无权代理相对人撤销房屋买卖合同的限制条件

文/郭泽喆

相关法条

根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

基本案情

原告徐某某提出诉讼请求：1.请求确认《房地产认购居间协议》无效；2.被告退还原告100万元，并从2017年3月17日开始按照银行同期贷款利率支付利息至还清之日。事实和理由：位于厦门市思明区同安路某房产登记的产权人为被告贺某某。2017年3月16日，在厦门市思明区某中介经营部的居间下，被告李某某以贺某某的名义与原告签订了《房地产认购居间协议》，将讼争房产出售给原告，成交价1090万元。合同签订后，原告按合同约定于2017年3月16日向李某某支付了4万元，于2017年3月17日向李某某支付96万元。因合同签订时，原告既没有见到贺某某，没有见到贺某某授权李某某出售讼争房产的书面文件，也没有贺某某的身份信息、联系方式等，故2017年4月13日，原告给李某某寄送《关于房屋买卖事宜的沟通函》，要求李某某提供公证的授权文件，或通知贺某某2017年4月15日至中介店面确认合同效力。次日，该函件由李某某小区保安代收。但李某某一直没有作任何书面回复。2017年6月26日，原告委托的律师给李某某、贺某某寄送律师函，通知二被告撤销上述合同，并要求李某某退还所收款项100万元。次日，该律师函由李某某本人签收，由贺某某家人代收。2017年7月4日，原告收到李某某委托律师寄送的律师函，仍未提供任何书面授权文件或贺某某相关资料与联系方式。贺某某未作任何回复。原告认为，房屋买卖合同为书面合同，李某某代签合同时未提供贺某某的书面授权，合同处于待定状态，经过原告催告两个月仍未提供书面授权或者书面追认，原告有权撤销合同。

被告贺某某、李某某辩称：贺某某已于讼争合同签订之前向代理人李某某出具《委托书》，由其全权办理讼争房产的买卖事宜，委托期限截至该房屋买卖事宜及相关手续完结之时。李某某作为有权代理人于2017年3月16日以所有权人贺某某的名义与原告签订《房地产认购居间协议》，该合同真实有效。《房地产认购居间协议》签订后，贺某某积极配合原告办理产权过户手续，但原告因自身原因未到场办理，亦未支付剩余的购房款，已构成违约。

法院经审理查明：2017年3月16日，贺某某（甲方）与徐某某（乙方）签订一份《房地产认购居间协议》（以下简称讼争合同），约定：甲方将座落于思明区同安路2号之一3302室（天鹭大厦）的房屋（以下简称讼争房屋）出售给乙方，总价款1090万元；合同签订当日乙方支付认购定金100万元；乙方于2017年3月16日向甲方支付4万元（定金），于2017年3月17日前向甲方支付96万元（定金），2017年4月15日前（送件过户当日）向甲方支付230万元，购房款760万元由乙方向银行申请按揭支付给甲方；因产权人贺某某及其配偶未到场，由李某某代表收取乙方定金，李某某已征得甲方同意出售此房，李某某承担此房收取定金的全部法律责任；等等。讼争合同由李某某代贺某某签订。厦门市思明区万汇行新华阳光房屋中介经营部居间促成讼争合同签约，三方约定中介费15万元，由徐某某承担。合同签订后，徐某某于2017年3月16日向李某某支付定金4万元，于2017年3月17日向李某某支付定金96万元。

2017年4月6日，李某某应徐某某要求出示讼争房屋不动产权证原件并提供复印件。其后，徐某某根据不动产权证编码上网查询确认讼争房屋买卖合同已网签备案。

2017年4月13日，徐某某向贺某某、李某某发出《关于房屋买卖事宜的沟通函》，要求贺某某、李某某于2017年4月15日（星期六）携带身份证、户口本、结婚证、产权证原件以及3月16日之前签署的经公证的委托书到居间人处协商。同日，徐某某在厦门市鹭江公证处的公证下向李某某手机发送了相同内容的信息。

2017年4月17日（星期一），贺某某、李某某以及居间方两位工作人员前往市政务服务中心不动产登记中心窗口，等待徐某某办理讼争房屋过户手续。其间，居间方工作人员通过拨打电话、发送短信的方式联系徐某某，但至市政务服务中心下班前徐某某仍未出现。

