房地产企业“营改增”后财务管理出现的问题应对

摘 要：基于营改增实施背景，分析改革后房地产企业财务管理方面出现的问题，提出了应对策略，共享给相关人员参考。从营改增实施现状来说，房地产企业主要面临的问题包括税收不适应、成本增加等，影响着企业的经济效益。因此，深度分析此课题，提出行之有效的方法，具有现实意义。

关键词：房地产企业；营改增；财务管理；税收风险

2016年5月1日起，营改增税收体制改革全面推广实施，经过几年的发展，对房地产行业产生了重大影响。从营改增实施目的来说，是为了加快社会财税体制改革以及深化供给侧结构性改革等，缓解我国增值税与营业税并存产生的重复征税问题。不过就房地产企业方面来说，营改增的实施，使其财务管理出现了各类问题，需要积极探索克服和优化的方法。

一、营改增背景下房地产企业成本管理流程分析

从成本管理角度来说，房地产企业既具有一般企业成本管理的特点，同时也因为建设项目的复杂性以及长期性具有特殊性。此类企业的主要业务活动是围绕房地产项目开发以及经营展开的，项目各个运营阶段的成本差异，并且在项目总成本中的占比不同。基于此，项目开发全过程的成本管理是企业成本管理的核心内容，以营改增为背景，分析成本管理流程，主要是将一般企业的成本管理流程，结合房地产项目特点，同其开发的业务流程相互结合，重点分析营改增实施对项目运营各个阶段活动成本造成的影响，进而整体把控开发成本变化特点，优化改进成本管理。房地产企业成本管理流程如图1所示。

二、房地产企业“营改增”后财务管理问题分析

（1）案例概述

以某房地产企业为例，主营业务为商品房和住宅的开发。公司成立27年，于2006年7月份在上海证券交易所上市。现结合该企业业务特点，分析营改增对其财务绩效的影响，同时结合房地产企业普遍存在的财务管理问题进行总结归纳。

（2）营改增对财务绩效的影响

从营改增实施情况来说，其对企业财务绩效的影响，具体体现在以下方面：1. 企业收入。改革前后主营业务收入科目的定义，从含税收入转变为不含增值税，也就是不含税的收入，从账面上来看企业收入会减少。以该公司2015年的营业收入数据进行分析，假设部分业务可以剔除全部增值税，适用税率为10%，那么计算营业收入变化如表1所示。2. 企业成本。从该企业披露的年报数据来说，其主营业务成本的构成，具体包括土地成本、开发建设成本、其他成本。营改增改革使得该企业开发建设成本和其他成本的含税成本变为了不含税成本，此部分成本将会降低，同时使得总成本的绝对数下降。营改增的实施，对房地产企业税负成本，造成很大的影响。增值税成为主要税种，其他税种会随着营改增的实施呈现或多或少的变化。由于增值税为价外税，故企业能不能如数如期获得增值税专用发票来进行税款抵扣，直接决定了企业的税负。以建设成本为例，该企业的某项收目销售收入为2亿元，建安成本为1.8亿元，营改增之前，销售该项目应缴营业税3亿元*5%=0.15亿元，营改增之后，销售该项目应缴增值税为3亿元/1.1*10%-1.8亿元*1.1*10%=0.11亿元。如建安成本的1.8亿元不能获得增值税专用发票来抵扣，那企业的应缴的增值税额为3亿元/1.1*10%=0.27亿元。

（3）财务管理问题

营改增实施后，房地产企业面临的主要问题如下：1. 税收不适应。税制改革的目的为减少企业的税负，助力企业经济效益的增加，推动其健康有序的发展。不过新政策的实施，增加了税费计算难度以及成本核算的难度，对相关工作人员来说，带来了极大的挑战。2. 建筑行业可能将其税负转嫁房地产企业。改革前，建筑企业按照总产值的3%税率计缴营业税。改革后，其作为一般纳税人适用10%增值税税率，原材料采购等业务可以按照获得的发票税额进行抵扣，房地产企业可以从一般纳税人的建筑企业取得10%的进项抵扣。不过定性为小规模纳税人的建筑企业，其适用3%税率，原材料采购等业务获得的发票税额无法进行抵扣，进而房地产企业只可以获得3%的进项抵扣。产生的差额部分税负将会转嫁给房地产企业，使其成本增加。3. 发票管理问题。税收政策的变化，使得房地产企业发票管理工作过也需要随之变化。在部分经济活动中，可能无法获得增值税专用发票，必须要对全部的购进以及售出发票自行分类并且等级备案，为后续增值税费用核算提供高质量的依据。营改增实施以来，采取的是“以票控税”措施，这对企业的发票管理提出更高的要求。

三、房地产企业“营改增”后财务管理策略的总结

（1）做好项目全过程的成本管理

基于营改增实施背景，房地产企业若想不断提高财务管理水平，必须要注重项目全过程的成本管理。在工作中要注重加强内部管理、做好税务筹划、推行增值税发票专人管理制度等。项目实施的过程中，采取全过程动态成本管理措施，实现对成本的强有力控制。具体如下：1. 项目论证阶段。此阶段的成本控制要注重项目可行性分析，同时要以最低成本获得土地。2. 项目设计阶段。此阶段费用虽然不多，大约占据总成本的1.5-3%，不过直接影响着后期总成本。因此，积极采取限额设计以及合同管理等方式，加强成本控制力度。3. 招投标。此阶段多采取编制招标控制价以及确定合同条款等方式，控制成本。为实现价税分离，很多地区采取相应的方式，比如综合系数法进行调价。在工作中造价人员要做好平衡点测算，做好投标报价里“裸价”和实际采购的协调。4. 施工阶段和营销阶段。结合阶段成本控制特点，采取相应的成本控制措施。

（2）做好税收筹划

营改增的实施，使得房地产企业的价格体系发生了变化，产业链条实行的是层层抵扣，对于企业来说，若想实现成本的有效控制，提高财务管理水平，必须要结合税收政策实际，重新梳理经营流程，优化内部架构，精细化管理合同和工程以及销售等。这需要财务工作人员对税收政策有着全面的了解，并且能够科学合理筹划。除此之外，结合企业经营环境，把增值税税收全面贯穿于经营活动各细节，做好预算管理和项目运营管理等工作。

（3）优化发票管理

從营改增实施实际来说，大多数房地产企业都面临着增值税专用发票获取难的问题。在实际工作中为有效应对，可采取以下措施：1. 对于企业自身增值税专用发票要加大管理力度，有效提高发票的利用率。2. 构建完善的发票管理制度，做好增值税发票管理工作。

四、结束语

综上所述，对于房地产企业“营改增”后财务管理问题，要结合问题特点和影响，采取有效的应对策略，加以防范和控制。在具体实践中，从项目运营管理和发票管理等方面入手，全面提高财务管理水平。

参考文献

[1]周上靖.“营改增”背景下B房地产企业纳税筹划问题研究[D].安徽财经大学，2019.

[2]缪房贱.“营改增”背景下房地产开发企业的税收筹划研究[J].中国集体经济，2019，（02）：127-128.

[3]谢莎莎，方俊，吴春虹，张瑀.营改增规制下房地产开发企业成本管理策略分析[J].财会通讯，2018，（35）：103-106.

作者简介：杨丹（1979.11-）女，会计师，本科，主要从事财务管理工作。