浅析房地产业融资的困境及出路

李文军

摘 要 房地产业是一种资金密集型产业，在一定程度上普遍存在过度依靠银行贷款等问题。高负债是房地产企业的主要特征之一，使得房地产企业的财务风险与日俱增。近年来，房价不断攀高，严重影响了广大人民的基本生活，为了稳定房价，使房价回归合理的水平，同时也为了防止房地产业产生的泡沫经济造成重大的社会经济影响，国家提出了“房子是用来住的，不是炒的”等口号，推行了一系列的房地产宏观调控政策，逐渐加大了对银行、非银行金融机构的监管力度，在一定程度上起到了稳定和控制暴涨的房价的作用，切实提高了广大人民的生活质量，但与此同时也导致房地产企业在融资方面出现了资金紧张、融资困难等现象，房地产企业在经营发展过程中受到阻力，出现了萧条的景象。在目前市场下行的背景下，高负债率使房地产企业的财务风险更加凸显，很多企业甚至出现破产的现象。基于此，本文从房地产企业目前主要采用的融资方式、房地产业的融资现状及分析等方面，阐述房地产企业目前的融资状况，针对存在的问题提出几点解决思路，以使房地产企业在提高融资能力的同时，通过不断提升经营管理水平、降低财务风险来保障企业稳定、可持续发展。

关键词 房地产企业 融资现状 融资渠道 融资困境

一、房地产业主要融资方式

房地产企业融资是指房地产企业或开发项目的直接或间接融资的总和，其中包括资本市场融资和银行信贷融资等。房地产融资根据其资金来源可以分为外部融资和内部融资两种形式。

（一）外部融资

外部融资一般有股权性融资和债务性融资两种形式。

1.股权性融资。指资金需求方通过向出资方出让一部分股权、对出资方分配一定的利润来获取融资的行为。这种融资方式的特点在于取得的资本是永久性资本，不需要偿还，出资人和融资者风险共担、利润共享，降低企业的财务风险，同时资金的使用方式不受限制。缺点是融资成本比较高，程序比较繁杂，还有可能涉及企业管控权的问题，降低企业后期日常运营的效率。股权性融资一般分为合作开发融资、直接吸收融资、发行股票融资。

2.债务性融资。指房地产企业通过银行或其他金融机构以贷款或发行企业债券的方式获取所需资金的一种融资方式。债务性融资方式与股权融资方式相比，融资成本较低，速度较快，并且方式也较为隐蔽。不足之处是融资方需要支付本金和一定的利息，会提高企业的资产负债率。当企业陷入财务危机或者企业的战略不具备竞争优势时，还款的压力会增加企业的经营风险。房地产企业使用的债务性融资方式一般包括贷款融资、债券融资、租赁融资。

（二）内部融资

内部融资一般有两种形式，企业自有资金和预收账款。

1.企业自有资金。房地产企业自有资金主要包括前期各股东方投入的资金，以及在开发经营过程中企业形成的留存收益。这部分资金企业可以长期持有、自主支配。充足的自有资金可以为企业可持续发展提供良好的保障。

2.预收账款。房地产企业的预收账款是购房者和开发商签订购房合同后，向开发商支付的各种购房款项以及个人购房按揭贷款等。预收账款是房地产企业重要的前期资金来源，也是各项融资贷款的重要还款保证。

二、房地产业融资现状及原因

（一）房地产业融资现状

1.房地产企业融资方式单一。近年来，由于人们的生活不断得到改善，购房需求也越来越大，房价不断上升，房地产企业逐渐增多，企业间竞争日益激烈，同时土地价格不断攀升，材料价格不断上涨，导致房地产企业开发成本进一步增加。为了取得金融机构的资金支持，一般房地产企业会使用上述融资方式获得融资。股权性融资一般程序烦琐、周期较长、融资费用过高，还有可能稀释股权;债务性融资的其他方式主要有房地产基金公司、信托公司、保险公司等，这些融资公司对房地产企业的准入门槛相对较低，比较灵活，但是一般资金成本相对较高，市场不完善，运用较少。由于银行贷款融资成本相对较低，为了降低成本，房地产企业纷纷向银行申请房地产开发贷款，这种银行贷款的审批速度较快，导致银行融资规模逐年上升，能否取得银行贷款成为房地产企业生存发展的关键。然而随着国家宏观政策的调控，取得银行贷款越来越难，很多中小房地产企业为了生存，不得已进行并购重组或者转型。

