农村土地承包经营权流转价值评估文献综述

彭胜志 周伦政 何璐

[摘 要] 农村土地流转是将农村耕地集约化与适度规模化经营相结合的重要方式，对解放农村生产力、提高农民收入、实现乡村振兴具有重要意义。通过从农村土地流转的必要性、流转价值的影响因素、土地流转价值评估方法的比较三个方面，梳理了国内学者相关文献。研究发现：农村土地流转的必要性是受到国内学者充分肯定的，农村土地承包经营权流转价值主要受经济、社会、自然等多方面因素影响，并且其价值评估最适合用收益法来评估。建议积极鼓励农户适度流转土地，并使用收益法来评估出耕地流转公平价格。

[关键词] 土地流转；承包经营权；价值评估

[中图分类号] F740 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2019）03-0119-02

2019年2月20日，农业农村部部长韩长斌解读了《中共中央国务院关于坚持农村农业优先发展做好“三农”工作的若干意见》，同时这也是2019年中央一号文件正式对外发布。根据文件精神：党中央高度重视“三农”工作，并坚持始终将三农工作作为全党工作的重大任务，根基不牢，地动山摇，并且特别强调做好“三农”工作是全面建成小康社会必须完成的硬任务，可见，处理好“三农”工作的意义重大。目前在农村最大的问题是耕地撂荒、田块细碎、耕种科技水平普及落后，导致农业生产水平低下，绝大部分农户仍然处于中下收入人群，挫伤了农户种地的积极性，那么解决“三农”问题，实施农村土地承包经营权流转是农村发展的重要途经之一。首先国内学者对农村土地承包经营权流转的必要性有那些观点？其次，目前农村承包经营权土地流转价值主要受到那些因素影响？同时利用什么评估方法能够更科学的评估农村承包经营权流转价值？如下通过结合国内相关文献，探讨了农村土地承包经营权转让的必要性、影响其价值的主要因素，并对其评估方法进行了比较。

一、现阶段土地流转必要性的研究

在研究农村土地流转价值的影响因素并比较其评估方法之前，有必要对农村土地流转的意义进行梳理。首先张楠（2014）对青河县在城镇化过程中的土地流转研究发现，当地政府在统筹城乡发展与现代农业发展的基础之上，农村土地流转机制被进一步完善，土地流转相关中介组织与政府部门的管理体系也更加健全，农村土地承包经营权流转得到提倡和发展，实现了土地利用集约化、规模化、农业发展现代化的良好局面。另外刘玉梅（2015）坚持认为农村土地承包经营权流转现象从家庭联产承包责任制政策出台后在农村实际耕种过程中一直存在，也将会一直持续并发展下去，因此土地承包经营权流转的基本程序得到完善，将使农村土地流转过程中各项工作科学化，有利于维护农户的根本利益，减少农户不必要的经济负担，增加农户的种地收入，使农民种地有获得感，对我国实行乡村振兴战略，实现全面小康具有最重要的意义。再次，谭敏、王海燕（2016）认为，随着我国社会经济的快速发展，新农村建设步伐也在逐步加快。新农村建设中的土地流转是土地承包经营权的流转，土地流转已成为一种市场交易性质。科学的土地流转，规范稳定土地流转市场，可以提高农村土地利用效率，更有利于我国农业的发展。同时，陈霄（2017）认为目前农村土地流转制度对促进城乡一体化发展具有重要意义。在三权分立的土地制度下，农村土地流转率的提高对促进城镇化的发展具有重要作用。最后，熊万胜（2018）指出土地流转对于农业社会化服务体系的促进作用是很显而易见的。它将实现小规模农业经济的社会化服务体系向适度规模经营的农业社会化服务体系转型。

二、农村土地承包经营权流转的价格影响因素的研究

由于我国农村土地具有分布地域广、形状规整不一、土地质量层次不齐等特性，因此农村土地承包经营权的流转价格的影响因素也是复杂多样的，首先田先红、陈玲（2013）从社会学的角度出发，认为农村土地承包经营权流转价格不仅受到流转双方供求关系、土地的自然条件、农户前期的资本投入、土地其产权机构的影响，而且受社会规范、社会结构、风险分担以及行政干预等各种社会因素的影响。其次，杨国力等（2014）认为农户意愿会对农村土地承包经营权的流转价格产生影响，导致实际价格与预期价格存在较大的差异。并且胡玉杰等（2015）认为无论是农户土地转入还是土地转出户主年龄、户主职业和家庭农业收入占比这三个因素对农户土地流转意愿都是影响较为显著的。此外，王恒（2016）坚持认为农村土地流转的影响包含两方面因素：普遍性因素和特殊性因素。其中，普遍性影响因素主要有农户家庭特性、农户对土地流转意愿、区域社会保障程度以及国家惠农扶持政策等，特殊性影响因素为农村产业结构调整、农村土地产权制度完善、土地保障功能及不完全市场化的有效性等。还有，桑晓靖等（2017）认为在确定土地流转价格时，流转市场的供需情况被充分考虑是必要的。其中，土地的供给主要由土地原有数量和农户流转意愿决定，土地的需求主要取决于农业生产过程中，生产者进行规模经营的意愿。供需状况是价格形成机制必须考虑的因素。最后，杜挺（2018）认为农村土地流转价格的空间格局受到区域自然条件和社会经济条件的双重影响，呈现出很强的空间自相关性，其中耕地质量等级与耕地流转价格的相关系数达到0.68，且在空间计量模型中呈现出0.01水平上的显著性，说明影响耕地流转价格的根本因素中耕地质量等级是根本原因之一。

