中央商务区构建模式探析王征

王冠伦

中央商务区（Central Business District）是城市的经济发展中枢和城市各类商业活动的核心区域，具有超强的经济辐射能力，标志着一个城市的现代化程度，是现代城市的亮丽名片，是否拥有功能完备的中央商务区，已经成为当今衡量城市发达程度的标志之一。目前，国外著名的中央商务区有纽约曼哈顿中央商务区、伦敦金融城中央商务区、巴黎拉·德芳斯中央商务区、东京新宿中央商务区等；我国著名的中央商务区有北京朝阳中央商务区、上海陆家嘴中央商务区、武汉王家墩中央商务区等。这些中外既有的中央商务区的发展经验及其得失，對于当前国内各地蓬勃兴起的中央商务区的构建热潮，可以提供一些宝贵的经验和启示。

一、中央商务区功能、特征与形成途径

建设中央商务区是适应国际经济发展趋势的需要，是建立现代化大都市的需要，也是城市经济发展的内在要求。实践表明，建设中央商务区有利于培育新的经济增长点，有利于进行招商引资，有利于提升产业层次、优化产业结构、促进高层次人才就业。建立中央商务区可以带来显著的外部效应：一是行业的“外溢效应”；二是聚集经济效应；三是联动效应；四是美誉效应。一个成功的中央商务区，其品牌就是宝贵的无形资产，可有效提升城市的地位和影响力，影响着一个城市及区域的盛衰。作为现代都市的经济中枢和核心，中央商务区的功能主要体现在以下几个方面：一是商务活动中心；二是服务中心；三是信息中心；四是购物娱乐中心。

中央商务区通常应当具备以下几个基本特征：

其一，地位显要。中央商务区不仅是城市的核心，也往往是区域的金融中心、经济中心和科技中心；其二，中央商务区具有强烈的辐射能量，对其所在区域的经济发展具有极大的带动作用；其三，经济资源高度集聚，资源配置密度极高；其四，当地人流、物流、信息流、资金流交汇结点，经济流量巨大；其五，由于中央商务区的核心地位，决定了其土地利用率极高，高楼林立，寸土寸金；其六，公司总部集中，服务机构云集，高端产业集聚，现代服务业发达；其七，现代化的办公环境，基础设施完备，交通通讯便捷；其八，所在城市的窗口和名片，代表着城市的形象和风貌。

在当今经济发展的大环境大背景下，中央商务区的特征逐渐发生了以下一些演变。其一，随着信息技术在各个领域的不断延伸，中央商务区的地域和空间方面的边界逐渐被淡化。传统的中央商务区通常位于城市的核心地带。而在新经济形势下，中央商务区更加青睐于经济中心或经济发展潜力大的地区，泛城市化和泛中心化的趋势愈来愈加明显。其二，在传统的办公条件下，基础设施主要是办公楼。而在当今时代，中央商务区的本身应是一个运转高效的电子商务中心，信息中心功能的强弱是区分中央商务区能级的重要标志。其三，近年来，随着对城市化的反思，无论是在理论层面还是在实践层面，在注重中央商务区经济功能的同时，已愈来愈多地关注在中央商务区的建设中彰显以人为本的城市设计理念，愈发注重对人才的吸引力。其四，既有的中央商务区主要注重产出与服务型。而在新形势下，中央商务区更加注重于创业与投资型，为招商引资提供平台，形成科技、人才、资本与文化结合的汇合点。

从演进规律看，国内外中央商务区的发展历程总体上呈现出由商贸功能向商务功能的演变趋向，大致经历了一个由低级到高级的形态演进过程，即：小商业网点-传统商业中心-现代中央商务区。当城市中心区无法满足经济发展的需要时，就会推动中央商务区扩展，即另建新的中央商务区或构建子中央商务区。中央商务区功能的演变还体现在从以往单一的专业化向相对综合化方向发展，现代服务业之间日益呈现出产业融合的迹象。比如，巴黎老城外围的拉·德芳斯地区，再如今天纽约的曼哈顿地区，各种功能逐步分化，形成了与当初中央商务区初成时迥然相异的城市分布格局。概括讲，国外著名的中央商务区的形成途径大致有三种：一种是自发形成，如纽约的曼哈顿地区，初期是商业中心，以后逐渐演变成为中央商务区；二是政府引导，如巴黎的拉·德芳斯地区，初衷是为了保护巴黎老城，而将大量的商务机构外迁，在新的地段建成商务区；三是为了分流中心区经济发展压力而建立起来的城市副中心，比如日本新宿的中央商务区。

