调控政策下的房地产企业并购分析

孙炳家

摘要：经济发展和科技进步，房地产企业的发展得到了迅速发展。行业调控政策的加剧、经济增速的下滑和金融市场的动荡对我国房地产市场产生了较大负面的影响，企业经营发展面临巨大的压力和挑战，并购不仅能让强势企业扩充实力，也能帮助弱势企业渡过难关。本文就调控政策下的房地产企业并购分析展开探讨。

关键词：房地产企业并购;动因;风险防范

经济的发展为房地产企业带来了发展的同时也带了许多风险，财务风险出现的同时也严重阻碍了房地产企业未来的发展，并且近些年来相关部门针对房地产企业采取了一定的调控措施，所以为了使房地产企业在未来发展的过程中能够更好的面对财务风险，必须采取相应的措施，对财务风险进行规避。

一、企业并购的理论梳理

（一）竞争优势理论。企业并购是为了获取竞争优势，降低竞争压力，本质上是将标的企业的特定优势转化为并购企业的竞争优势。（二）规模经济理论。随着企业规模的扩大，其盈利能力、发展能力及对市场的控制力将逐步增强。市场份额的加大，有助于企业在商业竞争中赢得更多的优质客户，增强产品引导力，获取充足的资金支持。（三）价值低估理论。当目标企业的市场价值由于某种原因未能反映出其真实价值或潜在价值时，其他企业可能将其并购。因此，价值低估理论预言，在技术变化日新月异及市场销售条件与股价不稳定的情况下，并购活动一定很频繁。（四）跨领域投资，进入新行业或者进入新市场。（五）商业模式调整，主营业务逐步转换以适应变化的市场环境。

二、调控政策下房地产企业的发展

人们的日常生活受到调控政策下房地产企业的影响，在这个背景下，房地产企业出现了许多问题。房地产企业的财务风险隐患出现的第一个原因就是房地产企业需要投入大量的资金;其次，房地产企业行业总体的发展过程有一个明显的周期性，这个周期与我国的宏观经济调控联系紧密相关在我国当前房地产行业的总体发展的局势下。且我国国民经济的发展与房地产企业的财务发展密切相关，房地产企业的发展会严重影响人们社会生活情况。在调控政策下，税收、金融、城市规划等多种政策都会影响到房地产产业的发展，房地产的发展在当前的调控政策下容易发生财务风险。因此，在目前房地产发展的过程中，存在着许多财务风险问题，企业需要根据实际情况制定相对应的应对策略。

三、房地产企业的并购目的

（一）增加资产储备。通过并购标的企业的土地或物业，可以增加资产储备，强化市场渗透力或便于快速进入新的市场，例如：融创收购莱蒙国际、联想控股等标的项目，快速增加土地储备;信达地产收购淮矿物业，强化安徽和浙江市场的渗透力;云南城投收购成都会展，成功进入四川市场。（二）重资产盈利模式。盈利模式趋向出售和持有并行，有些房地产企业正实施从“买地卖房”模式向“出售与持有并行”模式的战略转换，例如：富力收购万达的酒店，扩大持有经营类资产的比例;融创收购链家地产的部分股权，进军长租市场，适应现时的政策导向。（三）轻资产盈利模式。在房地产业务之外寻求新的增长点，改变当下重资产业务结构，转向以物业管理、金融、互联网等为主业的轻资产模式，例如：雅居乐收购绿地物业，发展物业管理及各类社区增值服务;金科股份致力于转型升级为“美好生活服务商”;招商蛇口成立地产基金，开始其轻资产管理在地产开发方面的业务;昆明百货收购我爱我家，进行互联网业务布局探索。（四）地产相关多元化。在地产业务中进行多元化探索，除了住宅与商业地产开发外，增加物流地产、园区地产、文旅地产、养老地产等相关业务，例如：万科收购普洛斯，致力于打造全球最大的物流地产;融创收购万达多个文旅项目及联想地产的科技园区项目和阳光城收购力合顺德科技园控股权以进军产业地产。（五）地产综合多元化。房地产不断尝试与互联网、旅游、基础建设、教育、医疗等资源融合，例如：苏宁入股恒大，增加其互联网零售商的运营优势;绿地向基础建设、大消费、金融以及科创等多元产业方向发展;恒大收购武汉巴登城，加大对文化旅游的投资力度。我国境内2015-2017年房地产并购交易数量依次为334宗、453宗、482宗，并购交易金额分别为300亿美元、440亿美元、620亿美元，交易规模明显增大，2017年以来房企并购活动加剧发生，几乎都可以归类于上述目的。

