试论房屋租赁中次承租人的优先购买权

左 媛

摘要承租人的优先购买权在当今世界各国及各地区民法中都已经得到普遍确认。我国现行立法确立了该制度,我国《合同法》第二百三十条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是对于在合法转租的情况下,次承租人是否也享有优先购买权的问题在理论界一直是众说纷纭。假设次承租人也享有优先购买权,其与承租人的优先购买权的冲突应该怎样解决,孰先孰后?本文运用经济分析、价值分析等多种方法对优先购买权的性质及设立目的进行了研究,以期为该制度的性质厘清、准确适用与立法完善有所裨益。

关键词次承租人优先购买权转租

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-082-02

所谓转租是指承租人将租赁物出租与次承租人,与其成立新的租赁关系,而承租人不退出原租赁关系。转租有合法转租与非法转租之分,其区分的标准在于是否符合法律的规定。符合法律规定之转租,称为合法转租。反之,则为非法转租。 我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”仅此一条,寥寥几句,可以说该条对转租规定的并不完备,但仍可以看出我国法律的规定肯定了合法转租的效力。因此,在合法转租的的情况下,次承租人才是真正意义上的承租人,应该取得与承租人相同的法律地位,享有法律规定的承租人享有的权利。本文所欲讨论的转租中的优先购买权限于合法转租的情况下。

在上述肯定了次承租人作为合法承租人的地位的情况下,应该承认次承租人亦应享有优先购买权,然而由于原租赁关系的继续有效,承租人也继续享有优先购买权,当出租人欲出卖房屋时究竟何者的优先购买权更为优先,对于此问题,现有的法律规定选择了沉默,笔者认为,该问题在现实中是存在的,在法律目前没有相应规定的情况下必须从承租人优先购买权的本质入手,深入研究该制度的价值目标和功能,进行正确的利益选择。

一、优先购买权性质的再探讨

对于承租人的优先购买权的法律性质,在理论上存在着很大的分歧。在阐述我们对优先购买权性质的观点以前,先对有关优先购买权性质的几种主要观点进行介绍。

(一)期待权说

期待权,是指一种将来可能取得权利的权利。由于期待权并不是民事权利体系中的一个独立类型,其权利寄托在将来可能取得的权利,因此,其性质取决于将来可能取得的权利的法律性质。依照此种观点,承租人的优先购买权在出租人未将租赁物出卖时尚未现实化,因此只处于期待权的状态。

(二)附条件的形成权说

该说认为,优先购买权就其性质来说,属于形成权,权利人得以一方之意思,形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约,而无须义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件,即只有在义务人出卖标的物于第三人时,权利人才能行使。该说为我国台湾地区理论上的通说,学者史尚宽、王泽鉴、谢哲胜、温丰文等采纳此种观点。

(三)请求权说

该说认为,优先购买权是优先购买权人对出卖人的买卖合同订立请求权,而依买卖合同订立请求权的法理,买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立。该说为我国台湾地区实务界所采纳。

我们认为,上述各种观点均有一定道理,但也有不足之处。依期待权说,由于其性质还要依赖于将来取得的权利的法律性质,这实际上并没有真正回答优先购买权的性质问题,实乃避实就轻;形成权说认为权利一经行使买卖关系即成立,这与优先购买权的性质也显然不符;请求权说则弱化了优先购买权的效力,不足以保证承租人获得租赁物的所有权,因此也不足采。我们主张将承租人的优先购买权定性为附强制缔约义务的请求权,此种观点较能符合立法创设优先购买权的旨意,比上述形成权说更有其合理性。