二、中央商务区形成的条件考察

中央商务区形成发展的基础条件包括雄厚的经济实力、显著的带动影响力、第三产业兴旺发达、交通等基础设施完备等。其一，需要经济发展水平条件高，只有经济基础雄厚，中央商务区才会具有活力，才会繁荣；其二，需要产业发展水平高，实现产业结构高度化，产业之间协调发展；其三，交通等基础设施建设水平高；其四，大量的公司总部聚集；其五，政府服务水平高。概而言之，中央商务区的形成是城市集约化发展的必然结果，区域竞争是中央商务区形成的直接动力，服务于产业发展是中央商务区的核心使命。产业发展是中央商务区活力长存的重要基础，专业化管理能力是中央商务区竞争力的根本。

在规划、设计中央商务区时，是在老城区进行功能替换，更新、完善原有的中央商务区的功能结构？还是另辟新区，重建一个具有现代功能结构的中央商务区？是重点打造一块中央商务区，还是使商贸功能和商务功能空间分离，构建多核心结构的中央商务区？在这一问题上，对中央商务区的选址有两类不同的观点：一种观点主要从空间角度看问题，认为中央商务区应当位于城市的相对中心位置；另一种观点主要从功能角度看问题，认为中央商务区属于城市规划中商务功能相对集中的专门化区域。在具体操作中，第一种观点主张在老城区打造中央商务区；第二种观点倾向于在新城区另建中央商务区。从实践过程看，自发产生的中央商务区多位于原有的商业中心区地段。而由政府规划、引导的中央商务区更多位于城市近郊。与国外发展进程相仿，国内中央商务区的形成与发展同样具有以下几种模式：一是自发形成；二是为分流老城区压力主动迁出；三是在统一规划下新建。从动因角度分析，开发政策构成了中央商务区发展的外部推动力，劳动力、资本、技术、制度等要素的整合与相互作用，构成了中央商务区发展的内生动力。所以，应当选择综合区位条件好、预期效益和影响力大、风险程度小的地段，建设中央商务区。

三、中央商务区发展模式选择与应避免的负面因素

综观国内外中央商务区的发展模式，大致有以下几种类型：其一，从管理模式看，包括集中管理与分散管理。按照中央商务区管理机构的职能定位，中央商务区管理模式可以分为管理型、服务型与综合型。从国内外中央商务区的管理实践来看，综合型模式运作灵活，比较适应现代中央商务区的发展需要。比如，可以先期建立一个由各级政府以及职能部门共同协调的政府机构，在此基础上成立一个既有政府组织（政府的公共管理协调机构）又有中央商务区的开发主体（政府授权的开发公司）的综合管理体系，积极构建跨区域、跨层级的协作体系。其二，從建设步骤看，既可以集中进行建设也可以逐步进行建设，其灵活选择的优势是可以使中央商务区的建设与城市的发展进程更为自然协调。其三，从中心-外围关系看，包含核心区中央商务区与非核心区中央商务区模式。非核心区中央商务区也称“副中央商务区”，它是在核心区中央商务区不能完全承担城市经济发展需要的情况下产生的，可以有效分流核心区中央商务区的部分职能。其四，单核中央商务区与多核中央商务区模式。在中央商务区发展的初级阶段，往往以单核结构为主。而随着城市规模的不断扩大，更多的商务空间的需求会促使城市外围地区产生大规模、集中化的商务空间聚集，形成城市的次中心区，从而形成多核中央商务区结构。

