城市社区物业管理良性发展的路径探究

庞 鑫

(安徽水利水电职业技术学院，安徽 合肥 231603)

社区物业管理主要负责城市住宅小区的日常维护和管理，是一种市场化与社会化相结合的行为，在提升人们居住环境质量、维持社会稳定、推动社会实现和谐发展方面发挥重要作用。然而，在管理中，有些行为过于行政化，这与我国基层监管的相关机制相违背，不仅如此，还会大大降低物业治理的效率和社区居民的满意度。鉴于此，文章从城市社区物业管理角度，提出了社区物业管理良性发展的若干路径。

1 路径

1.1 重视城市基层社区自治组织的不断完善

城市基层社区基层自治组织主要是社区居民委员会和业主委员会，它们是基层社区进行自我监管、自我服务、自我教育的组织，这两个组织能够在一定程度上缓解物业公司与业主二者在权力方面的不对称状态，抑制基层社区物业监管的行政化行为。然而，上述2个组织当前因为受到诸多因素的制约，导致它们的功能并没有完全发挥出来，就业主委员会而言，遇到的问题如下。①在一些小区内，没有业主委员会。成立业主委员会的程序相对繁琐，假设得不到上级部门、社区物业公司的大力支持，业主委员会的成立将会非常难；②业主委员会的运转会给社区内的业主增加一定的经济负担。业主们自愿形成的自治组织——业主委员会，要想将其正常运作起来，需要一定的费用，这些费用由业主均摊，无疑会增加业主的经济负担，假设业主不愿均摊费用，业主委员会就难以运作起来；③即使成立了业主委员会，因为牵扯到内部利益的分配问题，有可能会使得该组织不能发挥维护业主共同利益的积极作用。原因是，业主委员会是受业主的委托，二者之间是代理委托的关系，在这种状态下，因为存在信息不对称的现象，业主无法在第一时间有效监督、约束业主委员会的各种行为，这时，一些业主委员可能会就出现“道德风险”问题。另外，每个社区都有很多业主，业委会在履行其职责时，所有权的主体是多元化的。业主之间既有共同的利益，也有差异化的需求。所以，在处理具体事务时，容易出现利益纷争的现象。

相关研究资料显示，现在的业委会遇到的难题，基本可以归纳为业主开会难、业委会筹建难、司法维权难、正常运作难、业委会及其成员监管难等。因此，在现阶段我们应持续健全社区业委会，积极完善社区居委会的各项功能，以缓解物业管理的利益冲突，弱化物业管理的行政性。社区居委会是一个维护居民利益的合法组织，从某种程度上讲，它的权威性很强，这一权威性可以有效帮助协调居民和社区物业管理二者的纠纷，切实维护各方利益。当然，社区自治组织和社区物业的关系，不是对立的，而是多元化的合作，共同维护利益的关系，一起推动社区物业更加完善。

1.2 重视物业社区共同体理念的不断强化

(1)要强化业主的主体意识。物业公司承担为业主服务的业务，小区不是物业公司而是业主的，实施物业监管的实质是业主在行使自己的权利，业主主导物业，物业为业主服务，这便是二者的关系。

(2)要强化居民互动，让他们积极参与物业监管，业主之间要互相信任，互相了解，构建有特色的社区文化，强化业主的归属感，最终建立和谐社区。

1.3 强化政府部门在物业治理中的积极作用

(1)从制度上规范物业监管者的准入退出资格。要积极完善社区物业监管者的准入制度，加强建设物业监管队伍，提升该队伍的综合素质，如果存在没有物业监管资质的公司存在于社区内，相关部门要责令制止，严禁入内。同时，健全物业退出制度。假设物业监管者在其监管过程中存在不规范的行为，同时，不能在第一时间改掉，相关部门就要取消它的资质。

(2)政府要规范物业监管者的权利。强化物业监管管理工作。尽管社区内的业主，都很需要物业管理，然而，因为物业监管方式不当，导致了业主的这一需求被弱化，在很多时候，业主和物业都形成了势不两立的局面，所以，要想实现物业监管的可持续性发展，政府的相关部门就要严格规范物业管理者的各项权力，深入规范物业公司的收费行为。

(3)保持业主利益诉求渠道通畅。政府相关职能部门，要充分发挥沟通协调作用，积极回应业主反映的问题，及时将问题解决掉，不可出现问题积累现象。

(3)加大对物业监管的支持力度。尽管现阶段的物业监管工作日常运作使用的是市场化运作的方式，在运作过程中，不可避免的会出现强烈的利益冲突。在管理时，为了将这一冲突降至最低，政府应对为物业监管提供一定的税收优惠政策，帮助物业公司实现良性发展。

2 结束语

城市社区物业管理不仅承担社区房产物业本身的管理服务，还承担着通过服务去构筑有利于人与人之间沟通、人与自然和谐发展的生活环境。因此，要从多角度加强社区物业管理，从而实现其良性发展，进而为居民提供优质、和谐、发展的城市社区。