苏州CBD的发展前景研究

摘 要：CBD（中央商务区）一般是指城市的金融、商务办公、贸易商业及服务业的中心。它是城市的功能核心，交通便利，人流、车流、物流巨大，位于城市的黄金地带，地价最高，土地利用率最高。苏州CBD的发展是经济高速发展的需要，也是提高城市形象、增强城市影响力的需要。苏州CBD的发展还不成熟，主要集中在工业园区金鸡湖周围和高新区的狮山路一带。与国内外著名CBD相比，苏州CBD也有自己的特色，不仅具有完美的CBD功能布局，还有自己独特的发展模式。良好的工业基础可以调节商业的发展，能自然延伸出服务工业及商务中心。

关键词：中央商务区;区域分析;发展前景

一、绪论

CBD全称是Central Business District，最早产生于1923年，是美国城市社会学和地理学者欧内斯特·伯吉斯提出的。我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，主要采用第一种说法。时下，CBD（中央商务区）已经成为一个越来越热门的词汇，现在全国乃至全世界都掀起了开发建设CBD的热潮。现阶段已经成为评价一个城市经济发展的重要指标，也是一个城市经济发达水平的评价标准之一。对CBD的发展研究，国外早已有之。二战后，J·E·范斯指出大城市的商业结构几乎都在CBD外围增长，但CBD核正在变化而不是灭亡，它将越来越像办公区而非商店群，霍默·霍伊特支持范斯关于CBD内办公功能正在增加的说法，而墨菲指出CBD最严重的困难是可达性和停车，这对于现阶段研究我国CBD发展前景是值得借鉴的。近年来，我国在历经CBD研究的起步、发展、深化及调整提高阶段后，对CBD发展前景的研究已经成为理论界和实务界关注和讨论的中心议题之一。有学者认为从研究CBD有关理论和实践出发，CBD的研究和规划、城市CBD在发展过程中突出的问题、发展前景以及功能定位等出发进行深入探讨和研究。

二、苏州CBD概述

1.CBD的概念及特征

CBD一般是指城市的金融、商务办公、贸易商业及服务业的商务中心。CBD是大都市的商务中心，汇聚了世界众多著名跨国公司。在一般城市的CBD内都会聚集经济、金融等行业，与之相配套的写字楼、商务酒店等也应运而生，同时现代化的交通、通讯设施设备也相应地出现并应用着。这就使得CBD区域功能定位显著、房价昂贵，成为一个城市的重要标志。

CBD的一个重要特征就是写字楼高度密集，上文分析得出，办公写字楼多，必然产生与之配套的酒店、公寓、商场、娱乐等附属设施。这二者之间的存在互为促进，使得CBD的发展越来越好，同理相应的配套高档服务业也是飞速发展。再则从功能布局方面分析，CBD的形成和发展已经成为一个城市重要的标准，这就往往导致CBD区域设置在交通方便、通讯发达、设施齐全、环境优美的区段。所以说CBD商务活动的影响范围并不仅限于本市，而且波及全国乃至全世界。可以说，CBD是现代城市经济社会活动的神经中枢，是国家或地区的现代化象征。

从上述分析发现，现代城市的商务中心区功能健全，通过调研发现一般的CBD规模通常控制在3平方公里至5平方公里，甚至更大。而且通常在CBD区域内写字楼密集，酒店住宅等也很密集，建筑量在四五百万平方米以上，甚至还有超过千万平方米的，但总的来说，写字楼的占比都会达到或者超过50%，其余就是配套酒店等设施。总之，商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志。这里聚集着规模宏大、错落有致的建筑群，聚集着实力雄厚的企业王国还有与之匹配的创造财富神话的精英。

从研究发现，中央商务区一般可以划分为CBD核心区以及功能市场区，这两者主要通过步行街相连，各功能市场之间则通过城市内高速路连接，内部以步行、电车为主，外部则以汽车、公交为主。这样的布局解决了城市交通很大的问题，既能缓解区域内的交通压力，也能高效链接各个CBD区域。

2.苏州CBD的产生及发展

（1）苏州CBD的产生

中央商务区（CBD）是一个城市的中心，是城市的精英人才的聚集地，也是一个城市经济发展的重要评判标准。一个城市CBD的产生应该具备一定的条件和特征。苏州CBD的产生也是有一定的原因的，苏州经济的迅速发展，特别是第三产业的迅猛发展，城市影响力的逐渐增强，在金融、商务办公、星级酒店、高档住宅等方面都具备了很高的水平。因此，一个新兴的苏州CBD呼之欲出。

在2018年，苏州经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。全市地区生产总值达4820亿元，位居全国第五，按可比价格计算比上年增长15.5%。另外，根据有关资料统计，第三产业完成增加值1574.22亿元，三个产业的比例为1.9：65.4：32.7，第三产业比重比上年提高1.5个百分点。

苏州地方财力显著增强，全市地方一般预算收入突破400亿元，完成400.23亿元，比上年增长26.3%，其中营业税、企业所得税、个人所得税分别增长23.9%、26.3%和22.6%，地方一般预算收入占GDP比重为8.3%，比上年提高0.4个百分点。