这里，需要关注的是，在中央商务区建设的过程中，如果某些方面滞后，中央商务区的整体功能就会受到影响。其一，中央商务区建设结构的比例不合理就会导致功能失衡。从国外中央商务区建设的成功经验看，科学合理的中央商务区的结构比例应当是商务办公占80%，商住和配套设施占20%，任何一方的比例过高或过低都不利于中央商务区的健康发展。比如，美国休斯敦中央商务区，由于功能设计过于单一，公寓、写字楼配备比例不够合理，导致昼夜人流反差极大，一到夜晚就成了一座“空城”、“鬼城”。其二，在中央商务区建设的过程中，假如道路交通不畅，或者对中央商务区的人流、物流、车流疏导不力，就会造成道路交通拥堵，降低商务活动效率。其三，客流因素问题与流动人口问题。从建设到发展，中央商务区离不开流动人口。但是流动人口的存在也会带来副作用，加大管理难度。其四，集聚不经济与城市“空心化”问题。集聚不经济对中央商务区的最大影响主要表现在两个方面：一是拥堵成本；二是负外部性，“空心化”问题则会导致城市中心区的衰落和相应的基础设施的浪费。其五，密集的建筑楼群会带来环境恶化，比如通风不畅等问题。

四、综合开发是增强中央商务区生命力的重要手段

关于建设中央商务区的评价，国外目前大致有消极、中性和积极三种看法，一是认为中央商务区建设已成强弩之末；二是认为建设中央商务区虽然重要，但是由于在规划和管理等方面对中央商务区的变化认识不足，导致中央商务区没有发挥应有的作用；三是认为大城市的未来主要依赖于中央商务区的不断发展。如果中央商务区衰败，则大城市将会失去活力。实事求是地分析问题应当认识到，中央商务区是大城市发展的重要支撑，是大量投资的聚积地，也是政府税收的重要来源之一。中央商务区的建设既没有成为“强弩之末”，也不存在“衰败”的迹象，而是正在经历着变化。从国外中央商务区的建设和发展趋势看，中央商务区的模式和发展趋势都在不断地发生着变化。主要表现在：一是高端办公机构的持续进入和低端办公机构的陆续外迁；二是在建设和发展的过程中，不断加大和完善公共交通系统和步行系统的功能，以此缓解巨大的交通压力；三是建筑技术日益先进，建筑风格日趋多样化，比如近年来开始注意保护具有典型时代特征的传统建筑。

为了提高集约化利用土地资源的水平，中央商务区建设应紧紧抓住综合用途开发和多样化功能的整合工作。实践表明，综合用途开发是城市发展的本质需求。一是多种功能复合作用比单一功能的中央商务区具有更大的吸引力和辐射力；二是综合用途开发可有效化解中央商务区产城分割的矛盾，更加有利于推进产城融合；三是综合用途开发有利于满足中央商务区生产生活的多方面需求，吸引人才入驻；四是综合用途开发可以增加开发成功的可能性，降低开发管理的成本；五是综合用途开发有利于避免城市中心区由于功能单一造成的单调乏味，使中央商务区的外观更加多样化，所以一定要注重城市立体空间的综合利用。

此外，通过综合用途开发可以明显改变中央商务区传统的城市土地利用模式，通过以下方式促进中央商务区的综合开发利用。一是对中央商务区现有建筑的内部功能实行置换；二是对中央商务区的建筑进行更新与再利用；三是深入开发具备复合功能的建筑空间。在进行中央商务区综合用途开发的过程中还有些问题不应忽视。一是在规划编制的过程中应加强对土地综合利用的定量研究和有效规划；二是需要统筹考虑同一个地块中多个功能之间的兼容性和各个不同功能界面之间的冲突问题；三是需要综合考虑开发区内诸功能之间的相容性和可持续发展的问题；四是必须确保留有足够的绿化用地、休憩用地，完善必备的公共服务设施和多种类型的交通方式；五是需要提升市区的文化内涵，充分体现城市的历史积淀，更好地营造宜人氛围。

