，建立保险保障体系;改进单一产品供给，创新多元产品融合。

【关键词】 老龄化社会;以房养老;发展困境;解决对策

一、引言

根据2000年11月底第五次人口普查，中国65岁以上老年人口已达8811万人，占总人口6.96%;60岁以上人口达1.3亿人，占总人口的10.2%，这标志着中国进入老龄化社会。除此之外，由计划生育政策所引发的独生子女问题也逐渐进入到人们的视野中，大多数家庭都是“4+2+1”的结构，这意味着一对夫妇要面临着赡养四位老人的现实情况，在经济和心理方面都对独生子女产生了一定的压力效应。

二、“以房养老”的概念及相关理论

1、“以房养老”的概念

“以房养老”的概念起源于荷兰，之后在各国的实践中逐步完善。广义的“以房养老”是指利用房屋价值来达到养老目的的方式。狭义的“以房养老”即住房反向抵押贷款。[1]无论是广义还是狭义上的定义，其本質都是利用老年人所拥有的固定资产，通过一定的金融或非金融的转换方式，将房屋的价值释放出来实现养老目的。

2、“以房养老”的相关理论

（1）生命周期消费理论。生命周期理论指消费者是理性的，会在整个生命周期内合理配置消费和储蓄，以实现资源的最优化配置。[2] “以房养老”通过金融制度创新，赋予住房一定的流动性，将其爱如生命周期理论的统筹范围，使得住房资产和其他金融资产一样，都能在人的一生中得到合理的配置，并最终达到整个生命周期消费效用的最大化。

（2）家庭财富传递动机理论。家庭财务传递动机理论的核心是上一代把财富传递给下一代及因此产生的影响。该理论的主要内容是遗产动机，包括利他动机、利己动机、交换动机。在我国，受传统文化的影响，年长一代往往会出于利他动机把房产等具有重大价值的财产留给后一代，给他们的生活提供一定的保障;也有一些年长一代会出于利己动机，用房产来换取子女的赡养，确保自己的晚年生活得到保障;[3]相比前两种遗产动机，交换动机下的财富传递相对少见，这也为“以房养老”的实施提供了理论依据。

（3）产权分割理论。产权在一定范围内是可以分割的，因为它具有多层次、多元化的性质，并且在一些情境下进行产权分割可以提高整体的效率。基于该理论，“以房养老”从本质上就是对住房所有权进行不同类型的分割，以此来换取养老服务的一种模式，具体可以分割成所有权、使用权及抵押权。老年根据自己的需求进行不同产权分割类型的选择，给晚年生活提供一份保障。

三、国内现有模式研究

1、北京——住房反向抵押模式

早在2014年3月份，北京市丰台区右安门街道率先开展了以房养老试点工作，并开展了街道宣讲会，邀请了百余名老人参加，幸福人寿保险公司也推出了《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》这款保险，它也是国内首款保险版“以房养老”。其采用的是住房反向抵押模式，[4]指拥有独立产权房屋且符合一定年龄限制的老人首先将房屋抵押给开办机构，然后，开办机构通过房产中介进行房屋价值评估，在扣除一定准备金的前提下，将剩余价值分批次返还给抵押房屋产权的老人，老人可以用这笔资金购买养老产品。其好处是老人可以保留自己的房子，自主性强，易被接受。

试点开始实行时，的确吸引到一批符合条件的老年人参加，在这一模式下，老年人群体除了每个月定期领取政府发放的养老金之外，还可以额外的收到开办机构的抵押款，而且还可以住在自己的房子内，无论对物质方面还是精神方面都有很大的好处。但是后期出现了“以房养老”骗局，许多开办机构打着“以房养老”的旗号，在拿到房屋所有权之后不仅没有按时发放抵押款，而且还卷款潜逃，这些案件严重打击了老年人接受“以房养老”模式的积极性。

