上海国有房企如何参与住房租赁市场

文/傅卫平

我国每年2.4亿以上的大规模流动人口与每年人数突破记录的高校毕业生是当前住房租赁市场需求的第一大群体。2017年上海常住人口为2400万，流动人口超过900万，占总人口数的39%。在国家政策红利的春风下，众多房企纷纷试水租赁市场。为促进租赁市场的规范化发展，缓解住房市场压力，政府不断出台租购并举、租售同权等政策，促进了大中小租赁机构的兴起。因此，要保证租赁市场的长远发展，需要充分发挥国有企业的宏观调控作用，修正市场预期，规避租赁市场的运行风险，引导行业健康发展。

一、租赁市场现状

（一）全国范围内的租赁市场概况

1.投资回报周期长，市场收益不稳定。不同于传统住宅，长租公寓的投资回报期较长。自开工之日起，至项目成熟实现赢利，其间至少经历5年，投资回报率较低。大中小投资企业对租赁市场的投资收益预期波动性较大，尚未建立起完善的市场租赁机制。长期以来，我国在住房市场的培育、发展与管理上存在重买卖、轻租赁的倾向，存量市场上的出租房屋多为短期投机持有的自有房屋，受预期房产价格影响，租赁市场缺乏长期持有出租房屋的投资者，难以形成稳定的租赁体系。

2.融资渠道单一，资本运行风险大。我国目前长租公寓依赖单一运行的流动资本，大多是与行业属性极不匹配、短期内积聚、流动性大、周转热度高的资金。前期的持续投资在没有一定资金的支撑下，很容易遭遇资金链断裂，出现“爆仓”。由于持续“烧钱”未能赢利，许多成立之初“情怀满满”的长租公寓品牌甚至尚未施展拳脚便“死在摇篮里”。据统计，截至目前，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷等原因导致3.6%的全国公寓租赁门店关门。

3.竞争机制不完善，行业问题频出。租赁市场的投资者在早期主要是通过市场竞争而自发集聚的，进而逐渐形成行业垄断，行业的不规范发展导致国内长租公寓行业问题频出，哄抬房租、缩短装修空置期、算计租金贷的资金沉淀等不法现象频繁出现。

4.政策红利让渡市场，需求促进行业深化。北上广等一线城市流动人口增加，结婚年龄推迟，房价居高不下，政府因此出台多项政策红利促进租赁市场规范化发展。随着市场租赁制度的不断完善与体系的建立健全，月供与月租的剪刀差加大，更多租客的态度从迫于商品房压力的被动接受转变为租赁市场利好影响下的主动选择，租赁市场的需求空间因此不断扩容，供给端投资红利逐年增长。

（二）上海的租赁市场概况

1.政府推进租购并举，租赁市场增量扩容。上海“十三五”期间政府规划住房用地供应5500公顷，租赁住房用地1700公顷，占住房用地总面积的30.91%。新增住房供应170万套，较“十二五”期间增加约60%，新增供应租赁住房70万套，新增住房租赁企业代理经租房源约30万套（间）。预计至2020年，将基本形成多主体参与租赁市场、差异化供应的多头制衡格局，从而打破行业垄断，促进租赁市场的规范化发展，逐步实现租赁市场的供求对标。

2.房企租金稳增长，价值空间待拓展。近20年来，上海房地产开发企业房屋出租收入呈稳步增长趋势，尤其是在2015年后，房屋出租收入出现大幅度增长。这一方面是由于商品房的调控政策不断加强，推动房地产企业的投资资本由商品房市场逐步流向租赁市场，另一方面是由于租赁市场利好政策不断出台，促进了长租公寓的成熟发展。当租赁市场发展前景向好后，各大房企加快了在租赁市场的战略布局，如万科泊寓、碧桂园BIG+、龙湖冠寓等重资产运营和魔方、YOU+、华住等轻资产运营的长租公寓开始兴起。

图1 上海近20年房屋出租收入

3.修正市场预期，回归居住功能。自“十三五”规划提出以来，上海租赁住房市场不断发展完善，市场预期回稳，租赁市场租金走势稳定。2017年上海的住房租售比平均为1.43%，内环内租售比最高为1.48%，外郊环租售比最低为1.35%； 2018年上半年上海全市住房租售比平均为1.44%，内环内的租售比最高为1.53%，外郊环租售比最低为1.38%。政府对商品房的调控以及出台的多项鼓励政策极大地推动了住房租赁市场的发展，修正了住房市场预期。

二、租赁市场存在的问题

相较西方国家而言，我国的租赁市场才开始起步，发展较不完善，易受市场竞争机制的不利因素影响而导致诸如租赁市场的房源与租客的信息不对称、房源分散、管理漏洞频出、产权界限不明、租客与业主方的合法权益难以维护等情况发生，进而引发租赁市场的秩序恶化、租金虚高、客源流失、企业资金回笼周期延长、维权纠纷频现等一系列经济与社会问题。

（一）租赁机构资本薄弱，市场运行风险大

随着越来越多的房企、租赁机构入驻住房租赁市场，在长期运营项目中缩短投资回报周期，租赁机构融资加杠杆、盲目抢占市场扩张规模，导致全国公寓租赁门店关店率达3.6%。大多数租赁机构资金薄弱，市场资源相对短缺，不具备长线投资的维稳能力。“租金贷”引发的资金期限错配所产生的资金链断裂、投资商与租客双方利益严重受损、资产长期持有缺乏收益保障等问题更加剧了行业入驻风险。

