房地产企业现金流管理探析

摘 要 现金流管理是房地产企业财务管理的关键所在，加强现金流管理对保证企业现金流安全、降低企业资金风险、提高企业现金周转率有着重要意义。本文分析了房地产企业现金流管理中存在的问题，提出了加强现金流管理的措施建议，期望对提高房地产企业财务管理水平有所帮助。

关键词 房地产企业 现金流管理 预算管理

一、引言

隨着房地产企业的快速扩张发展，房地产开发项目逐渐增多，增加了现金流管理的难度。在房地产企业项目开发建设中，现金流出远远大于现金流入，加之现金流管理制度不完善、预算控制乏力，进而导致现金流风险不断加大，易使企业陷入资金链断裂的经营困境。为此，房地产企业必须加强现金流管理，保证企业现金流入与流出的动态平衡。

二、房地产企业现金流管理中存在的问题

（一）现金流管理制度不完善

房地产企业将房地产项目管理作为企业管理重点，忽视了企业内部现金流管理，没有结合项目管理特点建立健全现金流管理制度。在现金流管理中，部分企业没有将现金流纳入长期战略规划，只是根据项目开发与建设需要临时制定或修改资金计划，加之企业难以在各个项目单位实施财务收支审批制度，所以导致工程材料采购、设备购置、设施建设、人工工资支出、销售回款等环节的现金流量变化缺乏规范管理。

（二）现金流预算管理乏力

现金流预算管理是强化现金流管理的重要手段，但是部分房地产企业的预算管理体系不健全，对现金流的预算管理力度不足，未能发挥出现金流预算管理在优化配置现金流资源、强化现金流动管控方面的作用。在预算编制环节，房地产企业没有从统筹规划的战略层面出发编制现金流量预算，缺少对土地储备等重大现金流出项目的准确预测，使得现金流量预算数据脱离企业经营实际。同时，在预算执行过程中，房地产企业缺乏对现金流的日常跟踪和后续监控，使得流动资金计划和月度资金预算流于形式。

（三）现金流入与流出失衡

部分房地产企业实施激进型扩张战略，长时期采用高负债经营模式，通过银行贷款、发行债券、增发配股等方式获取大量资金用于经营投资。在投资过程中，需要源源不断的后续现金流出支持，但是房地产项目建设周期长、现金流回收缓慢，进而增加了企业现金流负担。若房地产企业在同一时期开展多个投资项目，则必须储备大量的现金流以满足项目建设的资金需求，这导致企业现金流入与流出严重失衡，为企业可持续经营埋下了隐患。

（四）现金流风险防范能力差

房地产项目的实施需经历复杂的开发建设环节，包括拿地、设计、招投标、施工、竣工验收、交付使用、运行维护等环节，各个环节均需要现金流出。但是，房地产企业一般只会在销售阶段回款，并且房产销售还会受到政策调控等不可控因素的影响，易延缓回款速度，导致现金流周转效率偏低，增加了现金流风险。同时，房地产企业没有建立起现金流预警机制，无法对分散在各个地区的项目现金流入与流出情况进行监控，所以很难对企业未来现金流情况做出准确预测、分析、评估和预警，一旦出现现金流短缺风险，企业就会陷入资金周转困境。

三、房地产企业加强现金流管理的对策

（一）健全现金流管理制度

房地产企业应结合房地产行业特点以及本企业项目建设需要，建立健全现金流管理制度，有效控制企业过度扩张，提高对现金流管理的重视程度。企业应当对当前经营环境的变化加以充分考虑，并与正在进行中的项目的进展情况相结合，预测现金流未来的发展及变化趋势，以此为依据筹集资金，合理分配和利用现有的资金，从而达到有效管理现金流的目的。同时，企业在构建项目资金管理系统时，应当对其适用性进行全面分析，看系统是否与现金流管理需求相符。在此基础上，企业应建立健全现金流管理的相关制度，如资金使用计划制度、现金分配决策制度以及资金运用监管制度等等，通过制度强化现金流管理。此外，企业应建立项目资金管理风险责任制，借此加快收款速度，杜绝现金流管理随意的现象，为资金安全提供保障，增强企业抵御风险的能力。