四、房地产企业的并购风险及防范

（一）合理实施并购战略

企业实施并购的根本目的在于实现企业既定的发展战略，因此，选择与并购战略相匹配的目标企业对于主并企业而言具有关键的意义。具体而言，在筛选目标并购企业的过程中，主并企业不仅需要考察目标企业的运营能力、盈利能力、偿债能力等基本情况，还应将目标企业的战略规划纳入决策内容，选择与之相匹配的企业。在衡量匹配的内容方面，不仅需要考虑产业背景、市场地位等内容，还应当考虑内控制度、企业文化等企业的“软”指标。对于房地产企业而言，在进行并购决策时，考量的内容不仅包括行业地位、土地资源等，还应考虑双方的长期战略规划是否相互匹配。

（二）做好尽职调查，预防估值风险

金额巨大的房地产并购业务对于并购方存在很大风险，通过尽职调查，可以弥补并购双方在信息方面的不对称。首先应当选聘经验丰富的专业机构及其专业调查人员，以减少工作经验不足带来的问题。另外，应当选择相对保守的估价方法，以降低房地产估价风险。

（三）政府积极正确引导

我国房地产行业集中度呈现逐步提升的趋势，这与政府鼓励房地产企业并购的相关政策高度相关。在政策激励与企业规模扩张的双重刺激下，我国房地产企业的并购行为愈演愈烈，政府应多视角、多维度地对房地产企业并购进行层层把关，促进我国房地产市场并购的健康、有序发展。具体可从以下方面入手：首先，完善房地产市场并购的审批制度。一是并购前审批，要对拟实施并购的主并企业进行多维度测评，考察其经营实力、盈利能力、资金状况、融资能力等，确保其有完成并购的规模和实力。二是在并购过程中严密监管，杜绝损害利益相关者合法权益现象的发生，以及各类违法违规交易的出现，确保并购交易的公开透明。其次，完善我国房地产企业并购相关的法律法规体系。企业并购属于产权交易，涉及的经济主体较多，相关法律、经济关系错综复杂，在并购过程中关于产权交易方式、并购支付方式涉及的法律问题也非常专业和细致。在当前房地产市场并购愈发频繁的大背景下，虽然我国关于企业并购的法律、法规已颇为丰富，但尚未形成有机、完整的体系，且缺乏结合房地产行业特点的相关制度。再次，明确政府在房地产企业并购中的地位和边界。尽管近年来随着我国房地产市场改革的持续深化，民营资本、外国资本不断涌入房地产市场，以国有资本为主导的房地产市场也逐渐走向多元化，但目前国有背景的房地产企业依然占据了市场份额的50%左右。政府需要在房地产企业并购中明晰自身地位，既要做好政策制定者，制定和完善合理、有效的政策法规，提供坚实的法律基础设施建设，同时也要引导并落實市场化的理念，尽可能减少房地产企业并购中的行政干预，充分调动和发挥市场主体的积极性和创造性，以促使我国房地产市场以及房地产企业并购更加良好、有序地发展。

五、结语：

已经实施的房地产并购业务，还有待检验并购目标是否圆满实现，未完成的房地产并购业务还将持续进行，强者恒强的趋势不会改变。企业根据各自的战略发展目标，谨慎落实并购策略，有助于企业并购的成功。

参考文献：

[1]王玮.宏观调控政策下房地产企业融资现状分析[J].商，2015（21）：159+155.

[2]徐召红，张强.我国房地产企业并购动因及风险分析[J].金融经济，2015（6）：65-67.