房地产公司税务筹划研究

李碧霄

摘要：众所周知，房地产行业的高速发展是国民经济发展的一个重要影响因素，同时与人们的生活也息息相关。但是与飞速发展相伴而来的是不断上涨的房价，也给无数家庭带来了巨大的负担。特别是2012年到2013年期间，房价的飆升速度让人瞳目结舌。为此政府也屡次出台相关的政策，来对房价进行调控，也給房地产的生存带来了一定程度上的阻碍。虽然如此，房地产行业的较高利润依然吸引了诸多企业、个人投身其中，进一步加剧了该行业的竞争程度。A房地产企业书香苑住房投资项目进行过程中，并没有在事前对其经营事项进行筹划，导致其应缴税费存在很大的筹划空间。本篇论文以税务筹划相关理论知识为基础，结合企业的经营税收特点，分析该项目的涉税环节，提出相关解决方案节约税收成本，通过筹划前和筹划后的数据比较分析，选出对企业最有利的筹划方案，提高企业人员税务筹划的意识，建立一个合理规范的工作环境。

关键词：税务筹划;房地产企业;案例分析

一、绪论

（1）研究背景

由于当前社会巨大的人口，高额的房价，导致住房问题成为大多数人的关注热点。房地产逐渐成为我国经济发展的一个重要推力，也是我国经济发展的极大亮点。然而，通常情况下，房地产行业所涉金额巨大，涉及税种多，各个环节需承担的税负都较大，所涉及税种有数十种，并且这些税费占据了房地产公司利润的50%左右，因此税务筹划带来的合理避税则成为企业的必要举措。

（2）研究意义

税务筹划是指在合法的基础上，在企业发生各项活动之前，合理安排经营活动与财务管理活动，最终达到降低税负、增加利润的目的。房地产开发公司在进行合理的税务筹划过程中，能够帮助企业减少资金流出，提高净利润，并且将资金的利用率达到最大化。合理的税务筹划，能够在不触犯法律的前提下，适当降低公司的税收成本，从而减少现金流支出，增加公司利润，为其带来可观的经济效益。结合A房地产公司目前的经营特点，对其进行有针对性的税务筹划，可以为A房地产后期项目的开发和经营提供宝贵的借鉴。

二、房地产企业税务筹划相关理论

（1）税务筹划相关概念

税务筹划是说在现行法律法规下，对公司企业的一些经营事项进行事前筹划，达到公司承担税负最低，财务利益实现最大化的目的。税务筹划必须同时从多视角研究，才能全面客观地反映税务筹划的理论基础。进行税务筹划的目的就是想通过降低税负，最终实现企业利润的最大化。在企业日常经营中，根据企业实际要求和从业人员的能力，可以将其进一步分为三个层次。第一个层次是能够在不违法的情况下正确进行税务筹划，依法、按时缴纳税费;第二个层次要求通过税务筹划，减少税负，降低企业成本，同时能够创造资金的时间价值。第三个层次是实现企业利润的最大化。在对公司的税负进行筹划时，应该稳步进行，一步一步达到最终目标，实现企业价值最大化。

（2）房地产税务筹划的特点

房地产是个业务综合性很强的行业，因此其税收也及其复杂，也间接导致了该行业的税务筹划活动具有其独特性。房地产税务筹划首要考虑的因素就是地方政府的相关政策，以国家法制法规为主线，辅助考虑地方法规。其次，房地产具有较长的周期性，最大化的利用企业资金的时间价值优势是税务筹划的一个手段。同时，房地产行业所需资金通常需要靠第三方投资或贷款，因此要将地方资金来源广这一特性作为考量的一个标准。

三、A房地产公司涉税事项处理现状

A房地产公司于2011年开始开发住房投资项目，该项目位于湖南省武冈市，紧邻市重点中学一中，小区共建设11栋，于2015年完工，目前尚未全部销售完毕。

（1）A房地产公司涉税事项处理现状

1.筹资环节涉税事项处理现状

房地产企业进行项目开发时，通常会从第三方筹集资金，A房地产开发公司由于其借款利息被税务机关认为未取得合法凭据，因而不能扣除。总共导致企业200万元的利息费用不能税前扣除，需调增应纳税所得额200万元。

2.开发环节涉税事项处理现状

A房地产公司与星海建筑公司签订建筑合同后，向有关部门缴纳了以3000万元为税基，0.03%为税率的印花税。然而在此后的经营过程中，双方经过协商对建筑进行了改动，建筑金额降为2500万元，其实际多缴纳印花税1500元。A房地产公司在开发过程中，被税务机关发现用于日王兑扣除的发票不符合扣除标准，因此调减其可扣除成本2300万元，导致其应纳税额增加，税收负担加重。

