住房抵押养老保险三思而行

乔新生

中国银保监会不久前发出通知，决定在全国范围内推广老年人住房反向抵押担保保险。2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，截止日期为2016年6月3日。2016年7月，原保监会决定将试点扩大到各直辖市和省会城市、计划单列城市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日。

此次银保监会发出通知，实际上是延续部分地区老年人住房反向抵押担保保险政策。这说明老年人住房反向抵押担保的养老保险制度实施没有出现系统性的风险。

但必须注意的是，原保监会推广的老年人住房反向抵押养老保险是在我国房地产市场价格快速上涨，人们对房地产市场发展预期普遍乐观情况下实施的。换句话说，由于我国房地产市场价格上涨，因此，老年人愿意将自己的住房抵押，用于获得养老保险，而保险公司也愿意出售此类养老保险产品，以提高自己的利润率。但是，随着我国房地产宏观调控政策力度加大，房地产市场的不确定性陡然增加，在这样的大背景下，推广此类养老产品，能否确保各方面的利益得到有效保护，值得决策者认真思考。

根据银保监会发出的通知，老年人住房反向抵押养老保险，是将住房抵押与终身年金保险相结合的保险业务，拥有完全住房产权的老年人，可以将自己的房产抵押给保险公司，继续享有房屋的占有权、使用权、收益权，并且可以在抵押权人同意的情况下处置房产。老年人可以按照双方签订的合同，领取养老金，直至死亡。老年人死亡后，保险公司获得抵押房产的处置权利，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。

这是在我国土地使用权到期之后“自动续期”条件下保险公司出售的养老保险产品。该产品的最大特点就在于，没有考虑到房屋使用寿命，同时也没有考虑到我国房地产宏观调控政策实施的效果，更没有考虑到我国社会传统，因此，在实施的过程中很可能会出现一连串的不良反应。

家庭矛盾易发纠纷

首先，老年人将自己的住房反向抵押购买养老保险，是否会引起家庭矛盾？这是需要认真考虑的问题。中国是一个传统的社会，中国人的家庭观念非常重。许多老年人将自己终身积蓄用来购买住房，目的就是为了给子女留下不动产。如果保险公司鼓励老年人将自己的住房抵押，用来购买养老保险，那么，在实施的过程中很可能会遭遇家庭抵制。

老年人死亡后，保险公司行使自己的抵押权，处置抵押的房产，仍然居住在房屋中的子女是否会主张自己的权利，从而使保险公司抵押权难以落实呢？法院审理的住房纠纷中有相当一部分属于家庭成员居住纠纷，如果保险公司没有要求老年人住房抵押签订合同的时候必须征求子女的意见，那么，一旦老年人死亡，保险公司要想行使自己的抵押权就会面临非常大的困难。

当前老年人住房反向抵押养老保险实施之所以没有出现问题，是因为这项政策实施的时间相对较短，还没有出现老年人死亡保险公司的抵押权不能实现的情况。但是，如果没有考虑到其中存在的风险，全面推广这项制度，那么，有可能会导致出现大量的法律纠纷，甚至有可能会引发系统性的家庭矛盾。保险公司应当完善有关保险合同条款，要求老年人征求家庭子女的意见。银保监会推广这项政策的时候，必须充分注意其中所面临的社会风险和家庭矛盾，采取切实有效的措施，避免出现不必要的法律纠纷。

房产税导致分配问题

其次，我国房地产政策正发生变化，建立在土地公有制条件下的房地产税收制度将会实施。财政部已经起草房产税法，决定对住房征收房产税。如果老年人将自己的住房抵押，用于领取养老保险金，那么，一旦出現问题，各方如何分配利益呢？

根据各国破产法，税收具有优先权。如果破产，应当优先缴纳税收，然后满足担保债权。保险公司在老年人的住房设置抵押权，目的是为了获取住房的最后处置权利，如果老年人无法支付房产税，那么，保险公司的权利就无法实现。如果老年人拖欠房产税，那么，国家税务机关可以依照法律规定优先处置房产，保险公司的抵押权和处置权就会落空。

保险公司必须充分意识到，如果征收房产税，那么，老年人住房抵押可能会面临巨大的风险。保险公司应当慎重从事，万万不可在我国房地产市场宏观调控政策变化过程中，无视现有的政策法规，盲目推广老年人住房反向抵押养老保险政策。

“易碎品”带来两难境遇

再次，中国的住房和其他国家的住房不同，中国的住房属于“易碎品”。按照中国住房和城乡建设部负责人的说法，中国住房的平均寿命只有25年。如果老年人住房自然寿命到期，或者继续使用需要修缮，那么，相关费用应当如何承担呢？

在法国等一些发达市场经济国家，老年人住房反向抵押养老保险制度颇为盛行，这是因为这些国家的住宅使用寿命相对较长，住房产权明晰，通常不会出现建筑物区分所有权问题。而中国住宅小区非常特殊，区分建筑物所有权非常普遍，如果在房屋修缮、物业管理、不动产处置等方面发生纠纷，其他业主反对老年人处置自己的房产，那么，很可能会引发一系列的诉讼，保险公司很可能会因为无法实现自己的权利而陷入进退维谷两难境地。全面推广老年人住房反向抵押养老保险政策，应当充分征求社会各界的意见，尽可能地考虑到其中可能出现的问题，因为只有这样，才能防患于未然。

任何改革政策都不可能有百利而无一害。银保监会推广这项改革政策的目的是为了解决老年人养老保险问题，但是，由于中国房地产市场正处在剧烈变化过程中，国家房地产宏观调控政策不断收紧，房地产市场有可能会出现翻天覆地的变化，在这种情况下银保监会推广老年人住房反向抵押保险政策，应当充分考虑到可能出现的各种问题，只有这样，才能确保政策的实施不会引发社会矛盾。