强制缔约,是指个人或企业负有应相对人之请求,与其订立合同的义务,即对相对人之要约,非有正当理由不得拒绝承诺。在合同自由原则之下,当事人既享有决定合同内容、形式等自由,也享有缔约自由以及选择相对人的自由,即当事人可以依其自主意思决定是否订约以及与谁订约。但是,在强制缔约制度中,由于受要约人负有强制缔约义务,必须作出承诺,因此其缔约自由受到了相当的限制,而且,当特定要约人发出要约以后,受要约人无正当理由不得拒绝与之订约,因此其选择相对人的自由也受到限制,如承运人必须对旅客或者托运人的要约进行承诺,从而既使其丧失了缔约自由,也使其丧失了选择相对人的自由。根据违反强制缔约义务的后果的不同,强制缔约可以被区分为直接的强制缔约与间接的强制缔约两个基本类型。对直接的强制缔约而言,当负有缔约义务的一方不接受他方的要约时,要约人得诉请公权力介入,强制受要约人为承诺的意思表示。承租人的优先购买权可以划入直接的强制缔约之中。因此,依照附强制缔约义务的请求权说,将承租人的优先购买权视为直接强制缔约的一种,在出租人违反此义务将租赁物出卖给第三人的情形中,承租人可以诉请公权力介入,强迫出租人对其作出承诺的意思表示。之所以采纳附强制缔约义务的请求权说,而不采纳形成权说,主要是基于以下几个方面的理由:

首先,从功能上看,请求权旨在实现请求权人的利益,使当事人取得物权或者其他支配性的权利或者利益。请求权在性质上属于手段性的权利,但如果法律规定请求权的相对人负有不得拒绝的义务,该请求权就具有了一定的终局性和目的性。就承租人的优先购买权而言,将其性质定为附强制缔约义务的请求权,就直接能使承租人取得租赁物买受人的地位,使法律关系的稳定性增强,而且也符合维护物的使用和归属相统一的目标。本来,请求权与形成权之间的差别较为明显,但是一旦请求权附以强制缔约义务,其与形成权之间的界限就变得非常模糊,因为,请求权与形成权的一个主要区别就在于义务人能否对权利人进行抗辩上,而一个义务人不能对之作出抗辩的请求权与形成权在效力上并无差别。也就是说,采纳附强制缔约义务的请求权说,完全可以如同采纳形成说那样,实践对承租人利益的较为周全的保护,因此,形成权说并不是不能被附强制缔约义务的请求权说所取代。

其次,虽然采纳形成权说与采纳附强制缔约义务的请求权说在效力上差别不大,但后说更有助于保护出租人的利益,实践优先购买权的立法目的。在出租人擅自将租赁物出卖给第三人时承租人可获得的救济方面,采附强制缔约义务的请求权说较形成权说对承租人要更为有利。形成权能否成为侵权行为客体的问题,在理论上尚未形成一致意见,有观点认为,形成权无对立的义务存在,因此不得单独转让,也无被侵害的可能。并且从权利的行使上来看,由于形成权只能因一方的意思表示即可使法律关系发生得丧变更,如就合同的法定解除权而言,解除权人尚未行使权利时,由于其可以因解除事由的出现而解除合同,主动权完全由权利人掌握,因此,不可能存在被侵害的问题。另外,法定代理人的追认权、抵销权、行纪人的介入权等均是如此。而如果承租人的优先购买权也采此种观点,使其不具侵害性,从而不能成为侵权行为的客体的话,那么在出租人将租赁物出卖给第三人时,承租人就无法实现其优先购买权。虽然理论上也有观点在不具侵害性的问题上将承租人列为形成权体系的一个例外,主张其也可依照侵权行为法得到保护,但这已经与形成权的一个重要特征——不能作为侵权行为的客体——相违背。因此,我们认为,与其勉强地将承租人的优先购买权划入形成权的范畴,不如将其视为附强制缔约义务的请求权,这不仅有助于维护承租人的利益,而且也有助于维护权利体系内容的统一性。

既然都仅仅是请求权,单就效力来说并不能判断出承租人优先购买权与次承租人优先购买权孰优孰劣。在这种情况下,对承租人优先购买权性质的分析和请求权结论的得出,只是肯定了从理论上来说不论是承租人优先还是次承租人优先,仅从民法原理来说都是可以的。这样就必须更进一步以价值判断和利益衡量的方法进行研究,以期得到合理的法律选择。

