论宅基地上房屋买卖合同的效力

王琴娥

江苏常明律师事务所，江苏 常州 213300

宅基地是我国农民的立身之本。但是随着我国城镇化的推进，农村房屋拆迁已经是一个常见事件了，加之当前房价上涨，宅基地上的房屋买卖纠纷问题也是越发的常见。而其买卖合同的效力认定也成为了当今司法的难题，本文就针对此类问题进行了相关的探讨。

一、问题的提出

宅基地上房屋买卖合同的纠纷究其原因主要有三点，下面本文那就进行简要的讲述：

(一)受我国房地一体原则的影响

土地与房屋联系密切。我国处理房屋转让及其使用权问题时也多是房地一体。像我国的《房地产管理法》就明确指出，房屋及土地的使用权是同时转让的。而《物权法》中也是体现了房地一体原则。而所谓的房地一体，并不是指房屋以及土地所有权的一体。也就是我们在房屋所有权转让时，仅涉及土地使用权的转让而其所有权不变。所以对应的房屋买卖合同的效力确定就很困难。

(二)宅基地使用权的资格性

我们想要房屋买卖合同的效力，那么首先就要确定房屋对应的宅基地使用权能否可以进行相关的流转。宅基地虽属于集体，但其使用权却是户主，所以集体内部流通肯定是可行的，并且国家也承认，而集体外的人资格则会受到限制，使得宅基地使用权的自由流转具有法律上的天然障碍。

(三)统一立法的缺失

我们想要确定宅基地上房屋买卖合同的法律效力，那么就要有法可依，有法必依。但是我国无论是《土地管理法》《物权法》等对其买卖均无明确相关规定。同类案件援引不同法律事件时有发生，其判决结果也是千差万别。并且最高人民法院也无特定案由参考，这样就导致了我国各地法院判决难以统一，结果差异甚大。而为解决这一问题，各级法院都有政策及规定出台，但是它们的效力层级太低，矛盾冲突频发。这就使农村房屋买卖合同争论空间颇大。

二、我国宅基地使用权流转的制度变迁

建国以来，农村宅基地制度几经转变，对应的其上的房屋买卖合同效力也是风雨飘摇，我国独特的城市土地及房屋可以自由流转经营，而农村宅基地和其上房屋限制流转的局面就形成了。

我国的《物权法》也将农村宅基地的两权分离，并且两权相对独立，这一政策的主旨是维护农民合法利益。但物权法也没有直接表明立法态度，所以留有探讨空间。所以研究我国的宅基地买卖合同的效力不仅要着眼当下，更要立足过去。

(一)一户一宅原则的设立

我国《土地管理法》就明确指出，我国的农村村民一户仅能有一处宅基地，不得超标准用地。这也是我国一户一宅原则的基础由来。早期因为理解有误，所以我国农民多余的宅基地以及房屋存在被强制收回、转让的问题。这与《土地管理法》的立法初衷是有背的，也不是保护农民利益的行为。同时农民房屋的赠与、买卖、继承都受到了明显的影响，这也与《继承法》和《宪法》相左。现如今我国的一户一宅原则是对宅基地的初始分配，也就是农民有一次免费的初始分配权。而我国实行的一户一宅原则，目的是保护农村土地，保护耕地，而不是限制宅基地使用权的转让。

(二)《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

该通知是1999年由国务院出台，目的就是限制城市居民敢赌购买宅基地。并且在2004《国务院关于深化改革，严格土地管理的决定》的颁布也是表明了禁止农村土地非农业建设的态度。在2011年我国的相关司法机关也是对这一上述政策明确表明了支持态度。并重申宅基上房屋转让买卖合同的效力范围。对于城镇居民购买的农村房屋，合同基本上就是无效力的。

(三)宅基地改革试点政策出台

2013年，我国正式开启了宅基地使用权流转的试点改革。同时在2017年我国的第八次全国法院民事会议中，也是对于我国农民的宅基地上房屋买卖纠纷进行了相对深入的探讨，并形成了以下统一的意见：第一，在宅基地改革试点地区，相关纠纷可依据指导意见执行。而对于非试点地区则不适用，农民宅基地上房屋的买卖合同涉及集体以外的人均是无效合同。在2018年的中央一号文件中将宅基地的所有权、资格权、使用权”三权分置，也一定程度上促进了宅基地使用权的灵活化，使宅基地流转成为了可能。

三、法律效力

(一)集体经济成员间的转让

我国相关法律法规并未禁止集体成员间流转宅基地，所以对应的他们之间转让宅基地上房屋也是可行的，只要他们的买卖合同合乎我国的相关规章制度，在原则上这份合同就是有效的。

但是目前仍有部分法院坚持此类房屋买卖合同无效。这是因为有以下两种情形的也是可以认定其合同无效的，首先，违背“一户一宅原则”。第二，未经村民委员会同意，并未通知相关的个人或集体这样的房屋买卖合同都是无效的。

(二)向集体成员以外的村民转让

因为我国在国家层面并未明确限制宅基地上房屋的非集体转让。虽然宅基地上房屋仅限于集体内部成员流转是最好也是最合理的，但是对于向集体以外村民转让宅基地上房屋的行为也仅是限制而不是制止。并且总结我国多年的实践来看，不少法院也是赞成上述观点的，而限制向集体以外村民转让宅基地，其限制途径主要有以下几点：首先，涉及到的买卖合同就是无效合同也就是不具备法律效力。除城镇居民之外，集体以外的村民还包括本集体以外的同村以及外村的人。并且为减少争议，非试点地区的农民将房屋出售给非农业户口人员也是无效的房屋买卖合同。其次，用行政手段限制买卖。就像河北省出台的相关宅基地管理办法中就明确的规定宅基地上房屋买卖的必须经过审批才可以。最后，未经批准的转让行为则可以认定是无效行为也就是买卖合同没有法律效力。

(三)向城镇居民转让

我国的宅基地使用权制度，其设立的根本就是保障我国农民生存的合法权利，使他们可以永久性的安居乐业。同时也减少我国不必要的耕地浪费以及占用，减少违法占用耕地的破坏行为。我国国务院对于宅基地的初衷就是：加强转让管理，严禁炒卖，深化改革，严格管理。同时也顺应当今的发展趋势，进行宅基地的改革试点，但是无论是何种情况，村民向城镇居民转让宅基地上房屋都是不受法律所保护的，其对应的买卖合同也是没有法律效力的。就我国目前的立法和政策框架来看，农村宅基地上的房屋是很难进人市场的，仅限于集体村民间的流转。这种情况就目前的国情而言，是不利于我国农民利益的保护以及发展的。所以我们应该积极探寻其改革以及创新的方向，在确保村民合法权益的基础上为他们寻找一条解决之道。

四、总结

我国是农业大国，农民占我国人口的80%以上，所以农民的问题无小事，所以如何处理宅基地上房屋的流转问题，应当是我国学术界需要尽快解决的重要问题，这不仅与农民的切身利益相关，更是国家长远发展的根本。我们首先就要对宅基地上房屋买卖合同进行界定，从而确定其合适的效力范围，厘清本质，找准切入点从而尽可能保证农民宅基地的基本权益。建立符合我国基本国情的宅基地流转法规，尽可能的减少司法不确定因素。