2017年6月25日，徐某某向贺某某、李某某发出律师函称：因未得到贺某某对讼争合同的追认，视贺某某拒绝追认讼争合同，其作为善意相对方通知撤销讼争合同。

2017年7月3日，贺某某、李某某向徐某某发出律师函称：因徐某某违反合同约定，按照讼争合同第十二条第二项约定，已支付定金应予没收。

2017年7月11日，徐某某至本院起诉贺某某、李某某。本案庭审中，贺某某明确李某某自始对出售讼争房屋事宜有全权代理权。

另查明，徐某某及其配偶均为银行从业人员。

裁判理由

法院生效裁判认为：本案争议焦点为徐某某是否有权依据《合同法》第四十八条的规定撤销讼争合同。享有《合同法》第四十八条规定的撤销权须满足两个条件：一是主张撤销权人为善意，二是合同未经被代理人追认。本案中，徐某某主张撤销合同不符合上述条件。

1．徐某某非善意相对人。其一，讼争合同载明：“因产权人贺某某及其配偶未到场，由李某某代表收取乙方定金，李某某已征得甲方同意出售此房，李某某承担此房收取定金的全部法律责任。”可见徐某某是在接受产权人未到场、相信李某某具有代理权的心理状态下签订讼争合同的。讼争合同还约定李某某承担定金责任，即便李某某无权代理，徐某某履行合同具有等同于李某某有权代理状态下的法律保障。在合同相对方没有违约行为产生的情况下，徐某某要求贺某某、李某某出具公证委托书，既无合同上之依据，亦无情势上的必要，反而是对其此前签约行为的悖反。其二，2017年4月17日，亦即讼争合同约定的办理产权过户之日顺延的第一个工作日，贺某某、李某某在居间方和证人的陪同下前往市政务服务中心不动产登记中心窗口准备履约，但徐某某在居间方多番联系催促下仍未到场。徐某某及其配偶均为银行从业人员，金融职业特点决定其较普通人具有更丰富的市场交易经验以及更审慎的法律意识。在此情况下，徐某某应当认识到：该日实际上是合同约定的产权过户日，到此日为止出卖方并无违约行为，其未到场可能构成违约；即便质疑李某某的代理权，也可到场直接确认，而不应避而不见。然而徐某某并未到场，应自行承担不利后果。可见，徐某某履行合同过程中存在违反合同约定和不诚信的行为，主观上并非善意。

2．贺某某以实际行为追认了合同。其一，2017年4月6日，李某某应徐某某要求出示讼争房屋不动产权证原件并提供复印件，其后徐某某查询确认讼争房屋买卖合同已网签备案。众所周知，不动产买卖合同网签备案须经产权人确认同意。从讼争合同已网签备案的事实，徐某某理应推断贺某某知悉、认可并履行了讼争合同。贺某某的履约行为具有追认合同的效果，且该情况已在徐某某知道讼争合同网签备案时为其所获知。上述事实的法律意义为：贺某某追认讼争合同的意思表示于徐某某知晓讼争合同网签时到达徐某某。其二，2017年4月17日，贺某某前往市政务服务中心不动产登记中心窗口配合过户，该行为亦表明其知晓、认可并依约履行合同。居间方工作人员通过拨打电话、发送短信的方式多番联系徐某某。由于居间方提供的信息足以被信任，徐某某理应知晓贺某某到场准备履约的情况。上述事实的法律意义为：贺某某追认讼争合同的意思表示于徐某某知晓贺某某前往不动产登记中心履约时到达徐某某。可见，贺某某以其实际履约行为追认了讼争合同，其追认的意思表示至少先后两次到达徐某某。

综上所述，徐某某不享有《合同法》第四十八条规定的撤销权，无权撤销讼争合同，对其提出的诉讼请求予以驳回。

案例注解

按照理性经济人假设，每个人是自身利益的最佳判断者和维护者，故非基于本人真意而为的无权代理行为侵害本人利益、无权代理人和相对人从中获益属于常态。实践中，相对人出于履行合同对自己有利的考虑，一般不愿主张撤销无权代理缔结的合同。然而，若相对人对履行合同损益判断从获利预期变为亏损预期，其主张撤销合同的可能性将大增。此种情况下相对人主张撤销合同的目的在于规避市场风险。通常，对平等自愿缔结的合同所分配的市场风险，法律不支持单方规避或任意转嫁，但对恶意强加的市场风险允许给予重新选择的权利。也就是说，法律赋予善意当事人从以欺瞒手段缔结合同的对手恶意强加的市场风险中“解套”的救济途径，《合同法》第四十八条便是例子，其第一款和第二款分别赋予了本人和相对人在无权代理条件下重新选择是否交易的权利。

