基于中外发展经验的中央商务区构建方式探讨

王征

摘要：中央商务区是城市的经济发展中枢。它标志着一个城市的现代化程度，是现代城市的亮丽名片。建立中央商务区是建立现代化大都市的需要，有利于培育新的经济增长点。中央商务区的形成是经济社会发展水平的必然产物，其功能演进与空间演变都是动态的发展过程。中央商务区建设结构比例不合理会导致其功能失衡，综合开发是增强中央商务区生命力的重要手段。当今时代，中央商务区的开发方向应当朝着市场化、多元化、信息化、国际化、多功能的方向发展。

关键词：中央商务区；城市规划；空间布局

中央商务区（central Business District），即CBD，是城市的經济发展中枢和城市各类商业活动的核心区域，具有超强的经济辐射能力。它标志着一个城市的现代化程度，是现代城市的亮丽名片。是否拥有功能完备的中央商务区，已经成为当今衡量城市发达程度的主要标志之一。目前，国外著名的中央商务区有纽约曼哈顿中央商务区、伦敦金融城中央商务区、巴黎拉·德芳斯中央商务区、东京新宿中央商务区等；国内著名的中央商务区有北京朝阳中央商务区、上海陆家嘴中央商务区、武汉王家墩中央商务区等，这些国内外中央商务区发展的经验得失，对于当前国内各地蓬勃兴起的中央商务区构建热潮，能够提供一些宝贵的启示。

一、中央商务区的基本特征与形成途径

中央商务区通常应当具备以下基本特征：其一，地位显要，不仅是城市的核心，也往往是区域的金融中心、经济中心和科技中心。其二，具有强烈的辐射能量，对所在区域的经济有强大的带动作用。其三，经济资源高度集聚，资源配置密度极高。其四，是当地人流、物流、信息流、资金流交汇的结点，经济流量巨大。其五，寸土寸金，土地利用率极高，高楼林立。其六，公司总部遍地，服务机构云集，高端产业集中，现代服务业发达。其七，具有现代化的办公环境，基础设施完备，交通通讯便捷。其八，是所在城市的窗口和名片，代表着城市的形象和风貌。在当代经济环境下，中央商务区的特征逐步发生了一些演化。其一，随着信息技术在各领域的延伸，中央商务区地域和空间方面的边界逐渐淡化。传统的中央商务区通常处于城市的地理中心，而在新经济形势下，中央商务区更青睐于经济中心或经济发展潜力大的地区，泛城市化和泛中心化趋势愈来愈加明显。其二，在传统办公条件下，基础设施主要就是办公楼；而在当今时代，中央商务区本身就应当是一个运转高效的电子商务中心，信息中心功能的强弱是区分中央商务区能级的重要标志。其三，近年来随着对城市化的反思，人们在注重中央商务区经济功能的同时，还愈来愈多地注意在中央商务区建设中彰显以人为本的城市设计理念，注重对人才的吸引力。其四，过去的中央ggg-区主要是注重产出与服务型，而新形势下的中央商务区应当更注重于创业与投资型，为招商引资提供平台，形成科技、人才、资本与文化结合的汇合点。

中央商务区的形成，与某一地区的商业传统、生活习惯、文化背景、交通通讯条件等因素都有关联。而从经济动因看，首先是为了降低交易成本；其次，由于获取信息便捷，一方面提高了市场机制的有效性，另一方面也有利于技术扩散，有助于新技术的采用和激发创新；再者，也有利于聚拢人才，因为高端的环境必定带来高端人才的聚集；此外，中央商务区最容易形成总部经济。各种公司总部聚集在一起，必然需要相应的配套服务，从而导致现代服务业尤其是知识型服务业的勃兴。于是，现代化中央商务区的形成，也就是水到渠成的事情了。因此，中央商务区的形成是经济社会发展水平的必然产物，不能仅从城市空间发展角度来看待中央商务区的成因。

二、中央商务区形成的条件考察

中央商务区形成发展的基础条件包括雄厚的经济实力、显著的带动影响力、第三产业兴旺发达、交通等基础设施完备等。其一，需要经济发展水平条件高，只有经济基础雄厚，中央商务区才会有活力，才会繁荣。其二，需要产业发展水平高，实现产业结构高度化，产业之间协凋发展。其三，交通等基础设施建设水平高。其四，大量的公司总部聚集。其五，政府服务水平高。概而言之，中央商务区的形成是城市集约化发展的必然结果，区域竞争是中央商务区形成的直接动力，服务于产业发展是中央商务区的核心使命，产业发展是中央商务区活力长存的基础，专业化管理能力是中央商务区竞争力的根本。