三、农村土地承包經营权流转价值评估方法确定的研究

对于农村土地流转过程中最关键的问题是土地流转价格的确定，价格合理，流转才顺利，根据梳理国内相关文献得出：首先张振华（2013）认为对于农村土地承包经营权的价值评估，收益法更适用于不同种植地区、不同产业结构、不同社会环境的农村土地流转价格评估，具有科学性、合理性与通用性，这是基于收益现值法模型的实证研究得出的结论。其次翟研宁（2013）分析了三种农地价值评估方法。结果表明，最适合农田估价的方法是收益法。由于该方法能够对生产收入的农地流转价格进行评估，因此适用于流转后的农地价格核算。同时，穆松林等（2014）基于土地使用权评估角度，将农村土地承包经营权的权属特性进行适当修正，并构造出土地承包经营权流转价格模型。还有张晓娟、庞守林（2016）认为基于农村土地的特殊性，采用收益还原法对流转土地价值评估是更为合理的方法，即将被评估土地资产在未来每年的预期收益进行预估，并将估算值用银行综合利率作为还原率折算为评估基准日现值，最后土地承包经营权流转价值即为各年收益现值累加的总和。而且，白新华（2017）认为根据不同的农用耕地流转方式，则估价方法和估价对象的价格范围也不同，收益还原法和市场比较法则根据实际情况，在基础参数测算时需要改进，由于农业耕地的特殊性，简单地使用成本法评估农用土地价值是不合适的。最后，赵亮（2018）认为尽管目前我国农村土地流转市场逐年活跃，已经形成一定规模，然而，许多土地流转系亲友之间的口头协定，并且流转的大部分参杂送人情意味，所以不能作为普遍土地流转价格的参考，同时由于农村老幼尊卑地域文化浓厚，部分农户辈分较低或者较年轻谈判土地流转价格时不能反映其真实价值。因此，市场法一般不适用于大部分农村土地管理权的评估。但是采用收益还原法对土地承包经营权价值进行评估时，则可以避免上述存在的问题。无论是家庭农场、农业企业使用土地还是承包农民耕种土地，其预期农村耕地收益和确定收益率都是客观的，可以将其科学的测算。

四、小结

通过对国内学者的文献进行梳理发现：农村土地承包经营权流转的必要性是得到各学者充分肯定的。实行农村土地承包经营权流转是历史发展的选择，是能够充分利用农村土地资源，保证国家粮食安全，提高农民收入，实现乡村振兴的重要途经。

通过总结国内学者研究文献发现：由于农村土地的特殊性，其承包经营权流转的价值影响因素是多方面的，包括土地自然条件、供求情况、农民自身意愿、国家惠民政策、社会保障、耕地质量等因素的影响，归纳为经济、社会、自然因素是影响农村土地承包经营权流转的主要指标。

根据国内学者观点，农村土地承包经营权流转价值的评估方法主要有收益还原法、改进后的市场法以及土地使用权的评估方法等，但由于农村土地自身的特殊性大部分学者认为采用收益法评估更为合适，即将耕地种植的农作物在未来每年预期收益额进行预估，将估算值参照银行利率确定还原率，并折算为评估基准日现值，则评估土地经营权流转价值为各年现值累加的总和。

[参考文献]

[1]张楠.河北青河县城镇化进程中土地流转的研究[J].首都师范大学学报（自然科学版），2014，35（5）：92-96.

[2]熊万胜，毕菲荣.论地权的基本内涵与地权模式的时空差异[J].南京农业大学学报（社会科学版），2018，18（1）：77-85.

[3]田先红，陈玲.地租怎样确定？——土地流转价格形成机制的社会学分析[J].中国农村观察，2013（6）：2-12.

[4]桑晓靖，王芝旸，李录堂.农村土地流转全要素价格模型及实证研究——以陕西杨凌示范区设施农业为例[J].农村经济，2017（2）：52-57.

[5]杜挺，朱道林，张立新.基于空间计量模型的甘肃省耕地流转价格研究[J].干旱区资源与环境，2018（3）.

[6]张振华.基于收益现值法的农村土地流转价格研究[J].中央财经大学学报，2013（12）：58-62+69.

[7]白新华.农用地流转过程中土地估价问题探讨[J].农业经济，2017（5）：85-87.

[8]趙亮.土地经营权抵押贷款价值评估模型及政策建议[J].农村经营管理，2018（5）：27-28.

[责任编辑：潘洪志]