房地产财务管理风险防范与控制分析

王阳芬

摘 要：近些年来，我国国民经济的发展的十分迅速，而房地产经济对整体经济发展的推动可谓起到了举足轻重的作用。房地产经济的发展是城市化进程的要求，是满足全国人民对居住环境要求日益增长的需要。但是对于我国广大国人民来说，房地产经济的发展具有两面性。一方面房地产经济的快速增长带动了与房地产业相关联的整体产业链经济的快速增长；另一方面由于房地产经济的增长速度远远超过人民可支配收入的增长速度而使广大普通民众“谈房色变”的境地。本文主要分析房地产财务管理的风险并提出相应的控制和防范措施。

关键词：房地产财务管理；风险防范；控制分析

一、前言

房地产的发展状况不仅直接影响广大民众的居住环境，而且对整体经济的健康发展也起到了重大作用。跟随房地产市场的发展周期，国家相关部门适时出台相应的调控措施。比如在2017年由于房价的持续大幅上调，特别是一级城市及热门的二级城市，中央领导多次强调“房子是用来住的，而不是用来炒的”。针对以上现象，各地政府不仅在不动产购销环节出台了限购、限价等一系列措施，在土地拍卖环节也出台相应政策，如限制土地最高限价，超过限价则以建自持房屋面积比例高低作为土地最终拍卖成交的依据。同时通过调整按揭政策，利用金融杠杆鼓励首次购房者与改善性购房者购房，杜绝“炒房团”恶意抬高房价。

二、房地产财务经济发展存在的问题

近几年房产形势的发展犹如过山车，不是过冷就是过热。在2017年，房产形势出现空前的高涨，不管是一二线城市还是三四线甚至五线城市，都出现了一房难求的境地，开盘当天就光盘的现象比比皆是。伴着供不应求的市场环境，房价自然水涨船高急速上升。普通老百姓面对不断上涨的行情，虽然远远超出其承受能力也东拼西凑房款急着购房。一家三代为购房掏空了口袋，捂紧日常生活的消费口袋，从而使其生活品质受到了极大的影响。另外绝大部分采购者面对高房价只能采取按揭方式购房，按揭额度甚至高达上百万元，从此步入二三十年的房奴生活。面对如此高额的房屋按揭贷款，若房地产市场出现下行波动，则对金融行业产生的影响也是非常巨大的，其将面临业主的逾期还款甚至坏账。近几年商品房价格一直大幅上浮，导致全民投资房产。老百姓在茶余饭后谈论离不开房产。不仅是民众对房产的投资热情高涨，各行各业的企业也都纷纷转投房地产，导致实体经济萎靡。

三、房地产财务管理风险的控制

（1）建立多元化的融资渠道，提高竞争力

房产行业是一个资金集约型的行业，资金需求量很大。且自参加土地拍卖取得土地至最终房产交付至少需三至四年时间，资金占用时间长。各开发商为扩大规模、提高竞争力及其综合能力，以往土地抵押贷款的融资方式已远不能满足需求，须建立多元化的融资渠道。比如：房屋预售、房地产信托、债券融资、联合开发等方式。当然最佳的融资方式就是房屋预售，是一种无成本的融资方式。面对种类繁多的融资方式，各开发商在融资过程中需结合自身实际选择相应的融资方式。不断优化企业的资金结构，降低资金成本，将财务风险控制在合理范围之内，只有这样才有利于公司的长期稳定发展。

（2）提升员工的风险管理意识与能力，规避风险

房产还是一个综合管理型的行业。公司内部不同层级、不同岗位的员工所触及的业务都涉及管理的风险。公司应通过培训、开会、考核等方式提高员工的专业能力与管理能力。全体员工必须提高自身的风险意识，特别是财务风险意识。在日常工作中，企业内必须建立顺畅的沟通机制与协同机制，避免出现本位主义，从而最大可能的规避风险。

（3）实施项目资金监管，确保项目品质与进度

房产开发需大量资金投入，开发商其自有资金量没不大，自取得土地后往往通过各种融资方式来解决后续资金需求。在房产市场行情上涨时，一般不会有资金方面的問题，相反市场行情下降时，就极有可能出现资金链断裂导致烂尾楼工程以或豆腐渣工程。当前各家金融机构及各地政府的监管措施各不相同，总之还需加强监管力度，确保各项目资金专款专用。

（4）强化政府调控政策，使房地产经济健康持续发展

房地产市场历经二十多年的发展，政府对房产市场的管控政策已逐步完善。比如在2018年政府工作报告中对房地产管理的描述是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。针对当前房产市场在不同区域的冷热不均，政府出台政策实行差别化调控，这更有利有市场的平衡健康发展。后续随着市场的发展，需完善相应的政策。

四、结束语

针对上述房地产财务管理中存在的问题，各开发商从自身实际出发，选择合适的融资渠道，加强管理，不断提高企业的综合实力；各级地方政府，应提高监管力度，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。

参考文献

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