2、上海——售房返租模式

上海市公积金管理中心于2007年4月推出了售后返租模式，是全国首个以政府为开办机构，不以营利为目的的养老模式。此模式是针对65岁以上拥有房屋产权的老人，先将房屋出售给管理中心，管理中心一次性支付所有资金，然后管理中心再以较低的价格返租给老人，供其居住。这种模式下老年人的自主性比较强，操作方法简单。

但是，上海售房返租模式推广了三年，最终因效果不佳而在2010年被叫停。通过分析现状得出政策终止原因，一是现阶段，房价上涨速度较快，房产价值的精准评估较为困难，如果房价上涨，老人则会遭受损失;二是我国老年人受传统思想影响较重，还是倾向于把房屋作为遗产留给后代。

3、南京——租售换养模式

2005年，南京市一家老年公寓推出了“租售换养”模式。模式规定有不低于60平方米房产且年龄在65岁以上的老人可以将房屋抵押出去，经证明之后可以免费入住老年公寓，期间开销由公寓承担，直至老人去世，老人去世之后，公寓拥有房屋的全部产权。这种模式的好处在于它比较适用于孤残老人，既可以为他们解决物质问题，也可以通过老年公寓汇集有同样状况的老人，给他们提供一个良好的精神环境。

但是，到后期南京市的老年公寓就无法发展下去了，经分析其主要原因是：一是其条件设定的过高，满足租售换养模式的老人数量很少;二是老年人资金使用的灵活度下降，期间费用都由公寓承担，但自己手中的资金过少。

四、我国“以房养老”发展问题剖析

1、政府角度

（1）宣传力度不足。“以房养老”模式发源于国外，在引入我国的过程中，大众对这一新型养老模式认识不足，熟悉度较低，接受度也不高。在此现状下，政府并未对其进行大力宣传，许多试点城市的实践已经证明了这一事实。政府对“以房养老”模式的参与仅仅体现在模式的实施过程中，但一项政策在实施之前必须要获得公众的关注和熟知，而这一过程往往依靠的就是政府宣传的力量。由于前期宣传的不够，该模式在公众面前的“曝光率”过低，导致后期政策实施中参与群体过少，阻碍了模式的发展。

（2）激励手段匮乏。“以房养老”作为一种新型养老方式，在结合我国现状进行引入时，考虑到其风险性和不可预估性，无论是公民还是相关的金融机构、养老机构都持着一种“观望”的态度，而不真正采取行动。在这一状况下，政府没有提供相应的激励手段或措施来鼓励公民和相关机构积极参与，导致了前期政策出台“无人应答”状况的出现，最终使得政策的开展异常艰难。

2、机构角度

（1）风险预估困难。简单来说，“以房养老”模式就是老人把固定的房屋的价值转换成灵活的资金或服务，在这个过程中涉及到对房屋价值的评估以及老年人生命周期长短的预估，相关的金融机构以及养老机构在进行这两项评估时都存在着一定的困难。房屋价值受到房地产市场价格波动以及利率波动的影响，且地区的不同也会导致房产价值有很大的区别，因此金融机构对此评估是困难的。除此之外，“租售换养”和“售房返租”两种模式都是要在老人去世之后对其房屋收回，但是由于现在生活水平的提高，对老年人生命周期的评估也是难以测算的。

（2）产品提供单一。在最初引入“以房养老”模式时，最常推出的就是住房反向抵押贷款，全国大部分的金融机构都在提供单一且相似的产品，完全没有结合地方特点和情况，鉴于这种形式的优点其缺点，因此不是任何地区的情况都可以适用这种形式。对于房价较高且波动较大的城市，老年人不愿意放弃对房屋的所有权，因此他们不会选择把房屋所有权抵押出去来换取流动资金。

3、公民角度

传统观念阻碍着“以房养老”政策的推行。我们不能忽视我国传统文化对“以房养老”政策的影响，它通过对老年人心理的间接影响阻碍了政策的实施，使得“以房养老”政策不被接受。在传统文化中，老年人普遍信奉“养儿防老”，而房子又是父母和子女之间的纽带，出于遗产动机，他们更倾向于把房子作为遗产留给后代，因此，传统观念的阻碍也是一个非常重要的因素。