2.房地产企业在债券市场的融资规模较低。房地产企业债券融资一般具有还款比较灵活、还款期限较长、融资成本相对较低、附加条件较少等特点。但是国家对房地产企业发行债券有严格的控制，企业经营业绩较好的大型企业可以通过债券市场融资。很多中小型房地产企业希望通过发行本公司的债券来融资，但是受到企业基本面的影响，再加上债券市场本身也存在诸多不完善的地方，债券市场风险较大，债券融资很难成功，导致很多企业很少选择这种融资方式，造成债券发行量较少，严重影响了债券市场的发展规模。

3.房地产企业上市融资难度很大。受融资渠道狭窄、资金成本的影响，很多房地产企业纷纷选择上市融资的方式。这种融资方式的优点是企业募集的资金不需要偿还，不存在归还本金和利息的压力，资金使用比较灵活，只有在企业取得利润时，向股东分配利益。但是，由于房地产企业一般资產负债率高，存在很大的财务风险，所以为了金融市场的安全，国家对房地产企业上市有严格的规定。很多房地产企业达不到国家规定的上市相关要求，无法在短期内成功上市，也就失去了在后期经营开发过程中通过二级市场增发股票再融资的造血功能。

（二）房地产业融资现状的原因分析

1.宏观经济政策的影响。近年来，随着国家经济的迅猛发展，人们的生活水平不断提高。很多人将闲余资金投入房地产领域进行投资，住房不仅仅是人们的基本生活条件，还成了一种投资渠道，使房地产行业飞速发展。截至2010年底，我国上市房地产企业已经超过130家，房价不断攀升，尤其在2015—2016年，全国房价暴涨，严重影响了有住房刚需的购买群体，对人们的生活造成了严重的影响。甚至有些地方政府依靠拍卖土地发展当地经济，导致房地产行业对我国经济增长的影响越来越大。

在这种情况下，国家先后出台了严格的宏观调控政策，先后在2016年9月30日、2017年3月17日出台了相应的紧缩政策，通过提高个人按揭贷款利率、限制商业的认购资格、限制房屋交易的年限等一系列手段来稳定房价，使房价回归理性水平。到目前为止，房价纷纷开始回落，交易量也逐渐减少，人们开始观望房价的走势，房地产行业出现了萧条的景象。很多房地产企业销售出现困难、资金回流出现问题，无法偿还银行贷款，再加上银行贷款也受国家政策的影响，很多企业为了防止资金链断裂，开始寻求其他的融资渠道。

2.融资渠道较为单一。我国房地产企业主要通过银行贷款获得融资。在笔者从事房地产工作的近20年里，贷款的主要方式是通过银行进行融资。按照银行对房地产企业自有资金最低比例的要求，房地产企业中银行融资所占的比例达60%以上。按目前政策，个人购房进行按揭贷款首套的比例在60%，二套在20%。由此可见，房地产企业对银行具有很强的依赖性。另外，股权融资、房地产基金融资、信托融资、保险融资等这些外部融资方式都存在融资成本高、管理要求严格，甚至会派驻董事会、财务管理人员等一系列局限性，一般的房地产企业较少采用。此外，内部融资也是企业的一种有效的融资方式，在实际工作中可以以委贷的形式获得股东的支持。内部融资的优点是成本低、财务风险小，不足之处是有规模的限制，只能解决短期的资金问题。

3.金融市场不完善。我国房地产是资金密集型行业，资金链是一个房地产企业的命脉。很多房地產企业存在资金不足、资产负债率过高的问题，大部分资金都来自金融市场，对金融市场的依赖性很强。但是，我国金融市场普遍存在制度不健全、发展不完善等问题，在很大程度上影响和制约了房地产企业的发展。很多企业都是通过银行贷款取得资金，但是银行贷款品种单一，缺乏创新，主要融资产品就是房地产开发贷款。其他金融机构的融资也局限于少数几种产品，而且由于种种限制无法得到有效运用，无法满足房地产企业的资金需求，严重制约了房地产企业的融资发展。要想改变这种局面，需要加强对金融体制的改革，创新金融产品。

4.房地产企业盲目扩张。随着我国经济的发展，房价不断攀升，受利润的驱使，越来越多的企业转向房地产行业，出现了大量的中小型房地产企业。有些企业缺乏房地产管理经验，整体经营水平较低，由于信用评级不足，无法取得银行等金融机构的贷款，导致企业无法发展壮大，甚至无法生存下去，在某种程度上影响了整个房地产行业的融资现状。