苏州是一个经济高度发展的城市，苏州CBD的发展对于提高苏州的城市影响力，促进苏州经济的发展有很重要的作用，从提高城市化水平、经济凝聚力的角度出发，CBD建设的重要性也就不言而喻了。在这样的背景下，对苏州CBD的发展前景进行研究，具有很强的重要性和必要性，苏州CBD的发展势头也势不可挡。

（2）苏州CBD的发展现状

虽然说苏州已具备发展CBD的条件，但目前苏州还没有真正意义上的CBD，或者说没有一个完整的CBD。可苏州CBD的发展已经初具规模，在苏州园区和高新区都出现了一定规模的CBD區域。高新区的狮山路一带，工业园区的金鸡湖附近都产生了CBD的模型。未来三四年间，苏州将出现占地3平方公里的中央商务区（CBD）。虽然还是纸上谈兵，但园区目前写字楼的供不应求，租金的上涨以及良好的租售态势表明，一个日趋融合的商务圈正在形成中。苏州国际大厦写字楼项目，这个堪称园区品质最高、位置最佳的国际甲级写字楼，通过它的良好招商和商业运作，将激活这块CBD。

届时，苏州工业园区将构筑以CBD为核心区域发展模式，连接区域内生产、生活服务两大产业类型，构建金鸡湖、独墅湖、阳澄湖三个商圈，然后再加以各种邻里中心、商业街作为CBD的补充，使得CBD的功能更加完备。规划中的这座CBD主要由湖西、湖东两部分组成，湖西中央商务区规划面积约0.86平方公里，湖西中央商务区CBD主要发展金融、保险、银行、外贸等生产产业;湖东中央商务区规划面积约2平方公里，该区域主要发展高档商场、购物中心、会展中心、文化艺术中心等生活产业。

據相关分析，苏州城市经济的持续发展及苏州工业园区CBD的良好发展，使这一区域的写字楼快速发展。各大公司包括跨国公司、有外资背景的企业对苏州投资信心的不断增强，写字楼需求市场的迅速发展，使苏州工业园区CBD写字楼成为新兴的投资热点，国际大厦等高档写字楼达到95%左右高出租率，且拥有10%左右的投资回报率。同时，苏州住宅价格上升态势趋缓，写字楼市场则面临着良好的投资前景。国内外投资者活跃涌现。

三、苏州CBD发展的区域地段分析

中央商务区CBD区域内的产业盈利水平高，不是之前的步行街或者商业街的概念，而且现阶段高级发展的服务业态，是城市经济发展和对外交流的高平台，在区域内办公写字楼高度发达，与之配套的交通、城市基础设施及城市的景观都是高度发达，两者相辅相成，而且一直处在不断发展的过程中。

苏州商业高度发达的地段有观前街、石路、十全街等，但是其商务空间的发展有限，只能作为苏州的商业中心，而不具备成为苏州CBD的条件。狮山路地带拥有高度发达的交通条件，连接着新区和市区，还拥有非常多的金融保险机构、金狮大厦和金河国际大厦等商务办公写字楼以及香格里拉等五星级酒店，具备了发展CBD的条件。园区更是CBD发展的最佳区域，其影响力也很大，经济高度发达、交通条件、商务办公、高级服务业等都有着得天独厚的优势，是苏州CBD发展的首选区域。从这一点上考虑，苏州的CBD选择了园区和新区的狮山路一带，而不是观前街、石路、十全街等商业街。

1.苏州工业园区CBD发展的分析

经过20多年的发展，苏州工业园区的发展成效明显，已经逐渐成为高新技术产业、发达服务业的聚集区域。苏州工业园区目前已建成高端制造区、中央商务区、旅游度假区以及科教创新区，建成邻里中心、左岸商业街、星海休闲广场等各类生活服务设施50多万平方米，为打造城市CBD奠定了良好的基础。

现如今的发展，整个园区的发展已成为江苏乃至全国的典范，外资银行、金融机构、保险以及证券公司都陆续进驻。与此同时，整个苏州的房地产市场更是蓬勃发展，呈现出一派欣欣向荣的景象。再者，各类产业市场世界500强企业纷纷进驻，这就使得整个中央商务区商贸、金融等产业发展态势喜人，园区的经济发展迅速，这都离不开CBD的发展和配套产业经济和服务产业的发展，两者互相促进，融为一体的向更高层次发展。

伴随城市化快速推进和制造业加速发展，园区第三产业服务业呈现出跨越发展态势。目前，全区共有服务业企业1395家，去年实现营业总收入212亿元、增加值117亿元，服务业增加值占GDP比重为23.3%;实现地方一般预算收入10亿元，占总收入的35%左右;服务业就业人口突破4.5万人。在这样的背景下，园区成为苏州发展CBD的首选地，也就自然地开始建设CBD了。

