房地产开发项目投资风险管理研究

应静波

摘要：房地产开发项目的投资风险的评估和防范是房地产企业的重要内容。投资风险的评估、分析和防范的科学性关系到房地产投资项目投资。因此，房地产开发项目的投资阶段尤其重要，投资决策阶段面临的风险较多，有效的风险防范和评估直接影响到了房地产企业的经济效益。因此，对投资风险进行评估和防范，降低风险损失，本文主要分析了房地产开发项目投资风险管理。

关键词：房地产项目：投资：风险管理：措施

一、房地产项目投资中存在的风险

（一）政策风险

政府是市场经济中宏观的手，宏观手段影响着整个房地产市场，国家宏观经济状况制定的宏观政策直接影响整个市场经济的方向和整体发展。国家制定相应政策来促进经济的发展，政策和制度会影响到市场经济各个市场单元的利润，较多政策都与房地产行业的发展息息相关。因此，政府政策对房地产企业影响较大，当前的政策环境是市场经济环境的反映，例如，房地产政策、土地政策、租金政策、购买政策、环保政策等都是当前制约房地产企业的政府性政策。因此，对我国的政策进行分析研究，投资决策要在迎合政策环境下进行。

（二）供求关系风险

市场经济中，最重要的是供求关系，供求关系关系到整个房地产市场的供方和求方的地位。求方市场则房地产企业的竞争较小，房地产项目的投资和开发都处于有利形势，反之，供方市场下，企业经济压力大，供大于求的情况容易导致房地产企业经济效益降低，投资回报率低。在进行投资之前，研究目前市场的供求关系，进行供求风险的把控，科学地把握房地产项目施工周期，应对不断变化的市场。

（三）土地风险

第一，投资主义观念贯彻整个国民思想，我国的土地城市化进程不断扩大，土地拆迁在持续进行中。整个土地拆迁过程中，难免出现“钉子户”困难，“钉子户”抱着最大化的获利的思想，未与房地产开发商妥协，开发商“钉子户”。这种“钉子户”占据了开发商的时间，影响了土地拆迁进度，而开发商要使工程进度加快，需要花费更多的投资满足“钉子户”的投资心理。第二，极端行为的影响。土地拆迁过程，不免出现极端行为，包括自焚、爆炸等，产生了负面的影响，拆迁进度受到了影响，也会导致开发项目受到媒体的关注，法律和舆论把开发项目推到风口浪尖，社会各种因素导致整地拆迁工程阻碍重重。

（四）房屋施工建设风险

开发项目建设施工是个复杂的过程，施工阶段涉及内容广，涵盖学科丰富，市场、资源、设施、建材、机械的、合同，等等，都是整个房地产项目的建设过程。项目建设过程的风险主要有两个：其一，进度风险。项目的建设施工受到各种因素的影响会导致施工进度无法符合施工计划，开发项目的竣工和后期工程都受到影响，更严重还会影响房地产企业的形象。其二，质量风险。施工建筑的质量关系到建筑的稳同性和安全性，质量的优劣关系到房地产的销售市场。质量不合格的建筑流入房地产市场，直接导致房地产回报率降低，房屋的购买率下降。

二、房地产项目投资风险管理的措施

（一）全面的市场调查

首先，房地产开发项目的投资前期的市场调查是十分有必要的。进行市场调查能对房地产房屋市场有所了解，掌握市场的房屋供需情况。市场调查分析是投资风险的必要投资基础，也是整个投资风险管理体系的必要条件。其次，接着对政府态度和市场政策进行了解，分析房地产市场现状和市场发展方向。根据前期调查掌握的数据进行投资决策，分析投资方向和投资规模，决定了房地产开发项目的投资情况。另外，调查投资市场的消费群体的消费水平、消费观念、消费偏好，对房地产开发项目准确市场定位。

（二）健全投资决策管理体系

建立完善的科学的投资决策风险管理体系。房地产项目投资决策的基础是市场调查报告，并针对市场风险.考虑和评估综合风险，确定最佳的投资方案。其次，明确开发项目地理区位，结合市场消费需求，选择最好投资价值的区位进行投资，规避投资风险。另外，制定风险管理制度，成立独立的风险管理部门，对市场风险进行有效规避，合理配置投资资源，对存在较大风险的投资项目动态监督，及时制止风险过大的行为以及降低潜在因素风险。

（三）建立风险管理的信息系统

信息资源对于房地产投资具有较大的价值，越充足的信息资源，投资参考的信息就更多空间。首先，对信息资源进行筛选，研究信息价值的可行性，奠定研究、投资决策和风险管理的信息基础;其次，建立信息处理系统，对收集的信息进行处理、传输、应用，汇集政策性信息资源、规划性信息资源、市场供求关系信息资源，有效获取信息分析报告，为投资决策提供了准确的信息参考;再次，定期撰写房地产市场报告，动态掌握市场数据变化，及时调整投资决策，减少因市场变化而带来的风向。

（四）投资分散策略

房地产投资分散策略是常见的风向防范策略之一。投资风险是多种类的，投资方向也要多样化，从分散的投资方向来降低各个种类的风险。首先，将房地产投资结构设置为开发分散性结构，将有限的投资资源分散到多个投资区域。其次，房地产投资区域的分散。可从市场需求划分，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。再次，房地产投资时间分散。市场供需关系有着周期变化，根据求方市场的时问阶段进行房产投资，确定一个合理的投资时问区间。最后，共同投资。选择消费能力高的区域和投资需求高的时间段同时进行共同投资，达到利益共享和风险同担的目的，最大化地规避风险。

（五）风险识别

在进行房地产开发项目风险管理中非常关键一个环节就是识别其项目风险，所以需要企业能够对整体项目投资环节所面临的风险有一个全面且准确的辨别，并实施深入与针对性的分析，切实提升识别房地产开发项目环节中可能会出现的风险能力。

（六）风险分析

由于房地产开发项目所面临的风险较多，所以必须要采取多样化的方式来控制、利用以及防范风险，将风险发生概率与损失降到最低。通常风险分析防范主要有定量与定性分析两类。

（七）实现风险回避

房地产的投资过程中要保持长期的风险回避策略。风险回避策略有以下几点：第一，回避顺序从小风险再到大风险，对于风险大的投资项目采取措施及时止损。对于小风险的投资项目适时延长时间再对策。第二，对大风险的投资项目进行调整或降低了高额利润，风险与收益是正相关的，收益越大的投资项目伴随着风险就越大。第三，高收益的投资项目也会吸引了较多的投资者纷纷进入投资市场，增加了投资竞争风险，从而减少了预期的收益。因此，收益的影响因素是多种风险的结果，应控制和防范各种风险。

三、总结

总之，房地产开发项目的投资过程是各种决策的结果，投资决策必须重视投资存在各种投资风险，采取规避防范风险的对策，对风险进行有效的评估和管理，这样才能采取行之有效的规避风险方法。

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