房地产经济宏观调控政策探析

范文娟

【摘 要】近年来，房地产经济为促进我国经济发展做出巨大贡献，但其形成的经济泡沫也越来越多，若房地产经济链条崩裂，会严重影响社会发展。为解决上述隐患，政府对房地产经济进行宏观调控，各地政府结合当地房地产实际情况，按照政策进行相应调控，房地产经济状况有所改善，但泡沫未完全消除。鉴于此，文章对宏观调控的相关政策进行总结，并罗列目前政策的缺陷，同时提出相应的解决措施。

【关键词】房地产;经济泡沫;宏观调控;解决措施

【中图分类号】F293 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）08-0184-02

0 引言

在我国经济快速发展的背景下，人均消费水平不断提升，房地产的大量开发，对消费者的潜在需求产生巨大刺激。据最新数据调查显示，国民对住宅的需求量呈现连年增长趋势，但房地产的实际发展并未保持平衡态势。各地区都存在房屋空置现象，居民有钱却买不起房，虽然国家对房价已经进行宏观调控，但房产滞销现象仍然存在，因此相关部门要加快调控步伐。

1 房地产经济现状探析

1.1 盲目投资

投资主体是房产购买者，在国家介入干预前，并未对个人名下房产量进行约束，因此很多人将购房当做一种投资，造成大量房产闲置，真正有住房需要的居民买房非常困难，甚至有些投资商直接看准房价上升空间，利用这点进行投资，房地产出现经济垄断现象，投资商可能会恶意提升房价。上述行为属于盲目投资，对房地产潜在风险认识不清，极易导致房地产经济出现危机。

1.2 “购房热”现象严重

在社会快速发展下，房产已成为象征人们身份的一种标志，掀起民众购房热潮。房产售卖的本质目的是为群众提供栖身场所，同时提升其生活质量，但房产销售方在实际工作中并未遵循这一原则，多数开发商为追求较高利润，每年都会提升房价，导致群众购房困难。据相关数据统计，超过半数的国民都不具备自主购房能力，购房热持续时间不会长久，房地产行业有可能会面临危机。

1.3 金融风险不断增长

金融与房地产行业相伴相生，房产售卖有资金保障，但其中隐藏的金融风险巨大[1]。为刺激群众的购房欲望，银行放宽房贷条件，因此很多购房者都通过按揭贷款购买房子，目前按揭房贷群体占购房群体的95%，银行放出的贷款量不断增加，其风险也随之提升。除国有银行之外，近年来又出现很多商业银行，业界竞争非常激烈，甚至出现不良竞争现象，在利益的驱使下，房价严重偏离正常轨道，对房地产行业的正常发展造成巨大影响。从短期发展来看，在金融行业的辅助下，房地产发展势头较好，若继续按照这种发展模式，会加剧金融风险，银行面临的资金链断裂风险会逐渐加大，进而影响房地产行业的发展。

2 国家调控房产经济的相关政策

现阶段，多项调控政策并行，房地产市场规范程度逐渐提升，房屋将供求间存在的矛盾也得到有效缓解，可见，宏观调控政策对房产经济的影响还是比较大的。政府干预房产经济，只能从大方向上加以引导，逐步消除经济泡沫，求得房产销售和居民住宅需求的平衡，合理把控房价，让国民真正买得起房，从而降低金融、房地产等多个行业的风险。为降低市场风险，促进行业快速发展，国家现行的调控政策主要包括以下几类。

（1）货币政策。此项政策是从国家银行的角度出发，利用相关工具和手段对房地产市场进行调控，一方面，银行利用价格工具，即调整利率实现宏观调控;另一方面，银行可利用数量工具，对存款准备金、信贷等进行调整。两种调控手段并行，再将国家相关政策落实到位，就能实现对房地产市场的有效调控。

货币由国家统一发行使用，央行有权对货币利率进行调整，控制利率能有效控制资金流向，与财政政策相似，房地产商所持资金数量有限，不会对市场经济造成较大影响[2]。此外，针对商业银行，央行对贷款再贴现率进行调整，减少银行的货币供应量，将资金均匀分配到房产建设、售卖等多个参与方中，实现利益合理分配，同时也将房地产的经济风险分散出去。财政大权始终掌握在国家手中，房地产的经济风险也大大降低，有利于行业长期发展，协调社会供需矛盾，群众安居乐业，社会大环境也朝着和谐方向不断前进。

（2）财政政策。此政策包含内容较多，由国家财政部门负责经济调控任务，不同地区的发展情况不同，采用的调控政策也存在明显差异。现行的财政政策，税收是其最常用的调控工具，为降低房产销售价格，财政部拟定一套完整的税收政策，营业税、土地增值税等都是附加在房地产开发企业上的，企业一味哄抬房价，在国家强制性的税收政策下，开发商实际所得利润减少，为增加房产售卖利润，相关单位自然会降低房价，财政政策在此调控过程中的作用得到充分发挥。

