房地产企业税务风险特征与防控措施

毛睿

摘 要：企业税务风险通常表现为纳税行为不符合或违反了税法管理要求，或者企业的经营行为因对税制的理解误差导致税款计算缴纳产生不必要的损失。本文就房地产企业在当前环境中的税务风险特性作出分析，提出几点防控措施，以期有助于房地产企业强化税务管理，降低税务风险。

关键词：房地产企业;税务风险;防控措施

一、房地产企业税务风险特征

（一）税务风险发生频率高

房地产企业投资规模较大，时间跨度长，资金流庞大，导致其生产经营活动中的资金压力大。在传统税制下，房地产企业存在延迟纳税、规避税负等以降低资金压力和资金成本的现象，这也导致房地产企业的税务问题层出不穷，甚至引发企业的财务危机。

房地产企业的生产周期长，自取得土地使用权、开发建设、项目预售到竣工交付，涉税项目过于复杂，加之我国不同地区对房地产市场的不同政策调整导致税收政策差异，使得不同地域税务机关的管理模式不一致，这就给房地产企业财税人员带来较大的挑战，而当前房地产企业单一地依赖财务部门作税务核算，就导致房地产企业税务风险发生频率高。

（二）项目产生的税务风险伴随企业全生命周期

房地产企业的生产经营活动特性使得其企业集团所在地与项目所在地往往是分离的，为提高工程管理质量和生产销售效率，房地产企业往往以项目部为单位进行管理，项目经理部、财务、人事等关键岗位由企业集团委派人员担任，通过项目经理部的运营实现项目工程的施工和后期的销售。房地产企业在其生命周期内，会开发较多的工程项目，不同项目所涉及的地域性税务因素具有较大的差异性，加之不同项目部内部的人员管理模式、财务管理理念均有差异，导致企业集团的税务风险可能会逐步累加，以某一工程项目为例，为降低还贷压力，企业以开发的房屋抵偿债务，未确认收入，在房地产企业项目交付后，工程项目伴随交付活动而终止，但税务风险会伴随企业全部生命周期，房地产企业自获得土地使用权开始至项目竣工交付所产生的税务风险，均无法通过时间消磨掉。

二、房地产企业税收风险点

（一）征管系统收入核算与税制存在差异

一方面，为达到延期缴税的目的，企业在对所开发产品进行预售时，往往将客户缴纳的预售款项做订金或往来款项记账，在传统的税务系统中，房地产企业的这种处理方式确实能够延期缴税，降低企业的资金成本。但是，在金税三期及相关税务系统上线后，征管部门能够就房地产企业在房管部门的产权交易系统的链接对房地产企业的预售活动进行管控，征管系统中与产权交易系统中的差异会成为税务审计重点，一旦税务部门确认申报误差为企业故意操作所致，会对企业作出较为严厉的处罚，并且企业需要支付较高额的滞纳金。

另一方面，视同销售的税务处理不规范。因为我国部分房地产企业在项目开发活动中的资金流较为紧张，多以银行等金融机构融资所带来的资金流维系生产经营活动，但在银行额度不足以支持企业生产经营所需的情况下，房地产企业便会在所涉及的关联方中寻求资金支持，无论是原材料的供应商、提供建筑服务的施工队伍还是有资金储备的社会投资者，均会成为房地产企业的资金来源，在房产建成后，房地产企业为降低自身销售压力和各方对资金的催收压力，会将部分房屋分给债权人或投资者，而这部分房屋也就是我们所称的“工抵房”。虽然该部分房屋的处置活动并未给企业带来实质上的经济流入，但确实降低了企业的负债，在税法上该项为视同销售，应依据我国税法缴纳增值税，可部分房地产企业极力规避对应增值税的缴纳，易引发税务风险。

（二）成本核算不准确

房地产企业的生产经营活动具有工期长、工程步骤繁琐、成本材料种类多等特征，导致生产活动成本核算较为复杂，虽然在财务核算工作中能按会计科目作较清晰的成本划分，但从税务征管角度来看，依然难以对房地产企业的成本作出准确的审计。正因如此，在传统的房地产核算过程中，存在故意虚增成本来规避所得税的问题，以隐蔽工程的成本核算为例，隐蔽工程无法作出成本的后期审计核算，只能通过破坏的形式才能够对隐蔽工程内部的材料作出成本核算，但此种操作各方均不会实施，房地产企业能够在该范畴内虚增成本，人为降低利润空间，规避所得税。但是，在金税三期上线后，税务系统能通过房地产企业的发票内容作进销存统计，以此从原材料角度推导企业的成本核算，使得房地产企业在虚增成本时面临的税务风险更大，而且容易滋生内部贪腐问题。