五、我国“以房养老”的解决对策

1、加大政府宣传力度，改变公民传统观念

“以房养老”政策还处于成长过程中，还不为公民所熟知，因此需要政府出面，加大宣传力度，发动媒体力量，在社区内开展相关讲座和介绍，要让公民了解这一政策的本质以及相关知识，积极介绍政策的好处，引导其改变原有观念，在宣传中不断鼓励公民积极参与。除此之外，政府也可以多向青年群体宣传，他们的接受能力相对较强，通过他们间接改变老年群体的想法，这样不仅起到了宣传作用，而且还可以提高宣传效率。

2、政府实施激励举措，给予机构政策优惠

“以房养老”政策的参与群体有两部分，一个是公民，一个是相关机构。由于该政策是以房产为中介而进行的一系列活动，因此双方都会面对未知的风险，在这种情况下，无人愿意涉足这一领域。因此，政府要实施激励举措，加大激励力度，对于公民的担忧，政府可以作为中间担保人并加强监管，给予他们足够的安全感;对于相关机构，政府可以给予一些政策倾斜或优惠政策，提供“以房养老”服务的机构可以减免相关税收或免费给这些机构进行宣传和嘉奖，扩大其知名度，同样政府也可以为机构做担保，如果出现风险，政府可以承担一部分损失。

3、提高机构风控能力，建立保险保障体系

推出“以房養老”产品的企业必然会面对各种各样的风险，部分来自于房地产市场，部分来自于抵押房屋的个人，如果对风险处理不好，这些机构往往最终会落得一个“钱房两空”的下场，所以一定要提高机构的风险管理和风险控制能力。在这种情况下，可以通过建立多层次的保险保障制度来解决，金融机构或养老机构可以提前购买不同类别的抵押保险、长寿保险等，由保险公司来分担部分风险，实现风险转移。在面对老人长寿风险时，机构可以设置一个年龄上限，将长寿风险控制在可控的范围内。在面对房价或利率浮动时，机构可以事前规定给付的养老金金额可以在一定范围内进行小调整。总之，就是要用适当的方法和措施规避风险，实现双方的共赢。

4、改进单一产品供给，创新多元产品融合

近几年来，随着试点城市的增多，“以房养老”产品的供给也呈多元化的趋势。各个相关机构都结合各地区的特点和情势推出了不同类型和模式，不再是单一的住房反向抵押贷款模式，但是不能仅仅考虑“以房养老”自身产品的创新，而可以适当的与其他产品进行组合式创新。比如，在“租售换养”模式中，老年人把房屋抵押出去，入住到老年公寓，在这个过程中，可以让有住房需求且找房困难的大学生参与进来，让大学生每个月为老年公寓或养老院提供一定时间的陪护服务，而他们则可以免费入住闲置公寓，这样既可以排解了老年人的孤独感，也可以解决大学生就业的住房难的问题，或者在设置前提条件的情况下，一些寄宿项目倡导学生租住老人房屋，实现利益互补。

六、结语

通过对“以房养老”优势及其发展困境的分析，可以得到：“以房养老”模式在我国的发展还很不完善，我们现在所能做的就是在现有模式的基础上不断加以改进和改造，汇集政府部门、相关机构以及公民个人三方力量来推动这个艰难的过程，从而建立一个符合中国特色社会主义的、惠民利民的“以房养老”保障体制。

【参考文献】

[1] 叶淼，张迪.失独家庭新型“以房养老”模式探索[J].中国经贸导刊（中），2019.14.121-123.

[2] 金星.我国“以房养老”模式发展的困境及路径选择[J].劳动保障世界，2016.06.15-16.

[3] 陈璨.“以房养老”的现实困境及破解机制研究[D].郑州大学，2018.

【作者简介】

侯爽靓（1996—）女，汉族，山西晋中人，硕士研究生在读，研究方向：公共管理.

陈树文（1955—）男，汉族，辽宁本溪人，博士学历，教授，博导，研究方向：公共管理，本文通讯作者.