对《商品房买卖合同司法解释》第24、25条的思考——以《张XX与江西XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》为例

李 斐

(西北政法大学 陕西 西安 710000)

商品房买卖是人们日常生活中很常见的一种民事交易。房价日益高涨，商品房担保贷款合同变应运而生。为了维护市场秩序，调整这种涉及开发商、买受人和银行三方的民事活动，我国《商品房买卖合同司法解释》(以下简称《解释》)对实践中可能出现的问题规定了对策。要想对该《解释》有更进一步理解，就必须从现实的案例着手，在对案件争议焦点进行分析的同时，思考该《解释》背后所蕴含的法理。

一、案件概述

(一)案件基本事实

张XX向中国工商银行股份有限公司江西省分行(以下简称工商银行江西分行)分别借款96万、303万，用于购买江西XX房地产开发有限公司开发(以下简称XX公司)的1402、1405号房屋，借款期限均为110个月，方式均为等额本金。张XX以上述所购房屋设立抵押，担保方式为抵押加阶段性保证，工商银行为抵押权人。后来XX公司的资金链出现问题，导致无法实现房屋交付目的，由此引发纠纷。

(二)判决书一

张XX诉XX公司、工商银行江西分行。

案由：房屋买卖合同纠纷。

原告张XX以其与XX公司之间的房屋买卖合同无法实现合同目的为由，起诉江西XX公司，并提出解除与工商银行江西分行签订的借款合同，申请追加其为第三人。原告的诉讼请求主要有:1.判令被告立即向原告支付1402、1405号房的银行按揭贷款本金、利息及资金占用费；2.判令解除张XX、XX公司和工商银行共同分别签订的两份《个人住房(商业用房)借款合同》；3.判令XX公司向工商银行偿还自两份《个人住房(商业用房)借款合同》解除之日起的借款本金及利息；5.本案诉讼费由被告承担。

法院对此案做出的主要判决结果：1.解除原告张XX、被告XX公司、第三人工商银行江西分行签订的两份《个人住房(商业用房)借款合同》；2.被告XX公司于判决生效之日起十日内退还原告张XX购房款以及资金占用费；3.被告XX公司于判决生效之日起十日内退还原告张XX偿还的贷款本息；4.被告XX公司于判决生效之日起十日内向第三人工商银行江西分行偿还原告张XX尚欠的贷款本金余额及利息；5.驳回原告张XX的其他诉讼请求。

(三)判决书二

工商银行江西分行诉张XX、XX公司。

案由：房屋买卖合同纠纷。

上诉人工商银行股份有限公司江西省分行因与被上诉人张XX、XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服一审判决提起上诉。主要理由为一审认定事实不清，适用法律错误。一审程序违法导致实体判决不公，工商银行江西分行作为有独立请求权第三人，不应由张XX申请参加诉讼，由此诉请撤销一审判决第一、四项，依法改判或发回重审。

对此，二审法院的判决结果是撤销了江西省南昌市中级人民法院第一、四、五项判决，维持第二、三项判决，并驳回张XX的其他诉讼请求。

二、从本案的争议焦点中引发的思考

在本案中，主要的争议焦点有三个：第一，一审法院追加工商银行为第三人的方式有无违反法定程序?第二，是否应当解除张XX、XX公司与工商银行签订的借款合同?第三，张XX所欠工商银行剩余本金、利息，在借款合同解除后由谁归还?笔者将从这三个争议焦点入手，在对争议焦点进行分析的过程中，阐述对《解释》第24条、25条的理解与思考。