（二）租客权益受损频发，租赁行业挑战加剧

仅2018年，全国即有多起疑似因长租公寓甲醛超标而导致租客生病的事件，上海也不例外。除甲醛超标外，还有由“租金贷”资金爆仓而导致的租户利益严重受损事件。2018年下半年，因公司不再向房东支付房租，长租公寓“寓见”上海地区的数位租户被房东上门赶出。因此，住房租赁行业的入驻门槛开始提高，北京、上海等一线城市地方政府加强了租赁监管平台的建设，增强了对行业入驻对象的资质、资金、安全、信用、技术等多方面的审核，租赁机构在行业的内部竞争与外部监督的双向调控下，将面临更多的挑战。

（三）利益引导行业垄断，资源产生相对剩余

社会分工的专业化生产既使资源集中利用效率提高，也加剧了生产企业间的利益竞争。一线城市龙头企业的市场占有率达60%，新进入租赁机构因此面临市场的双重挑战。一方面是对企业的拿房能力、运营效率、资金运作能力要求大大提高；另一方面是由垄断导致的信息不对称使租客与开发商双方逆向选择带来资源错位，产生相对剩余，降低了租赁市场资源配置效率，开发商的利益因此受损，对标的客户租赁需求因此缺位。目前由于供需双方信息不对称，供给端的不对标投放，出租率与租金都将短期承压。

（四）轻资产运营维持短，分散式租赁牵制多

民营企业长租公寓的运营模式主要为轻资产模式，即企业与资产所有者签订租赁协议，在合同期限内，企业的利润是租金减去房东底租的租金差价，因此对资产只有经营权没有所有权，难以维持企业的长期运行。分散式长租公寓，以房间为单位，房源分布较为零散，资产所有者多为个人，租赁期较短，客源流动性较大，公寓无法进行统一装修且无法作出后期的整体出租经营计划，房源区位与管理成本互相牵制，租金波动较大，风险较大。

三、国有房企在租赁市场中的导向性优势

（一）行业主导为支点，资源独厚作跳板

在发展国内租赁市场的道路上，国企所拥有的资质与背景在目前强调门槛资历的租赁土拍市场中具有其他开发商无法比拟的优势。国企不仅拥有优质的土地资源和雄厚的资金背景，还能依靠国有资本的良好信用轻松获得各种开发贷款，从而通过收购或自建等方式获得资产的所有权，按照市场定位规划建设，整体装修后统一投放市场，而后获得资金收益与资产升值收益。

（二）民生建设为基调，维权保障有后盾

国有企业的保障房、公房建设以保障民生为主，不同于民营企业的利益化运营，国有房企自响应国家号召入驻租赁市场以来，积极秉持保障民生建设、分流住房矛盾的宗旨，综合考虑长租公寓的适用性人群特点，敦促企业制定和完善地震、火灾、公共卫生、治安事件、设施设备突发故障等各项突发事件应急预案，避免“群租”现象，有效维护租客权益。

四、国有房企如何参与住房租赁市场

（一）充分发挥导向性优势

1.紧随国家发展步伐，加快战略布局。租赁住房市场利好政策不断出台，国有企业需要抓住机遇，加快租赁市场战略布局。在现有资源整合上，可凭借多年的开发经验按规定将闲置的老旧公房、保障房与低效利用的国有厂房、商办公房等改建为租赁住房，扩容增量。在新建租赁布局上，可借助政策优势拿地，为市场提供优质租赁房源，充分发挥企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋等方面的引领与带动作用，为企业市场化发展打下坚实基础。

2.物业自持建品牌，运营补给抗风险。国有房企一方面可以通过自有物业做大做好住户服务管理，提高企业品牌消费认知度，增强市场客户黏性，促进企业品牌化建设，另一方面可以通过培育优质的物业资产获取稳定的租金收益，帮助企业实现多元化经营，提高整体抗风险的能力，实现物业管理与公寓运营投资的长效补给。

（二）面向市场化发展

1.加强信息化内控管理，培养技能型产业团队。建立长租公寓运营资产信息化管理体系，及时、准确地收集、传递与租赁相关的信息，确保对租赁资产运营各环节进行有效的监督检查，发现内部控制缺陷，及时加以改进；与市场保持有效沟通，及时掌握租赁市场信息变化，提高企业对资产运行风险的评估与管控能力。

2.了解个性化需求，提升产品竞争力。在当前长租公寓品牌化、社群化发展的趋势下，面对90后、00后的个性化、定制化、体验式消费倾向，既要强调深挖目标客群的共性需求，充分发挥客群间分散与聚能的特性优势，打造共性社群一体化运营，也要注重个性化需求的私人空间建设，通过预先征集租客意愿选定房屋装修设计风格，从线上和线下的租户反馈中获取样板间的市场偏好，营造私人空间体验感，实现定制化服务，增强房屋品牌辨识度，形成“生态社区+个性化服务”的赢利模式，提升产品竞争力。

3.长线思维做项目，品牌溢价为导向。长租公寓投资回报周期长，在研发过程中，需综合考虑项目周边的人口规模、商圈成熟度、地段交通等基础条件，衡量改造成本与难度，理性投标和改造存量物业。通过聘请评估公司、团队调研等了解和掌握租客的消费心理，在前期定位中提高产品设计能力，从而实现项目运营后的品牌溢价。

五、结语

2018年是长租公寓市场发展动荡的一年。各大房企纷纷布局住房租赁市场，未来长租公寓品牌化、集约化发展态势显著。未来上海长租公寓领域要建立起一个供应充足、租金稳定、运行有序的市场，需要充分发挥国有企业在稳定租金和租期、盘活存量房屋等方面的引领和带动作用，推动租赁市场规范化发展，缓解住房市场的供需矛盾，实现住有所居的梦想。