2.高新区发展CBD的区域分析

高新区狮山路一带，经过20多年的经营，已成为苏州市区内一个全新的CBD。狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，地理位置非常优越，两侧汇集了高新区主要商业、大型酒店、写字楼、银行、保险、商务办公等建筑，还有很繁华的商业街，是高新区的门户所在。

狮山路上有着极高的人气和商气，以及带来的很多相关配套设施，为其成为苏州市的CBD奠定了一个良好的基础。就目前高新区的格局来看，商务区与住宅区相对集中于狮山路一带。狮山路、商业街及其周边一带，已经成为一个以金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施的综合经济活动的核心CBD。

目前，在狮山路沿线有阿雷店、福记等餐饮业航母，众多日本、韩国料理;有12家中外银行，多家保险、证券等金融机构;有金河国际大厦、金狮大厦、经贸大厦等商务办公楼宇，有飞利浦、明基等著名公司的入驻;有繁华的淮海路商业街，有苏州乐园、开放式公园等休闲娱乐项目;有香格里拉等星级酒店，还有很多高档的住宅小区，并且还与何山路上的百润发相邻，与狮山大桥东侧的体育中心、家乐福超市、附二院等服务设施相连。这些都为狮山路CBD的发展提供了强劲动力。

这两个正在酝酿中的CBD是伴随着一幢幢写字楼的拔地而起而渐成气候的。但这同时对写字楼的需求提出了很高要求，需要很多高档的办公楼宇，才能容纳如此多的公司办公。苏州的CBD要发展壮大，像国际大厦这样影响力如此大的高档写字楼，应该大力发展。而目前，写字楼的发展不完备正是苏州CBD发展的一大缺陷，当然这需要一定的时间和精力来打造，不可急于一时。

四、苏州CBD发展的战略定位

根据苏州市政府的规划，2015年至2020年这五年是整个苏州发展中央商务区的关键时刻。从城市发展的规划编制到各类产业的发展，苏州政府都予以很大的政策支持，苏州工业园区届时也以此为契机，大力发展经济、金融、科技、医药、智能制造、房产楼宇、科教文体等领域，更好地向高层次CBD发展迈进。

1.金融

2020年以来，中国人民银行注重指导金融机构加大金融产品和服务创新力度，激发市场主体活力，支持实体经济高质量发展。2020年11月19日，央行举行“金融支持保市场主体”系列新闻发布会（第四场）聚焦“金融产品创新”，围绕政策工具创新、信贷产品创新、配套服务创新等主题介绍了相关做法和取得的成效。苏州工业园区金融业的发展有着很多优势，将利用市场有利机制和导向，更好、更高、更快地发展CBD区域经济，促进苏州CBD的发展。

2.物流

目前苏州拥有多家集运输、仓储、配送等多功能于一体的现代化物流公司，公司开设有仓储、运输、配送、装卸搬运、流通加工、物流信息处理等功能，这都将向客户提供安全、快速、專业的精准物流服务。而且这些公司具有完善的内部组织机构和管理制度，自主拥有各种车型的长短途货车50余辆，可调度车辆200多辆，可承接全国各地的零担整车运输、大件运输、冷藏运输、危险品运输、货物包装、仓储、配送、航空货运等业务。

3.商贸

来自园区开发建设部门的信息显示，在充分利用现有商贸设施的基础上，园区将继续加强中央商务区1000万平方米商务设施、环金鸡湖100万平方米商业设施的开发建设，高起点发展大型购物中心、大型超市、仓储式商场、精品店、名牌专卖店，吸引国内外知名的批发零售企业来园区布点，鼓励在苏投资的国际著名品牌工厂在园区开设直销网点，推进家电、图书、旅游、家政等服务领域的连锁经营，力争5年内新增大型超市、大型百货商场10家，也许没多久，苏州人的购物去处将增加沃尔玛、三越等新选择。

4.写字楼

苏州办公写字楼市场供需基本平衡，全市范围内超过一半以上的写字楼分布在苏州工业园区。该区域内经济发达，各类金融产业进驻较多，因此对于优质办公写字楼的需求也很大，处于供求活跃的状态。特别是苏州园区的苏州中心的东方之门，更呈现出办公写字楼租赁的火爆，其租金和服务都是优质的。

5.旅游

“上有天堂下有苏杭”，苏州的旅游产业一直是苏州的城市名片。除了传统的苏州园林之外，目前已经建成了多家户外大型公园，以及各类星级酒店、连锁餐饮等，这都提高了旅游业的整体配套能力和辐射能力。而且苏州也并不仅仅如此，整个旅游产业还在不断地发展中，目前还在大力发展水上旅游项目，力争打造全国有影响力的旅游胜地，吸引全国乃至全球更多的游客。

参考文献：

[1]刘松龄.从CBD到RBD[J].现代城市研究，2013（4）：20-21.

[2]卢斌.浅谈近年来国内CBD的建设[J].山西建筑，2018（2）：43-44.

[3]张弘.浅析CBD[J].山西建筑，2017（1）：41-42.

作者简介：姜晓敏（1985.07- ），男，汉族，籍贯：江苏苏州，硕士，苏州工业园区工业技术学校，讲师，研究方向：物流工程