三、冲破房地产业融资困境的建议

（一）加强企业经营管理，降低对金融机构的依赖度

目前我国房地产企业普遍对银行贷款的依赖性很强，资产负债率过高，企业财务风险较大，一旦受政策影响出现销售不畅，就会有资金链断裂的风险。因此，房地产企业为了保证自身可持续发展，需要不断研发适应市场的产品，在保证质量的前提下，提高产品的去化速度，保证资金快速回流。同时要严格做好全面预算，控制好各项成本费用的支出，真正做到开源节流。房地产企业要从单纯的房地产开发商向城市运营商转化，加强配套设施的建设、运营和管理，采用多元化的发展战略带动区域经济发展。只有这样，客户才会心甘情愿地购买产品，企业资金才可以迅速回流，降低对银行等金融机构的依赖度，形成一个良性循环，有利于企业不断发展壮大。

（二）加强研究多元化融资渠道，保障企业资金需求

随着经济的快速发展，各行各业专业化程度越来越高。单个企业要想在市场中生存，必须改变现有的单一的运营模式，制定强强联合、优势互补的发展战略。2017年初，利用直接吸收融资的方式，笔者公司联合几家国内知名的房地产企业联合拿地，不但降低了企业经营风险，而且积极发挥各个企业的特长，打造出适应市场需求的住宅产品，在开发过程中取得了银行的支持，拿到了开发贷款，多种融资方式相结合，保障了企业的资金需求。房地产企业需要向多元化方向发展，分散投资，拓宽融资渠道，降低财务风险。以国内知名的房地产企业万达企业为例，其在加强房地产建造、销售、运营的同时，还涉猎文化、娱乐业，一方面可以分散投资风险，另一方面，不同领域可以形成不同的融资渠道，保障企业的资金需求。

（三）增强企业风险意识，加强企业风险管控

房地产企业往往容易受各种因素的影响和制约，包括财政政策、市场因素、金融政策等，因此如何抵抗各种风险是一个优秀的房地产企业必备的能力。融资可以为企业带来杠杆效益，同时如果控制不当也能为企业带来重大的财务风险。因此，房地产企业在追求利润最大化的同时，也要预防和控制风险，在企业出现风险时要有相应的应对策略，避免风险控制不足给企业带来毁灭性的打击。在实际工作中，我们往往会根据企业的经营计划，合理预测资金的使用量，在融资初期就事先统筹安排资金，不仅要防止资金的闲置浪费，也要做好相应的还款计划。在贷后的资金管理过程中，充分利用有限的资金做好调度，按照贷款的还款要求及时跟踪销售回款，充分准确地掌握按期还款的本金及利息额度，保证企业在规定的期限内偿还贷款，防止出现延缓，避免出现财务风险。

（四）建立集团管控模式，成立财务公司

目前，成熟的房地产企业往往是按区域成立公司进行开发经营，建立集团公司有利于提高集团融资与偿债能力、优化资源配置、加速集团内部资金周转、提高资金使用效率。企业集团融资的特点是集团内部融资及优化配置，从现金流的角度，可以充分利用折旧作为“非付现成本”这种企业内源资本。集团内部融资业务的开展，为提高集团整体财务资源配置效率、降低集团外部融资总额及融资成本提供了机会，主要通过集团统一资金管理促进整个集团经营业务发展。在集团公司内部可以成立专门的财务公司作为内部资金管理平台，形成一个有效的资金池。财务公司不仅可以统一管控集团内各个房地产企业的资金，开展内部房地产企业信贷业务、融资顾问服务、对成员单位提供担保、发行企业债券等业务，同时也可以为各成员单位提供结算服务，这样就可以使资金有效地流动起来。通过成立财务公司，可以提高资金的集中度、提高资金的配置效率、降低融资成本。通过对内部企业的资金监管，能够主动地对有资金缺口的企业定向调配资金，保证其正常运营，不仅能够降低财务风险，还能使资金使用效率最大化。

四、结语

要改变房地产企业的融资现状、解决融资中出现的各种问题，需要国家政府、金融机构、房地产企业的共同努力。政府要加强对房地产企业的宏观调控;企业要提高自身竞争力，拓宽融资渠道，加强风险管控;金融机构要不断地研发和创新金融产品，为房地产企业实现融资方式多元化提供强有力的支持。

（作者单位为北京京投灜德置业有限公司 ）

参考文献

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