社会的稳定发展，与国家财政部采取的一系列调节措施密不可分，针对房地产行业，财政部主要通过税收调整方式，提高社會就业率，同时对居民收入结构进行调整。在房价上涨过快的时期，财政部会根据市场情况适当提升税收，进而消除市场泡沫，税收增加使开发商所得利润减少，资金向社会的其他行业流动，市场经济资金处于流通状态，打破房地产对市场资金的垄断现象。若房价增长缓慢，财政部会降低税收，吸引开发商向房产行业投资，进而开发更多功能性住宅，满足居民更多元化的住房要求。

（3）土地政策。随着人口数量的不断增多，我国土地资源一直处于紧缺状态，建筑占用一大部分国土面积，因此经济调控可从把控土地资源入手。首先，国家将闲置土地售卖，加快城中村拆迁速度，将土地资源价值充分发挥出来。其次，调查开发商土地所有量，避免出现囤地现象，对投机倒把行为进行严厉打击。最后，制定完善的土地供应制度，对开发商购买土地数量加以限制，防止出现土地资源垄断现象，并不断调整市场供求关系，最大限度地保证购房者权益[3]。

（4）行政政策。此政策与法律直接对接，从购房者角度出发，国家对其购房数量进行限制，并严格控制地方房贷金额，发放贷款前需要对其风险进行计算，若风险过高不予以发放。从售卖者角度出发，允许开发商获得一定利润，但房价不能超出国家规定的范围，若存在超额售卖行为，行政部门有权对售卖方问责。

3 现行调控政策存在的缺陷

（1）双重目标冲突。现阶段，国家主张社会经济快速发展，房价提升遵循经济增长的效率目标，但房价增长过快会提升群众购房门槛，买不起房的情况比比皆是，这与社会资源公平分配目标相冲突。富人房产多数闲置，不富裕人群整日为住房问题发愁，因此必须尽快找到两个目标间的平衡点，从根本上解决冲突问题。

（2）货币供应量过大。不仅购房者过度依赖银行贷款，房地产开发商也负担高額负债，房产售卖不出去，开发商就不能偿还银行贷款，社会就业率低，购房者偿还房贷更加困难，在这样的恶性循环下，银行对外的货币供应量逐渐增大，银行承担的金融风险随之增加。

（3）对土地财政过于依赖。这一问题在地方政府比较突出，政府每年的收入来源主要依靠土地资源开发，并未制定全面的房产税收体制，部分房产开发商存在严重的偷税漏税现象。

4 优化调控政策的相关建议

（1）健全查询体系，登记住房信息。为实现房价和社会资源分配处于相对平衡的状态，政府首先要对购房者的房产信息进行登记，并限制其房产数量，在办理房产证时对购房者房产情况进行查询，若超出限定数量，驳回其购房申请，这一举措依靠完善的查询系统实现。其次要控制房价上涨速度，让更多人至少能购置一套房，在房价平稳增长阶段，炒房、囤房等现象明显减少。最后要对住房实行物业税收缴工作，房产越多，每年需要缴纳的物业税也越多。在查询系统及各项政策的辅助下，社会资源按需分配，社会经济也处于稳步增长状态。

（2）改革金融体系。在开发房地产过程中，企业最好直接进行自主融资，不能一味依赖银行贷款，自主融资能降低房地产资金积压风险，同时减轻银行负担。国家应加大对商业银行的扶持力度，让中小房地产商直接向商业银行申请贷款，从而转移大银行的金融风险。此外，还要为房地产投资营造良好的环境，减少投资诈骗现象，吸引更多投资商进军房地产行业。

（3）改进土地处理政策。在处置闲置土地时，需要将增值税加到土地开发过程中，开发商必须按照国家规定利率，按期向财政部门支付税收，换言之，开发商囤地越多，每年向国家贡献的税收金额也越大。在实行土地税收政策后，房地产行业的暴利现象被消除，社会资本被强制分散。

（4）制度创新。创新主体主要是财政制度，财权上移中央，事权落实到地方，是以前实行的分税制。随着房地产行业的崛起，这一制度面临改革。中央应该将权力下放，让地方政府兼具财权和事权，土地税、房产税等多种税收都归地方所有，拓宽政府收入渠道。在评价经济增长情况时，不能以单一的财政收入作为判断标准，而应建立更加科学、合理的评价体系。

5 结语

目前，房地产行业正处于转型的重要时期，宏观调控政策是其转型的关键，本文对调控政策进行总结，并针对政策缺陷提出相关建议。打击囤房、囤地等行为，调节资源分配和经济增长目标冲突，是宏观调控的最终目的，相信在各项调控政策的不断完善下，房地产行业的发展会越来越好。

参 考 文 献

[1]唐黎标.房地产经济宏观调控政策探析[J].上海房地，2017（1）：17.

[2]周本权.基于宏观调控下的房地产经济发展与管理[J].消费导刊，2017（12）：136-137.

[3]孟莺.房地产经济宏观调控下的管理模式[J].中国房地产业，2018（23）：283.

[责任编辑：高海明]