(一)对《解释》第24条的思考

本案焦点二是在探讨当商品房买卖合同被确认无效或被解除时，商品房担保贷款合同是否应当一并解除。通过《解释》第24之规定可得，支持一并解除是我国现行立法的态度。1.两个合同之间的关系。一方面来说，这两个合同各有其独立性。两个合同的内容均是来源于合同各方的约定，在效力上也是基于合同本身，相互独立，所以如若买卖合同失效，担保贷款合同不会因此失效。另一方面来说，这两个合同之间又有一定的内在联系。对于买卖合同是否可以继续履行，是与担保贷款合同息息相关的。比如，在未订立担保贷款合同的情况下，如若买受人没有办法按照约定履行付款义务，那么当事人就可以基于第23条的规定对买卖合同予以解除。与之相对应的是，我们知道，虽然担保贷款合同中的贷款金额是合同各方的自主约定，但究其本源，却是来自买卖合同的，也就是说贷款金额是以买卖合同中以贷款形式支付房款的金额为限。再次，贷款的唯一用途是支付房款，这是担保贷款合同的确定内容。由此，通过借款人的指明，贷款人以专款专用的形式，直接将贷款转付至出卖人，使得买受人的付款义务得到了履行。此外。买卖合同的履行情况决定了担保类型的转化，在办理权属转移登记前，借款人无法对商品房办理抵押登记，此时是由出卖人作为保证人提供担保的。可以办理商品房抵押登记的时间节点是交房后，此时借款人则以抵押作为其贷款债务的担保措施。所以联结关系才是对这两个合同的正确定位，并非有观点所称的主从合同关系。2.担保借款合同应否解除。对于合同法中的法定解除权，《中华人民共和国合同法》第94条明确规定了五种情形，但我们明显可以看出，《解释》第24条所规定的解除权，并非五种情形的任何一种，并且在该条中违约方也享有解除权，这样的规定与第94条不符，有法理缺陷。但是笔者认为，担保贷款合同的产生是因为要履行商品房买卖合同，假如在此过程中产生的各类合同均合法有效，在商品房买卖合同解除后，房屋由房地产公司收回，买受人也获得了已付价款，那么卖方和买方的权利义务关系就似乎清算结束了。但是，由于存在担保贷款合同，如果银行未如期收到买方的还款，对房屋主张其担保权利就是理所当然的，此时由于商品房又归属于房地产公司，该公司在未享有任何利益的情况下却必须承担责任，这显然是对公平原则的违背。所以，解除商品房买卖合同后，应当消灭其他法律关系，从而使各方的权利义务均达至新的平衡。

综上所述，笔者认为第24条的规定虽然在法理上有缺陷，但却是解决争议和维护民事活动公平正义的好对策。

(二)对《解释》第25条第1款的思考

本案的焦点一，涉及工商银行诉讼地位的认定。根据《解释》第25条第1款之规定，银行担任的角色是有独立请求权的第三人。

虽然有观点指出银行的身份应为共同被告，但笔者并不赞同。我们知道，共同被告的诉讼标的必须与原被告是相同或同一种类的诉讼标的。但是在此种民事交易活动中，有两个诉讼标的，分别是商品房买卖合同和担保贷款合同。可见这两种合同既不相同也非同类，故银行的诉讼地位不是共同被告。

银行基于商品房担保贷款合同，对商品房享有了担保物权。当房地产公司与买方解除商品房买卖合同时，因为对该合同的标的享有担保物权，所以银行可以提出自己的诉讼请求。故以有独立请求权的第三人来认定银行是正确无误的。

回到本案中，工商银行江西分行是有独立请求权的第三人。根据《民事诉讼法司法解释》第65条，我们明确了有独立请求权的第三人参加本诉应当具备的三个条件。又根据第25条第1款之规定，银行提出诉讼请求或另行起诉时为有独三。所以，在本案一审中，法院在工商银行江西分行并未申请参加诉讼的情况下，根据张XX的请求追加工商银行为有独立请求权的第三人，是错误的。

(三)对《解释》第25条第2款的思考

《解释》第25条第2款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

在订立了商品房担保贷款合同后，出卖人(房地产公司)、买受人(借款人)和贷款人(银行)三方之间关于房款给付的法律关系为：买受人负有向出卖人给付房款的义务，他自己支付一部分房款，对于余下的房款，买受人和银行间约定担保贷款合同，由银行直接支付给出卖人。买受人向银行所借的房款又可以分为已还和未还两部分。房地产公司从买受人处直接获得一部分房款，从银行处获得剩余房款。根据《合同法》第97条的规定可知，第25条第2款的规定是合理的。所以，最后将已偿还的贷款归还给借款人，是银行应当履行的义务。

《解释》第25条第2款，从效果上来看，将合同相对性这一原理予以打破。因为是由出卖人偿还借款人贷款，所以减少了诉累。但由于贷款人的请求对象只能是出卖人，不能同时向出卖人追偿，所以仍与前述第二十四条规定一脉相承。

三、结语

张XX与XX公司的房屋买卖合同纠纷，涉及《解释》中两个很重要的条文，即第24条和第25条。从现实来看，如今房价在不停攀升，一次性付清购房款对于大部分人来说是不现实的，所以商品房担保贷款合同的重要性不言而喻。但目前来看，对于商品房买卖的规定略显粗糙，比如《解释》第25条中的“购房款”的本质为“购房首付款”。社会在日新月异的变化，立法要及时响应社会发展的需求，才能更全面的保障买受人、银行及开发商的合法权益，构建和谐公正的商品房买卖市场。