房屋租赁合同中承租人违约解除问题研究

程保华

摘 要：房屋租赁合同是租赁双方基于自愿、公平原则下签订的具有法律效力的合同，双方当事人应按照合同条款，自觉遵守。但现实生活中，租赁合同时间较长，且存在一定不确定因素，将会阻碍合同继续履行。这种情况下，若仍继续履行合同，必定会严重损害一方利益，为此，将会出现一方违约问题，针对违约方能否解除合同，目前仍有很大争议。为此，本文结合具体案例，就此争论进行分析与点评，以期更好地为此类案例提供借鉴与参考。

关键词：房屋租賃合同；承租人；违约解除

1 案情简介

2015年3月张某与赵某签订一份《房屋租赁合同》，一式两份，合同规定：1）租期为2015年8月2日至2019年8月2日止；2）年租金标准为172000元整，一年租期到期后，在原基础上增加10%，连续续租；3）租金应在当年7月1号前支付。签订合同之后，在涉案房屋中张某开了一个湘菜馆，按照合同内容，双方仍继续履约。2018年1月，该市下发了旧城改造置换须知，涉案房屋在此次改造之中，属于协议拆迁。2018年3月，张某将餐馆的各项经营许可证注销，且得到相关部门许可。餐馆经营到2018年5月底，即停止经营。2018年7月1日，赵某催张某缴纳租金，双方协商未果，以房屋租赁合同纠纷为由张某向法院起诉，原告诉称：2018年1月涉案房屋被归入旧城改造范围，根据相关规定，需在2017年7月前将涉案房屋腾空，且在此期间，多次出现停水、停电现象，致使租赁物无法正常使用。为此，2018年5月张某停止营业，并向赵某告知，需解除合同，并在2018年3月已将相关经营许可证注销，在此期间赵某为提出异议。因此，双方在履行合同期间，由于旧城改造致使合同无法履约，为此，请求于2018年6月解除双方租赁合同。

赵某辩称：赵某诉请解除合同条件不成立。双方在租赁合同内未做解除条件的约定，目前，赵某与旧城改造办事处就征收补偿安置协议等未达成一致，涉案房屋仍具备经营、使用的作用，因此，提前解除合同不成立。

针对此案件，法院一审判决如下：1、双方签订的合同有效，经查明，目前涉案房屋已归入改造范围，但至今赵某与改造部门未达成一致，签订协议，因此不同意解除合同。2、涉案房屋还未步入依法征收程序，仍可使用，就解除合同条件来讲，本案还不具备，因此，张某的诉称没有事实和法律依据，一审驳回张某解除合同的诉求。

后张某不服，提出上诉，二审认为张某在与赵某（出租人）未协商一致的情况下，想要单方解除合同，不履行支付租金的义务，可判定为合同的违约方。针对违约方是否具备主张合同解除的权利，由于张某所经营为餐馆，且已注销经营许可证，根本无法就涉案房屋再次开业经营，目前根本无法继续履行租赁合同。为此，要求张某继续履行合同，支付租金，将严重影响张某利益，出现双方利益失衡，故允许解除合同，但应按赔偿损失的形式，给予赵某补偿，代替继续履行。

2 案情分析及点评

张某与赵某未协商一致，想要单方解除合同，不履行支付租金的义务，可看做是合同的违约方。本案的争议点在于违约方是否具备主张合同解除的权利，是否合理。笔者认为，一审法院判决有误，二审法院改判合理。

2.1 一审法院要求张某继续履行合同不具有可行性

第一，租赁合同存在不适合强制履行性。与一般债务合同纠纷相比，租赁具有独特性，主要建立在双方信任的基础上，需要双方进行人格性的考量。如出租人，要对承租人的经济实力、能否有效保管租赁物、按期支付租金等进行考虑。而承租人则需要对出租人能否按时交付租赁物、是否为随意解除合同等进行考虑。在本案中，2018年5月张某已停止营业，且告知赵某，但双方就赔偿问题未达成一致，后上诉法院。在此期间，双方矛盾剧增，已无信任可言，但租期未到，若强行让张某履约，则会严重损害张某利益。

第二，现实中强制履行租赁合同难度较大。根据《民事诉讼法司法解释》第463条第2款规定：“法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。”在商业房屋租赁合同中，若继续履约，必将与人身强制相关，这种情况下，仍强令承租人履行合同，则会损害承租人的利益，且让人难以接受。一般来讲，利用损失赔偿的方式均可解决此类纠纷，无需涉及人身强制。同时，租赁合同具有长期性，若按实际合同要求，张某将履行至2019年8月，这种情况下，若法院仍要求执行，则需做好监督工作，持续性租赁合同，必将带来较高成本的监督，这与法院监督本质存在一定偏差，且监督难度较大。此外，张某已完成注销餐馆等行为，且本涉案房屋现被归入旧城改造范围，合同履行期间多次出现停水、停电情况，已严重影响张某利益，这种情况下，即便判决后，张某仍无法履行合同，无法正常经营，因此，笔者认为，一审法院判决张某诉求被驳回，不解除双方租赁合同，实属有误。

2.2 二审法院确认解除租赁合同合理有据

1）当前，相关法律针对违约方解除合同的权利并未明确禁止。由理论角度分析，合同是在双方公平、自愿原则下签订，具有契约精神。按约履行合同，不仅包括法律约束，还与当事人的自愿行为有极大的关系。若其中一方不愿继续履约，目前未有强制履行的制度，即便是认为依法成立的合同必须履行，但仍不存在绝对性，不能通过强制性，对抗当事人的自由行为。在涉案房屋租赁合同纠纷中，若张某履行合同，则需要再次办理相关手续，如餐馆的经营许可证、卫生许可证等，且需保证经营期间，供水、供电正常，而这明显无法实现，若强制履行，将增加更多矛盾，严重损害张某权益。为此，在法律对违约方实施解除合同权利中未明确禁止的情况下，若违约方主张解除合同，不应完全被排斥。

2）当前，针对违约方解除合同有相关法律依据。《合同法》第110条规定：“违约方得以主张免除履行合同义务的情形。”针对本案，双方因承租人张某违约想要解除合同而引起的诉讼，且租赁房屋已被归入拆迁范围，且多次停水、停电，已无法满足张某餐馆正常营业，因此可看做是债务的标与强制履行、履行费用过高不符的情形。

3）根据《民法通则》第4条规定中的民事活动基本原则。当前涉案房屋已被纳入拆迁范围，周围经济环境已不适应张某餐馆经营，若仍旧履行合同，则会严重损害张某利益，导致双方利益失衡。因此，二审法院判决合同解除，但应通过赔偿损失的方式，来替代继续履行，具有合理性。

3 结束语

综上所述，针对本案，笔者认为，在一定条件下，赋予违约方合同解除权具有正当性，且在立法及法律审判方面，也具备可行性，但不应将其作为一般规则。要根据案件实际情况，具体问题具体分析，合理采取此方法。

参考文献

[1]王炎.承租人黄某违约解除与谢某的租赁合同案例研究[D].湖南大学，2017.

[2]米瑶.合同解除与违约责任[D].西南政法大学，2014.