站在本人的角度，无权代理人没有代理权、超越代理权或者于代理权终止时以本人名义缔结合同显属恶意，合同所蕴含的市场风险是未经本人知悉、判断、抉择的，因此本人的追认权是绝对的、不附条件的，本人可自由选择是否承受合同后果。对相对人而言，市场中交易对手的身份往往与交易风险高度关联，有时一桩交易是否达成取决于是否与特定交易对手交易。无权代理情形下，除非相对人恶意，更多时候无权代理人向相对人隐瞒了本人的真实意思，缔结合同时使相对人认为交易对手是本人，然而客观上交易对手是否为本人却是不确定的。无权代理的本质是无权代理人通过欺瞒交易对手信息的手段诱导相对人订立合同，因此法律也应当相应地赋予相对人重新选择是否交易的权利。由于相对人利益是否因无权代理受损与相对人自身主观心态息息相关，且受制于本人对合同的态度，故法律对赋予相对人的重新选择权利（相对人撤销权）限制更加严格。

1．从严审查相对人是否善意。《合同法》第四十八条第二款对相对人行使撤销权规定的首要条件是相对人善意。现实中相对人对无权代理的主观心态复杂多样，笔者按照善意递减、恶意递增的规律进行梳理：一是完全善意，有合理理由相信有权代理而缔结合同；二是过失善意，对代理权疏于审查，未尽必要的注意义务，在应当知道无权代理的情况下缔结合同；三是消极恶意，明知有权代理缔结合同，但故意放任代理瑕疵，以履行合同是否对其有利为标准主张代理效力，以期达到是否履行合同由其操控的目的，笔者将此种心态称为“机会主义恶意”；四是积极恶意，明知无权代理而缔结合同，甚至存在与代理人恶意串通情形。笔者认为，《合同法》第四十八条第二款的“善意”应作严格解释，仅在相对人完全善意的情况下，相对人方享有撤销权。本案房屋交易发生在中央和地方房地产调控政策不断加码的过程中，讼争合同签订后房价开始下跌，高价房屋从“一房难求”变为“烫手山芋”。市场波动下购房者徐某某的心态发生了变化，欲利用对方代理行为的瑕疵主张撤销合同，从而达到既避免房价下跌损失又规避违约责任的目的，其主观心态属于典型的“机会主义恶意”。虽然徐某某极力掩饰、否认恶意，但其真意却隐藏在履行合同的种种行为之中。通过法庭调查发现，徐某某是在接受贺某某本人未到场、相信李某某具有代理权的心理状态下签订讼争合同的，讼争合同同时还约定李某某承担定金责任作为代理瑕疵的风险补偿。至讼争合同约定的办理产权过户之日，徐某某在居间方多番联系催促下未到场配合过户。自始至终出卖方并无违约行为，即便质疑李某某的代理权，徐某某也可到场直接确认，而不应避而不见。可见，徐某某履行合同过程中存在违约和不诚信行为，主观上并非善意。

2．注意识别本人的默示追认。《合同法》第四十八条第二款对相对人撤销权规定的另一限制条件是必须在本人追认之前行使。追认是本人对无权代理行为事后持肯定态度的意思表示，根据《民法总则》第142条规定须向相对人作出。意思表示由意思和表示两词组成，其中“意思”为内部要素，体现表意人对特定事项的态度和观点，“表示”为外部要素，是表意人将态度和观点对外传递的行为。按照外观方式的区别，《民法总则》第140条将“表示”分为明示和默示。明示的意思表示是指用口头、书面或数据电文等方式进行表意的行为。默示的意思表示是指通过特定行为传递态度和观点的表意行为，通常是某种积极行为，例如向自动售货机投币、扫二维码付款、拍卖举牌等。除法律另有规定，默示同明示具有同样的表意效果，《民通意见》第66条便规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”《民法总则》第140条对此进行了继受。本案中，贺某某虽未就其追认合同进行明示，但作出以下行为：一是出具讼争房屋产权证原件并提供复印件，二是同意房屋买卖合同网签备案；三是前往不动产登记窗口配合过户。上述行为均系对讼争合同的履约行为，已足够使徐某某确认贺某某认可讼争合同，应当属于贺某某默示的追认，徐某某再主张撤销合同于法无据。

综上所述，应对相对人行使撤销权的限制条件全面严格审查，特别要注意识别相对人的“机会主义恶意”，以及依法认定本人的默示追认，防止恶意相对人转嫁风险，从而促进市场诚信并维护交易安全。