（三）税务管理体系不健全

我国房地产行业在营改增之后税务管理逐渐开始步入正轨，但是，房地产企业自身的税务管理机制并未得到良好的重建，传统的管理机制仍然是房地产企业税务管理的中心。首先，部分房地产企业在税务管理层面未作人力资源的调整，税务管理人员仍以原财务人员为主，而在房地产企业中税务与财务核算又存在较大的差异，难以达到税务筹划和风险管控对人员专业素质的要求;其次，房地产行业自营改增后开始重视税务管理工作，但税制改革尚未到五年，行业内经验不足，房地产企业要做好自身税务筹划更多依赖自身探索，而探索过程就是在风险边缘行走。

三、房地产企业税务风险防控措施

（一）完善税务管理工作机制

首先，强化对税务人才队伍的管理建设。因房地产企业跨地域的生产经营活动，财务人员往往全部由企业集团外派，以达到财务管控的目的，但企业难以就施工所在地的税务因素作出有效的分析，税务核算上存在一定的风险。因此，笔者建议，工程项目财务管理人员可以企业集团的财务人员为核心，另招聘施工所在地的财务关联和税务核算人才，在短时间内构建有效的税务核算体系;或者外聘当地税務师作咨询指导，强化税务核算工作，规避税务核算与申报风险。同时，集团财税中心可以组建税务专家团队，研究税务政策，建立完善的培训机制和有效的沟通网络。

其次，梳理业务流程，编制税务工作操作指引。房地产的税务风险发生频率较高的原因就在于其生产经营活动的特性，即项目周期长，业务复杂，且一般无可借鉴的税务管理案例，这才导致梳理业务流程的必要性。建议从项目取得土地使用权到竣工交付全过程进行业务梳理，对涉及的税种、税率、税务、纳税义务时间、税务核算与申报等作出详细的操作规范，降低因项目复杂性、人员能力不足等带来的风险概率。

最后，梳理税务风险高发地，设置关键性控制。对于频发的风险点和风险事故重地，提前建立内部控制措施或方案，加强过程管理和事后检查，降低企业风险。

（二）加强发票管理

发票是企业与关联方交易的直观体现，在税务核算和申报活动中也是主要的依据，房地产企业要强化自身税务风险关联，需要对发票的关联作出强化。首先，发票应由财务部门设专人申领、开具和作废，空白发票专人保管，但发票的开具必须由开具人和复核人两个岗位共同负责，确保开具与复核工作岗位分离，保障发票与交易行为的一致性;其次，企业取得的供应商所开具的发票，应在第一时间到国家发票真伪校验平台中查验，规避假发票流入企业造成成本虚增，在规避虚假发票的范畴内，房地产企业财务部门可以将原材料等计入成本的发票的核销流程拉长，所有成本发票必须由采购人员依次让直属领导复核、使用部门领导确认、成本副总同意才能入账，最大化保障发票与实际经营业务一致。

（三）建立有效的房地产税务风险分析评估机制

房地产企业所面临的税务风险由主动和被动两个方面构成，主动的可以归属为税务筹划层次，之所以出现风险，是因为筹划失当;被动的一般为外部环境影响，之所以出现税务风险，是因为企业的某些操作不符合我国税务制度，并且被我国税务征管机关查证，需要企业缴纳违约金，降低了企业税务信用。在金税三期税务征管系统上线后，房地产企业要对税务风险进行有效分析和建立抵御机制，必须要对企业生产经营活动的经济核算作出规范，对涉税事项的真实性、合理性、合法性、准确性建立有效的评估机制，及时发现并矫正涉税错误，实现全面税务管控。

在建立税务风险评估机制的工作中，首先，要在企业集团内部建设税务风险评估团队及审计团队，强化集团對各项目部核算的复核，并能够在发现问题的第一时间派遣内部审计部门入场做专项审计工作，发现问题并及时进行整改。其次，各工程项目的财务部门在税务核算过程中要对税务材料作出有效整合，做到税务核算与申报有据可依。房地产企业受宏观调控影响较大，税务因素又是宏观调控的重要措施之一，导致房地产企业所面临的外部环境变化较快，房地产企业财务部门有必要通过拓展信息渠道的方式获取更多、更可靠的税务信息，做好税务材料的整合保管，能够在后期与税务征管机构沟通时有据可依，降低企业的涉税风险。最后，房地产企业有必要就子公司或项目部传递的报表作出二次、三次甚至四次的复核，完善税务风险预警机制，对企业生产经营过程中自立项到销售的各个层面经济活动中的风险点制定完善的复核制度，设立对应的预警机制，在不同活动中一旦出现风险及时弥补，特别是在视同销售活动、成本的核算等方面，强化对增值税、契税、土地房产税、所得税等税种的管理，便于集团有效控制整体税务风险。

四、结语

房地产行业面临着税务工作相对复杂、税务政策变化快、风险频发等现象，需要熟悉税务风险特征，在税务管理体系及风险管控上做更多的工作，提升应对风险的能力，降低风险发生频次，减少税款损失。

参考文献

[1]王静波.房地产企业税务风险管理的对策研究[J].时代金融，2018（10）.

[2]张玲.房地产企业在城市更新过程中的税务管理问题探讨[J].纳税，2018（5）.