浅谈房地产企业税收负担问题及完善策略

沈陵慧

摘 要：目前，随着我国社会经济的不断发展，政府税收制度的不断完善。房地产开发商在前期拿地阶段、开发阶段、交易阶段以及持有阶段中都会出现不同的税种并且要承担相应的税负。对于房地产行业工作人员而言，一定要严格遵守我国制定的相关规定，保证将税改政策进行全面实施，同时结合实际情况对征税内容进行不断完善，希望在房地产行业与相关部门的共同合作下，可以营造出更加稳定安全的税收系统，从而在最大程度上提升房地产经济效益。本文主要针对房地产企业税收负担问题进行了深入分析，并结合实际情况提出了一些有效的完善策略，希望能为相关人员提供合理的参考依据。

关键词：房地产企业  税收负担  完善措施

如今，在我国社会经济不断发展的背景下房地产行业获得了良好的发展机遇，但站在房地产企业内部角度上进行分析，在经济结构、财务处理以及经营模式上还存在着非常多的问题，这些问题的日益突出也一定程度上阻碍房地产从粗放型经营转向精细型管理。

税收问题是企业一直非常关注的问题，企业的利润如何真正进入企业，税收是重要的因素，加强房地产企业税收负担现象的研究，针对现有的税收体制进行不断优化和完善，才能有效的对目前所面临的税收负担问题进行深化和改革。

一、房地产企业税收负担的含义

对于房地产企业税收负担而言，其主体指的是企业纳税人与企业负税人，在税收过程中承受相应的福利损失或者是经济利益，在对房地产企业税收负担含义进行明确时，可以通过宏观税负与微观税负两个方面进行判定。首先，对于宏观税负水平而言，主要是以税收总体收入所占GDP的比重进行明确，可以将其在GDP分配中的集中程度有效体现出来，同时也是我国政府部门在完善税收政策时非常重要的参考依据，可以将整个税收政策实施效果充分体现出来。通常情况下，宏观税负水平可以对企业或者是居民个人收入水平进行准确衡量，或者是针对企业与各阶层居民税收负担水平差距做出准确对比。一般涉及到的房地产税负负担分析内容，属于微观税负范围内，在对税负水平进行明确时，可以通过房地产企业各个环节所缴纳的税额，以及当期房地产销售额比例充分体现出来。

二、房地产企业税收负担问题分析

（一）拿地过程中增加的土地成本

土地持有量是一个房地产企业的生存之本，获取到相应的土地需要支付等价金额，同时要缴纳耕地占用税、契税和印花税，这就在很大程度上加大了房地产企业的税负压力，变相的增加了土地的成本。

（二）开发、交易过程中税种设置与税负水平

建设施工阶段是房地产开发的重要阶段，直接涉及的税种有建筑施工合同的印花税、材料购买合同的印花税、开发用地的城镇土地使用税、环境保护税等，此外成本费用支出涉及增值税（进项税额）、土地增值税等。房地产交易过程中涉及到了转让以及交换等多个流程，同时对于销售方而言，在整个交易过程中涉及到的税种形成也非常多，一般主要包括增值税、城市维护建设税、土地增值税以及印花税等;对于相关的购买方而言，需要针对地方性的收费项目来支付一定的费用，一般主要包括土地使用证费或房屋所有权证费。

（三） 保有环节中存在的重复征税问题

在我国目前所使用的房地产税收制度中，一般都是在土地与房屋类型划分的前提下产生的，对于相关的政府部门而言，结合实际情况对土地使用税以及房产税进行了合理调整。但是，因为受到房屋特殊性的影响，是在土地上进行建造的，所有一部分价值主要体现在了房屋价值中，所以通常情况下都是先缴纳房屋房产税，然后在缴纳土地使用税，所以两者在缴纳时就出现了重复的问题，这就在一定程度上增加了房地产企业税负压力。

三、“营改增”对房地产税负产生的影响

基于“营改增”背景下，对房地产企业税负产生的影响主要体现在了以下两个方面：第一，税负变化采用普通计税方法计算。根据相关的土地数据进行深入分析，数字房地产企业在土地中的投入占到总企业成本的一半。在“营改增”政策全面落实之前，房地产企业的营业税率5%，隨着“营改增”政策的全面实施，目前在9%的销项税结合房地产企业平衡关系进行深入分析，最终对房地产的平衡关系进行深入研究可以看出在“营改增”之后的房地产交易环节中，外购抵扣进项税额将占到销售总额的9.5%以上，这就在一定程度上降低了房地产企业的税负压力，在相反的条件下，税率则会逐渐增加;第二，税负变化采用简易计税法来进行。结合相关的数据分析结果来看，随着“营改增”政策的全面实施，对于整个房地产企业产生了非常巨大的影响。为了在一定程度上有效维持市场环境的有序发展，房地产工作人员应该针对实际情况进行合理调节，从而才能面对新的发展趋势。

四、房地产企业税收负担的完善措施

（一） 完善房地产税制体系

要想进一步降低房地产企业税收负担，就必须加强对税制体系的完善工作，将税改政策进行全面落实，同时对现有的征税制度进行全面改革，保证税负可以满足一定的公平性，在房地产企业、工商管理部门以及监督部门的共同合作下，构建出更加科学完善的税收系统，保证在内容上可以满足一定的公平性。另外，因为房地产企业经常会面临税种复杂以及重复征税的现象，所以在对相关体系进行完善时，还应该对以下几个方面引起高度重视：第一，在房地产开发阶段，应该将以往的耕地占用税进行取消，在此基础上与契税以及印花税融合;第二，在“营改增”政策全面落实之后，我国所有的城市开始实施增值税，可以对房地产企业中经常出现的重复征税问题进行合理解决;第三，在房地产保有环节中，应该改变以往的城镇土地使用税与房产税，采用统一的方式对房地产税进行征收，通过这种方式，不但可以满足税收的公平性，同时也能在最快的时间内与国际之间进行有效连接，从而促进房地产企业全球贸易的有效开展。

（二）加大相应的监督管理工作

因为受到我国房地产税收制度复杂性的影响，因此，对于相关的税务机关而言，一定要将相应的培训工作进行全面落实，主要是对相关政策内容进行全面了解，在此基础上有效提升自身的专业水平。

（三）对房地产企业发展合理筹划

对现有的发展模式进行有效调整和完善，将经营模拟工作进行全面落实，同时加强风险因素的准确评估，通过这种方式来有效提升房地产企业的经济效益，保证在财务处理流程上具有一定的规范性，在各个阶段中都能有效实施避税工作，以此来进一步降低房地产企业税负压力。

五、结束语

综上所述，目前，我国房地产企业在发展过程中还面临着一定的税负压力，针对这种现象，对于相关的房地产企业而言，要想在未来实现更加长远的发展，满足现代社会经济发展要求，就必须对导致房地产企业税负压力产生的原因进行深入分析，针对重复征税问题进行合理解决，加强相应的监督管理工作，避免各种偷税漏税等问题的产生。对于我国有关部门而言，一定要加强彼此之间的沟通交流工作，在最大程度上减轻房地产企业税负压力，从而促进房地产企业在未来实现更加长远的发展。

参考文献：

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