在规划设计中央商务区的时候，是应当在老城区进行功能替换，更新完善原有中央商务区的功能结构，还是应当另辟新区重建一个具有现代功能结构的中央商务区？是应当重点打造一块中央商务区，还是应当使商贸功能和商务功能空间分离，构建多核心结构的中央商务区？在这些问题上，对中央商务区的选址有两大类不同的观点。一种观点主要从空间角度看问题，认为中央商务区应当位于城市的相对中心位置；另一种观点主要从功能角度看问题，认为中央商务区属于城市规划中商务功能相对集中的专门化区域。在具体操作中，从前者出发，多主张在老城区打造中央商务区；持后一观点者，则多倾向于在新城区另建中央商务区。从实践过程看，自发产生的中央商务区多位于原先的商业中心区地段；而政府规划引导而成的中央商务区，则更多地位于城市近郊。与国外发展进程相仿，从国内中央商务区的形成与发展也是大致有这样几种模式：一是自发形成的；二是为分流老城区压力而主动迁出的；三是在统一规划下新建起来的。从动因角度分析，开发政策构成了城市中央商务区发展的外部推动力，而劳动力、资本、技术、制度等要素的整合与相互作用则构成了中央商务区发展的内生动力。所以，应当选择那些综合区位条件好、预期效益和影响力大、风险程度小的地段进行中央商务区建设。

三、综合开发是增强中央商务区生命力的重要手段

未来的中央商务区结构可以划分为中央商务区核心区和若干功能分区。随着城市经济的不断深入发展，传统中央商务区已经难以满足经济社会发展的需要，所以，一方面要对原中心商务区进行完善改造，另一方面要及时规划建设副中心，这样才能更加符合城市长期发展的需要。在这一过程当中，必须注意搞好综合开发。

中央商务区综合用途开发能改变传统的城市土地利用模式，可以通过以下方式促进中央商务区的综合开发利用。其一，对中央商务区内现有建筑的内部功能实行置换；其二，对中央商务区内的建筑进行更新与再利用；其三，深入开发具备复合功能的建筑空间。在进行中央商务区综合用途的开发中，还有些问题不应忽视。一是在规划编制过程中应加强对土地综合使用的定量研究，形成土地综合使用的有效规划控制手段。二是需要统筹考虑同一个地块中多个功能之间的兼容性和各个不同功能界面之间的冲突问题。三是要综合考虑开发区内诸功能之间的相容性和可持续发展。四是须确保有足够的绿化用地、休憩用地、必备的公共设施和多种类型的交通方式。五是需要提升市区的文化内涵，充分体现城市的历史积淀，更好地创造宜人氛围。

根据国际上中央商务区的发展经验，发达国家中央商务区综合开发中的许多做法值得我们借鉴。一是要有合理完善的规划管理。比如巴黎拉·德芳斯中央商务区的成功就在于其完善合理的规划，也因此而被誉为“现代中央商务区的典范”。二是注重合理的空间布局与景观设计，注意楼宇的疏密相间，改变建筑风格单调的局面，建筑物外观设计应能最大限度体现中央商务区的风格与特色。如今国外新区规划时，通常都是先做景观设计，而后再做建筑设计，巴尔的摩中央商务区的打造就是以其外表美观而闻名于世。三是要重视民间融资，国外许多中央商务区的建设不乏私人投资。

四、以国外为鉴的中央商务区构建路径探析

国内外中央商务区的发展情况为我们提供了不少有益的启示，我们应当以此为鉴，少走弯路。其一，要定位明确，突出特色，错位竞争。区域之间中央商务区的同质化会带来资源配置的浪费。只有扬长避短，才能实现优势互补。其二，要统筹考虑中央商务区功能的多样性。在中央商务区的建设中，除了要考虑商务办公的首要功能外，还要考虑从属的功能。如果忽视作为都市生活的整体所必须的其他功能，就会给中央商务区的商务活动带来不便，导致城市功能的欠缺。其三，要以高标准规划立体化的交通系统和智能化的交通管理系统。应当大力发展轨道交通，完善多层次的客运体系，方便各种交通工具之间的换乘衔接。还应当搞好步行街和停车场建设。要综合利用高架、地面、地下多种交通方式，提高通行效率，促进人车分流，预防和减缓拥堵现象。其四，要切实彰显城市个性。作为城市窗口和品牌的中央商务区，必须要体现所在城市的人文底蕴和特色风格。要着力打造具有当地特色的地标性建筑，切忌千城一面。

总之，在当今时代，中央商务区的开发方向应当朝着市场化、多元化、多功能的方向發展；中央商务区应当扎根当地，面向世界，领导潮流；中央商务区应当争做技术创新、制度创新、管理创新和市场创新的核心基地，成为多功能、全方位、信息化、国际化的现代都市的缩影。