根据国外中央商务区的建设和发展经验，发达国家中央商务区综合开发中的很多做法值得国内借鉴。一是制定科学、合理、完善的规划和管理方案。巴黎的拉·德芳斯中央商务区的成功就在于其完善的科学合理的规划，也因此被誉为“现代中央商务区的典范”；二是注重合理的空间布局与景观设计，注重楼宇的疏密相间，改变建筑风格单调的格局，建筑物的外观设计应能最大限度地体现出中央商务区的风格与特色。目前，发达国家在规划新区建设时，首先考虑的是景观设计，在此基础上再考虑建筑设计，巴尔的摩中央商务区就是以其外表美观而闻名于世；三是重视民间融资，国外许多中央商务区的建设不乏私人投资。

五、结合国外中央商务区建设发展经验，探析我国中央商务区构建路径

与国外中央商务区建设“先市场、后规划”的路径相反，我国大部分中央商务区的建设模式是“先规划、后发展”，而且大多定位于“特定功能区”模式。究其深层原因，主要是我国正处于快速发展的城市化进程中，全国各地都在拓建城市新区。在这些新区中，事先做好规划、设计各类功能区成为政府部门的首选。与在老城区边拆边建、自然形成的中央商务区不同，当前，我国中央商务区发展的特色主要有：一是发展定位倾向于特定功能区模式；二是发展方式倾向于以规划指导为主；三是产业布局表现为以商业发展为主、以商务办公为辅；四是产业重点大都突出或强调金融业；五是产业政策多集中于优惠的扶持政策，而不是普遍的国民待遇；六是产业关联度不够紧密，集群效应不够明显；七是企业调整频率较高，人员流动缺乏良性渠道。

总体来讲，与国外发达的中央商务区相比，我国在规范性、成熟度以及环境氛围等方面都具有相当大的发展空间。总体而言，国内中央商务区与国外中央商务区的业态成熟度差异主要表现在以下几方面：一是产业集聚程度还有较大欠缺；二是人流过于密集；三是产业功能亟待完善。但是，我国中央商务区的建设和发展也有其独到的优势：一是产业規划起点较高，功能分区较为明确；二是较为充分地预留了产业发展用地和建筑空间；三是在产业发展方向上比较重视产业政策的引导和推动作用。

分析我国中央商务区的发展走势，目前正日益呈现出以下几个趋向：一是业态布局日趋多样，金融行业占据龙头；二是信息化、智能化水平逐步提高；三是商业服务日趋繁荣；四是更加重视产城融合；五是公共基础设施服务配备样式正逐步向发达国家靠拢；六是更加重视便捷化、人性化设计。总体上讲，目前，我国中央商务区的发展走势已由侧重硬件建设向重视软件建设转变，更加追求物质与精神的结合、经济与社会的和谐。

参照国外中央商务区的建设和发展经验，可以为我国中央商务区的建设提供不少有益的启示，以此为鉴避免走弯路。其一，定位明确，突出特色，错位竞争。区域之间中央商务区的同质化会带来资源配置的浪费，只有扬长避短才能实现优势互补。其二，统筹考虑中央商务区功能的多样性。在中央商务区的建设中，除要考虑商务办公的首要功能外，还要考虑从属功能。如果忽视作为都市生活整体所必须的其他功能，就会给中央商务区的商务活动带来不便，导致城市功能的欠缺。三是高标准规划“立体化”的交通系统和智能化的管理系统，大力发展轨道交通，完善多层次的客运体系，方便各种交通工具之间的换乘衔接。四是步行街、停车场建设，综合利用高架、地面、地下多种交通方式，提高通行效率，促进人车分流，预防、减缓拥堵。四是彰显城市个性。作为城市“窗口”、“品牌”的中央商务区，必须要体现所在城市的人文底蕴和特色风格，着力打造具有当地特色的地标性建筑，切忌千城一面。

当今时代，中央商务区的开发方向应向市场化、多元化、多功能发展，扎根本地、面向世界、领导潮流，打造技术创新、制度创新、管理创新、市场创新的核心基地，成为多功能、全方位、信息化、国际化的现代都市的缩影。

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（责任编辑：林菲）