3.销售环节涉税事项处理现状

由于房地产的自身特点，其销售收入金额通常也较大，因此要通过多方面因素，制定合理有效的税务筹划方案，帮助企业减少税负。第一，A房地产公司可以考虑制定有效的房屋销售定价方案，把销售价格确定在可以给企业带来最大经济效益的范围内，达到刁鼓圣税负的目的。第二，随着购房者选择的增多，A房地产公司的竞争压力也逐渐增大。A公司应设计有针对性的促销方案，那么也能在一定范围内帮助企业减轻税负。

（2）A房地产公司税务筹划存在的问题

第一，A房地产企业对税务筹划的重视程度很低，其主要经营人员没有相关意识，对财务人员也没有相关要求。如果财务人员制定不合理的税务筹划方案，反而会给企业带来经济损失，造成负面影响。

第二，税法中规定，在扣除所得税额时，应提供合法凭证、发票。但是A房地产企业在这方面具有极大的漏洞，各环节审核不规范，导致部分可扣除事项无法依据扣减，加重了企业的税收负担，减少了企业利润。

第三，企业对各个税种的国家收税法规、优惠政策不够熟悉，无法达到税务筹划的效果，甚至有可能触犯税收法律法规，造成负面影响。

四、A房地产公司税务筹划方案设计

（1）税务筹划前期的准备措施

由于A房地产企业内部环境并不健康，因此，应为企业税务筹划的制定与实施提供一个良好的内部环境。首先，提高企业管理者的筹划意识，并合理设置岗位，聘用优秀的财务人员，帮助企业梳理税务情况，根据企业企业实际情况与当地政策制度制定合理的税务筹划方案。其次，规范企业经营过程中各环节的流程，并且建立风险防范机制和纳税自查制度。最后，关注政策并且及时完善税务筹划方案。

（2）筹划方案设计

1.筹资环节税务筹划方案设日

考虑到A房地产公司的借款能力、内部积累资金能力弱、外部吸取资金范围窄等原因，因此認为A房地产公司在进行筹资，需要以银行借款利息据实扣除。同时，企业可以通过租赁固定资产的方式达到融资目的。租赁过程中，企业需支付金额较少，能够更大限度的利用资金的时间价值。同时，融资方式租人的固定资产的折旧金额，可以作为企业所得税的可扣除项目，租金利息也可作为财务费用在悦前扣除，最终达到税务筹划的目的。

2.开发环节税务筹划方案设计

由于印花税的税率较低，因此在很多企业中不被重视，但是长期积累下去，企业将会有一笔不小的税费，不利于企业长期的发展。有两种筹划方案可以采用，第一种是利用模糊金额进行筹划。企业预估金额确实难以估计，则采用暂按定额5元贴花，项目结算以后补缴印花税。第二种方法是保守金额进行筹划。企业在签订合约时，按照保守金额签约，在最终结算后，补缴实际增加的税额。

3.销售环节税务筹划方案设计

由前文分析可知，该企业将开发项目分为两类，普通住宅利用了土地增值税的免税规则，但是非普通住宅没有进行相关筹划。对于房地产企业而言，应该利用累进税率的临界点用以减轻税负，用以达到税务筹划的目的。

（3）A房地产公司税务筹划总体评价

本篇论文以A房地产为案例，探究其有效的税务筹划方式，针对经营过程中的几个环节，提出了相应的分析与筹划方法。综合前文，对于该企业的税务筹划，首先必须遵循国家法律法规，关注国家相应政策，有法可依，充分熟悉并能与企业实际相结合进而企业创造利润。其次，规范化管理，做到有据可查。详细分析方法已在上文中扔主，综合可知，合理的税务筹划方案可以为企业节省税收成本，增加企业收益。

五、结论

房地产是一个长期性，并且资金回笼较为漫长的行业。根据我国现行税法政策，房地产需要向国家缴纳的税收成本占其收入很大比例，属于承担税负较重的行业，若能在遵循法律的前提下，节省税收成本，可帮助企业增加相当大数额的收益。

论文以A房地产公司住房开发项目为例，将项目分为筹资环节、开发环节、销售环节三个流程，具体分析各流程的涉税事项处理现状。通过对项目涉税事项处理现状的分析，找出A房地产公司税务筹划的切入点，通过筹划前和筹划后的对比，为A房地产公司提出能降低企业税负的筹划方法，达到利润增加的目的。

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