二、从价值优越性考虑次承租人的优先购买权

优先购买权制度是为了充分保护承租人这一弱势群体的生存权和发展权而设定的。对于优先购买权制度本身来说契约正义是其考虑的核心价值,其实现是通过对效率和自由的部分放弃,对公正和秩序的维护来实现的。因此考虑转租中的谁更优先的问题也应遵循这样的价值秩序。笔者认为,次承租人的优先购买权更为优先。首先,次承租人较于承租人更有可能是经济上的弱者。就房屋租赁来说,承租人将之转租说明其暂时并不需要使用该房屋,而次承租人无疑对使用该房屋有更迫切的需求。而且一般来说,转租中的租金会高于原租赁合同的租金,这样承租人才能从中获利,否则承租人将选择将租赁权让与的方式,因此,保护次承租人优先可以维护社会经济弱者的利益稳定秩序。其次,次承租人优先购买也不违反出租人的意思,因为合法的转租是经出租人同意的转租,在出租人与次承租人间虽不存在直接的法律关系,但出租人已经知道次承租人,也对之产生一定的信赖,否则其大可不同意转租。第三,有观点认为基于转租期限不能长于出租人与承租人约定的期限,认为如果转租期短于租赁期则承租人的租赁权仍将恢复。以此认为承租人优于次承租人有利于法律关系的确定与社会秩序的稳定。笔者认为,这种情况可以分别处理,在转租期等于租赁期的情况下,应当由次承租人的优先购买权优先,因为此时承租人的租赁关系已经虚化,仅仅是类似中介的地位,让次承租人更为优先符合优先购买制度的价值,前文论述的主要也是这种情况。在转租期短于租赁期的情况下,在转租期间,次承租人的优先购买权仍优先,理由同前所述。在转租期过后,次承租人的地位实际上已经消灭,并不存在优先购买权竞存的情况,承租人自行行使优先购买权,无谁更为优先的问题。这样处理较为合理更有利于社会秩序的稳定。

三、次承租人优先购买权的扩大与限制

(一)适当扩大

1.优先承租:笔者认为应当在我国的立法中仿效国外先进做法,规定承租人的优先承租权。与之相应,次承租人的优先承租权更为优先,主要理由也如前面所论述的,首先,优先承租权也为请求权,从权利属性看属于并存关系,都有优先的可能。其次,从价值秩序上看,次承租人优先更能符合该制度设计的宗旨。?

2.范围扩大:目前我国对承租人优先购买权的规定即为前述三个法条,局限于房屋租赁之中,立法者敏锐的看到了房屋租赁中对承租人住所以及经营场所进行特殊保护的必要,这是值得肯定的,而且我国的该项立法也走在了世界的前列,如德国直到1993年才在《关于修改使用租赁法的规定的第四号法律》中规定房屋租赁的优先购买权。但其他租赁关系特别是大宗动产的租赁,本质上与该立法宗旨一致,也当采取类似规定。于其他转租的场合也要肯定次承租人的优先购买权。

3.权利的独立性:由于优先购买权之规定属于任意性规定,当事人可以协商变更其内容。假设承租人与出租人在租赁合同成立之时协商放弃优先购买权,次承租人仍可向出租人主张优先购买权。因为次承租人之优先购买权并非从承租人处继受而来,而是基于其实际承租人的地位,因此其权利具有相对独立性。

(二)合理限制

1.非出卖场合下的限制:次承租人的优先购买权的所受的首要限制与承租人应受的限制相同,即在互易、赠与、继承、公法行为等场合下不享有优先购买的权利。此外还要符合行使期限和同等条件等其他方面的要求。

2.特殊情况:次承租人优先购买也非绝对。在部分转租的场合就应分情况处理,如果转租的部分与整个租赁物间有着不可分割的关系,如承租人将其承租的三室一厅中的某一居室转租于次承租人,则此时应由承租人优先行使以减少利益冲突,简化法律关系,对于次承租人的利益可以由“买卖不破租赁原则”加以保护。对此情况可不做一般规定而在具体的个案中进行利益衡量。