中国房地产企业融资渠道的分析

樊琬

摘要：近年来随着我国房地产行业的兴起，房地产企业也不断的增加，使得房地产的竞争越来越激烈。房地产行业属于资金密集型行业，其具备投资量大、周期长、资金收益慢等特点，因此必须要保证良好的资金供给。本文简单的探讨了房地产行业的融资渠道，以及存在的一定问题，并提供了一定的参考建议。

关键词：房地产企业;融资;渠道创新

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，同时是一个具有高度关联性和综合性的行业，而且房地产企业在运行和发展中需要大量的资金投入，属于资金密集型行业。从我国房地产行业当前的融资情况来看，存在融资渠道单一、产品研发滞后等情况，进而对房地产企业的成长和发展造成一定的制约，同时房地产融资的单一渠道也使得金融风险增大。因此，房地产企业融资成为现今较热门的话题，而如何能使房地产企业进行快速合理的融资并降低融资风险，成为房地产企业应深思的问题。

一、房地产业融资现状及特点

（1）房地产业融资现状。我国的房地产从当前的角度来分析，处于发展阶段，把政府严格管控资金的运作情况，造成房地产在开发过程中很难进行融资，相关研究发现，我国在房地产业在进行融资的过程中，消耗了很多的资金储备，说明了我国的房地产融资困难重重，积极谋求其他的融资方向和融资渠道为现阶段重点目标。

（2）房地产企业融资特点。自从经济开放改革开放以来，我国的经济发展速度非常的快。我国房地产企业在发展和融资的过程中，呈现出以下几个特点，首先，自筹资金比较稳定，处于一种稳定的增长的状态，其次是民间融资慢慢变成房地产融资的一个新兴渠道，在政府颁布紧缩经济政策以来，我国的民间资本借贷活动非常的活跃。

二、目前房地产企业融资的主要渠道

我国目前的主要融资渠道分为两种。第一种渠道是银行融资，即通过向银行贷款获得资金。银行作为市场经济体系中信用度最高的融资渠道，一直是房地产企业融资的首选。对于银行来说，银行虽然获得房地产石匕业贷款金额的利息，但是如果贷款企业不擅经营导致破产银行也将承担巨额损失。第二种渠道是非银行金融机构的融资，般是指以发行股票和债券、接受信用委托、提供保险等形式筹集资金等。非银行金融机构属于中介活动，因此可以降低企业的单位成本、降低投资风险，调整期限结构以及最大限度地缩小流动危机。

三、房地产企业融资渠道存在的困境

（1）融资方式单，信贷风险大。从我国当前房地产行业的融资情况来看，融资结构单一的情况明显，同时间接融资的比重大。在房地产开发的过程中可以分为三个步骤，第一个步骤为土地的竞拍、第二个步骤为房地产施工，第三个步骤为销售。在这三个步骤中每一个都离不开银行的融资。

（2）没有健全的房地产融资保护体系。就现阶段而言，社会中没有健全的房地产融资保护体系，增加了房地产融资的风险也限制了房地产的稳定发展。如银行对外进行放贷考虑的是风险和收益的平衡，而房地产企业在风险和收益不对等的情况下，可能会出现违规贷款的情况，使房地产金融市场增加了一些不必要的风险，也对银行的稳定性造成了一定影响。

（3）国家对房地产融资市场监管力度不够。根据我国目前的情况来看，房地产金融市场方面的法律法规已经对房地产的开发起不到任何的规范作用，所以需要形成房地产金融监管体系，以及相关部门要出台明确的条例，让一切可以在制度下进行，减少了出现错误的可能性。

（4）存在一定潜规则的间接融资方式。我国在房地产发展的方面，存在着一定的潜规则，因为自有资金和流动资金，以及开发贷款和垫资都需要取得相应的证件，并按照相应的开发原则来做到个人贷款用于个人，房地产贷款用于进行房地产开发，房地产的运营资金多数来自于银行贷款，而个人的按揭还贷隐藏着许多风险，并且容易发生次贷危机。

四、房地产行业融资的创新渠道

（1）房地产投资信托基金。房地产投资信托基金简称REITS，其主要原理就是由相关机构发出收益凭证，让后向投资者来收取投资基金，将获得的基金用来对房地产开发以及房地产投资，并由相关机构来进行运营管理，并按照一定的比例来划分收益，这种基金不仅能够给房地产开发商提供多一条融资渠道，减少其对银行贷款的过度依赖心理，也让投资者获得更好的收益，减少一定的金融风险。

（2）资产证券化。资产证券化是将缺乏流动性但具有预测性的现金资产进行整合、建池，用资产池内的资产作为补偿基础，并在资本市场中发行资产支持证券，房地产开发企业利用筹集到的现金资产对项目进行开发，使得资产证券化可以用较低的资金成本来带动流动性差的资产。

（3）吸引外资融资。随着我国房地产事业的不断发展，吸引了很多海外基金的人市，这种融资方式大多是以海外落户的方式，委托国内的基金机构进行运作。例如：2002年，我国与荷兰合资成立的房地产基金项目面对中国开发，随后上海、北京等地的分别有与国外投资公司建立战略合作的合资企业。

（4）完善住房公積金制度。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。完善我国住房公积金制度，能使我国房地产金融稳定在价、良好住房需求的保障上。

五、结论

综上所述，我国房地产企业的融资方式比较单一，主要采用银行贷款的方式，这种融资方式不仅对房地产企业具有一定的制约作用，同时也会使银行存在更多的信贷风险。房地产融资问题是一个准点问题，需要通过多方面、多行业的联合行动，才能有效的解决，并且随着信息技术和市场资本的发展，房地产的融资渠道需要进行一定的创新，首先要不断完善自身的综合实力，加强对其内部监管，其次要创新房地产金融产品，增加融资渠道的多样性，并且要结合自身具体情况建立适合自身发展的金融体系，最后政府需要出台一些优惠政策和帮扶政策，这样才能使房地产行业稳定巨荞锹卖的发展。

参考文献

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