房屋土地价值管理的几点思考

罗艺鑫

摘 要：当前房价虚高，对实体经济发展的影响较大。随着党的十七大、十八大提出要不断深化社会主义经济体制改革，房屋租赁与转让在房地产市场越发活跃。特别是党的十九大会议明确提出要合理控制房价，要大力推进租购制度建设，多渠道保障居民有房可住。这对当前房屋与土地的价值管理有重要的指导意义。本文主要从企业所持有的房屋土地价值管理角度出发，分析房屋土地在租赁与转让、日常管理方面存在的问题，并提出相关建议，以期改善当前房屋土地价值管理现状。

关键词：房屋土地;价值管理;租赁市场

一、企业房屋土地价值管理存在的问题

（一）房屋土地在租赁管理上存在的问题

1.房屋土地租赁与自用布局不合理

企业在发展过程中，通常进行战略规划来扩大生产经营规模，需要拿地或者新建房屋支持生产经营规模的扩大。事实上，市场环境变幻莫测，市场需求变化影响了企业的经营规模，因而，企业可能出现持有的固定资产在保障自用后剩余的部分成为闲置资产。通常情况下，企业在保留自用后通过租赁的方式来盘活资产，创造稳定的现金流入，但也存在租赁与自用二者布局不均衡的现象，主要表现在企业通常将闲置的固定资产出租获取现金流，但未充分考虑到市场变化，在需要扩大生产规模时，又去购入或者租入资产，造成大量支出。在资产的价值管理上没有做到自用与租赁二者之间的平衡。

2.租赁期限长，效益较差

针对土地租赁市场，土地租赁通常是转让土地的使用权，双方在签订合同时往往会签订较长的合同年限，但由于市场变化较快，土地价值涨幅较大，对在过去土地租赁价格较低的时期签订较长期限的土地出租房来说，考虑到通货膨胀等因素，租赁收益在当前的实际价值比较低，也会使租赁行为所产生的边际收益难以满足出租方需求。

（二）房屋土地在日常管理中存在的问题

1.房屋土地信息失真

房屋与土地的物权有所区别，房屋的所有权能够转让，而土地拥有用益物权，所有权属于国家，只能转让土地的使用权等，不能进行土地买卖。房屋土地信息失真一方面表现为房屋土地信息不能真实地反映市场供给，另一方面，权属问题导致企业持有的存量房屋土地资产不清晰。事实上，房屋土地经常存在历史遗留问题，造成权属不清晰。企业在转型期间，土地的权属转让以及办理变更的手续比较繁杂，许多企业没有按照要求进行变更登记，造成对实际存量房屋土地资产不清楚，也造成在后续核算资产价值的过程中价值核算不准确，影响了企业资产价值管理工作。

2.房屋土地资产盘活度较低

固定资产是企业生产经营管理所持有的、与其相关的经济利益很可能流入该企业的、能够计量的资产。企业持有固定资产的主要目的是获得经济利益，创造出更多的收益。土地使用权作为无形资产，同样能够为企业创收与盈利。近年来，我国致力于城乡与农村建设，提高了城市与农村的土地资源利用率，但是，许多企业持有较多空置的土地或房屋，房屋土地资产盘活压力较大。随着城乡一体化建设逐步推进，许多城区进行改造升级并且开发出新的城区，提高对土地资源的利用率，但还存在對老城区以及人口密集区域开发困难、难以有效利用房屋土地资产、缺乏相关政策的支持等问题，造成房屋土地资产盘活空间较小。

二、优化房屋土地价值管理的对策

（一）规范资产日常管理，实现资产保值

市场经济体制改革过程中，许多企业由于历史遗留问题，房屋土地资产权属不清晰，难以进行有效管理。因此，企业要规范资产管理工作。首先，要厘清房屋土地资产的权属关系，对资产的相关证书、资料进行审核，判断哪些资产能够进行转让租赁、哪些资产需要进一步核实，规范资产的登记手续与动态监管制度。其次，把资产日常管理交由职能管理部门统一负责，避免多部门管理产生权属不清晰问题。另外，资产管理部门要定期对资产进行巡检，防止出现资产违规、超负荷使用等情况。规范房屋土地租赁及处置行为，充分发挥资源效益，用好房屋土地资源，维护企业利益，确保过程合法合规、资产保值增值。最后，针对房屋土地的租赁与转让，应制定资产租赁与转让的收费标准，确保资产的价值与市场价值波动吻合。

（二）规范资产盘活创收行为，提升资产创造价值

盘活企业资产不仅要在资产管理决策上进行充分的讨论，避免出现资产管理决策失误，影响资产价值管理工作，更要针对资产盘活方案开展多方科学论证与市场调研，确保资产价值管理计划的科学性，在具体实施过程中，要严格按照资产盘活管理的程序进行，确保盘活创收行为的规范性。针对需盘活的房屋土地资产，根据所在地区的市场环境进行合理定位，定期对房屋土地的使用年限、实物状况进行核查与评估，同时也要对房屋与土地进行日常修缮维护，确保固定资产的完整性。另外，在资产盘活过程中出现功能变化，要及时进行类别划分调整，对房屋外观设计、内部结构进行改造，以适应市场变化，从而有效延长资产的经济寿命。

（三）确保房屋土地信息的真实性，建立资产全息视图

房屋土地信息的真实有效，是企业进行价值核算工作的基本保障，同时也是有效实施盘活房屋土地资产计划的基础保障。为确保房屋土地信息的真实与有效性，支撑存量资产盘活，需全面掌握房屋土地资产状况，加强房屋土地资产基础信息管理，真实准确反映资产使用情况和资源使用效能，建立土地房屋资产日常管理长效机制。针对企业在转型过程中面临的房屋土地权属等手续变更工作，核实企业持有的存量资产，对房屋土地等资产做好资产卡片登记备案。

（四）多途径开发利用，提升资产创收能力

房屋土地资产的价值往往随着市场发展不断升值，许多企业手中的存量房屋土地资产金额较大，但未合理盘活，导致利用率较低。对此，企业可采用清单级管理方式，充分视图化，体现资产状态、针对性计划等有用信息;建立重点盘活计划，摸清现状，制定分类处理方案。可通过招商引资、转让房屋所有权以及土地使用权、租赁等方式改善资产管理现状;针对闲置房屋土地资产，可通过中介机构进行竞标拍卖，以提升房屋土地的价值。在对房屋土地资产进行租赁、转让时，要充分考虑企业自身的需求变化预留适量资产备用，做好自用资产与盘活资产二者之间的平衡。在出租转让土地资产时，要严格核查相关手续、土地使用期限、租赁期限是否在法律允许范围内。在盘活房屋资产时，可通过合作经营以及用途租赁的方式，拓宽盘活途径，将企业持有的非经营性使用的房屋资产进行剥离，对与主营业务相关的房屋资产可与投资者合作经营，实现共赢局面。而剥离的非经营性资产通常利用率较低，创收能力较差，管理成本较高，可采用对外出租或者交由专业资产管理机构进行资产盘活。

三、结语

随着房屋土地租赁与转让市场日趋规范，企业在房屋土地盘活方面有了更多的选择，需要建立完整的数据库，开展价值提升的顶层策划，编制高效运营的行动计划，更需要进行市场调查、精准定位、整合资源、创新模式、特色经营等，多维打造升级增效的运营模式，实现企业土地房屋资产的价值提升。

参考文献

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