（二）加强现金流预算管理

企业要重视现金流前期预测，根据业务环境变化对现金流进行调整，将现金流预算管理提升到战略管理高度，对现金流进行统筹规划，从而实现现金流的合理配置，提高现金流的盈利能力。企业应做好现金流的预算管理工作，通过各种渠道收集现金流与各个项目有关的财务数据，并对这些数据进行全面、系统的分析，将所得的结果作为平衡现金的重要依据。对于房地产企业而言，保证现流金的流动性是实现利润最大化目标的关键，而加强现金流预算管理则可为这一目标的顺利达成提供保障。同时，企业应遵循科学合理、切实可行的原则，构建起一套完善的现金流预算管理体系，对日常的经营预算进行部署，制定现金流中长期规划，根据企业的不同发展阶段对现金流进行动态调整。此外，企业可在现金流管理中引入全面预算管理理念，建立相应的预算管理制度，从而使现金流管理形成常态化，将现金流管控作为企业的长远目标，采取灵活的策略，强化现金流预算控制，为企业经营活动的有序开展提供充足的资金支撑。

（三）实施现金流分阶段管理

房地产企业要针对房地产项目特点，采取分阶段的现金流管理模式，将现金流管理与开发、建设和竣工阶段相结合，以强化对项目建设全过程的现金流管控。首先，加强开发阶段的现金流管理。企业可在该阶段依据项目可行性研究报告对现金流进行预测，据此计算出该项目的投资回收期以及净现值等关键性指标，为企业决策提供可靠的数据支撑。其次，加强建设阶段的现金流管理。该阶段对现金的需求量相对较大，且现金流出远远超过现金流入。所以在项目建设阶段进行现金流管理时必须充分考虑资金的时间价值，通过对动态指标的全面分析，制定合理可行的现金流管理方案，并对成本进行预测和控制，力争以最少的成本创造出更大的利润。同时，企业应加大产品销售力度，通过促销等手段提高房产销售量，从而加快资金回流。再次，加强竣工阶段的现金流管理。该阶段项目已经进入尾声，基本不会产生资金支出，企业可将销售作为现金流管理的重点，争取在最短的时间内将房产变为现金，并对项目的盈利情况进行分析，为后续的项目提供参考。

（四）强化现金流风险防范

房地产企业应建立起现金流风险防范体系，从多个层面出发保证现金流入与流出平衡，有效规避资金风险。首先，加强现金流风险预警。房地产企业要建立起现金流预警系统，成立资金管控部门，要求各项目负责人必须向企业上报资金周报、月报，对各项目的资金支出情况进行监控，并由资产管控部门分析企业现金流指标，识别和评估未来一段时期内的现金流风险。若现金流评估值超出预设的正常值范围，则必须将评估情况及时上报到企业管理层，采取有效的应对策略。其次，制定项目战略组合方案。房地产企业可调整房地产项目开发方案，实现项目战略的平衡分布，通过开发多个回收期不同的项目，以优化组合所有项目在同一时间段内的现金流量净额，确保在一个项目现金流出的同时，另一个项目有现金流入，从而保证企业在各个时期都能获取稳定的现金流量净额，增强企业对资金风险的防范能力。再次，开展房地产租赁业务。房地产企业可适当增加房地产租赁业务的比重，通过该业务增加企业稳定的现金流入，满足企业日常经营所需资金，降低项目开发建设带来的现金流出风险。

四、结语

房地产企业是资金密集型企业，面临着较大的资金风险。在房地产企业经营过程中，必须加强现金流管理，将现金流管理与企业战略管理、项目管理、预算管理、风险管理相结合，构建起完善的现金流管理体系，从而不断提高企业现金流管理水平，促进企业长远可持续发展。

（作者单位为成都建邦置业有限公司）

[作者简介：肖菊（1982—），女，四川成都人，专科，毕业于西南财经大学会计学专业，会计师，成都建邦置业有限公司财务负责人，研究方向：企业财务管理。]

参考文献

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[2] 庄伟炼.论高周转模式下的房地产企业现金流管理[J].时代金融，2018（35）.

[3] 梁翠琼.浅议房地产企业现金流管理[J].中国总会计师，2016（08）.