加强业委会建设 提升物业管理水平

虹口区人大嘉兴代表组课题调研组

住宅小区是市民生活的基本场所。住宅物业管理关系到每个居民的切身利益，是市民安居乐业、社会和谐稳定的重要基石。而业主委员会（以下简称业委会）作为业主这一物业管理活动主体选举产生的自治组织，是依法推动住宅物业管理活动规范运行的关键因素。对住宅小区业委会运行情况进行研究，推进其发挥应有的作用，对于贯彻落实2018年新修改的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称新规定），进一步提升住宅物业管理水平具有重要的现实意义。

一、嘉兴地区业委会建设基本情况

嘉兴地区位于虹口区中部偏南，辖区面积2.63平方公里，常住人口10.74万人，27个居民区，住宅小区91个。嘉兴地区住宅物业管理工作在街道党工委、办事处的领导下，取得了明显成效，在应组建业委会的74个小区中，已组建的有73个，组建率达98%，规范运作的有63个，规范运作率达86%，有力地促进了嘉兴地区社会的和谐稳定。

二、业委会建设中遇到的问题

（一）多数业主自治意识不强，对小区公共事务的参与度不高。有位业委会主任说，一个小区90%的业主是沉默的，业主普遍的心态是付出最小、获益最多，小区里的事不涉及自己切身利益的再大也是小事，涉及自己切身利益的再小也是大事。业主参与度低，不仅影响业委会的组建，而且影响组建后业委会的有效运行和物业管理整体水平的提高。

（二）业委会成立或换届时，存在人选难题。有的业主参与热情很高，却准备当选后炒掉物業公司。有的业主是建筑公司老板，准备当选后揽下小区的工程。对小区事务有奉献精神的业主往往年龄偏大，或管理经验不足、专业知识缺乏，而具备专业知识和管理能力的业主却又存在积极性不高等问题。

（三）居委会指导监督业委会的工作力量有待进一步加强。由于《上海市居民委员会工作条例》关于居委会根据需要设立物业管理委员会的规定并未真正落到实处，居委会日常指导监督业委会的工作流于形式。遇到大的矛盾和纠纷时，只能由居民区书记或居委会主任出面解决。一方面牵制书记、主任大量的时间和精力，不利于居委会整体工作的开展，另一方面也影响了物业管理指导监督工作专业化水平的提高。

（四）业委会运行经费不足，激励机制缺失，委员工作的主动性和自觉性不强。实践中，很多业委会的运行经费都是业委会委员自掏腰包。而对于每月几百元的工作津贴，大多数业委会委员并不愿意领取，一方面，参与业委会的工作主要是出于公益目的，另一方面，担心领取津贴后有的业主会指责其没有做好，或提出更高的要求。同时，由于对业委会委员激励机制的缺失，其学习的主动性和自觉性不强，导致对其展开的各类培训的效果不明显。

（五）房管部门对业委会的专业指导和培训有待进一步加强。有些小区业委会对政府“美丽家园”项目实施的条件和要求不明确，引起业主对业委会的不满。有的小区遇到停车难的问题，需要内部挖潜、外部寻求共享资源，但缺乏工作经验和沟通渠道。有的业委会委员工作热情很高，但由于缺乏项目实施、小区管理等方面的经验，导致事与愿违。

（六）公安机关对业委会依法履职的支撑有待进一步加强。实践中，遇到少数拒交物业管理费、不遵守宠物饲养规范、不遵守小区停车秩序的业主，常常需要业委会委员大胆管理。这期间，语言甚至肢体冲突有时在所难免。如果公安民警不能及时妥善地处理，就会使业委会正当的管理行为得不到支持，影响到业委会委员工作积极性的提高，也影响到小区正气的形成。

（七）政府有关方面对小区与周边物业纠纷的处理工作力度有待进一步加强。住宅小区往往会发生与周边物业在道路通行、停车、光照等方面的矛盾和纠纷。具体问题的解决往往需要政府规划、房管、绿化等部门及时有效的作为。一旦问题久拖不决，业主就会对业委会的履职能力产生怀疑，影响到业委会工作的正常开展。

（八）对业委会在资金使用上的监督措施有待进一步加强。由于业委会的自治性质，其在内部事务上拥有很大的自主性。对于一个中型以上的小区来说，往往涉及巨额的资金使用。虽然重大事项要经过业主大会的同意，但具体的操作流程存在很大的自由空间。一旦出现问题，事后倒查十分困难，多数没有帐目依据，或已经造成损失却无法挽回。

（九）对业委会委员的非诚信行为缺乏约束机制。实践中，有的业委会委员对业委会的有关决定不满意，或在换届中落选，或担心换届后会审计出问题，故意隐匿业委会账册或拒不交出业委会印章，从而给业委会的正常运行带来不便、给换届工作带来障碍，并在业主中造成不良影响。

三、加强业委会建设的建议

住宅小区业委会的有效运行，要认真落实新规定中关于物业管理制度的顶层设计，使业委会的权、责、利相协调，以增强其主体性。政府和社会各方要提供外部环境方面的支撑，确保其“能作为”。同时，要加强对业委会及其委员的监督，防止其“乱作为”。

（一）全面执行新规定关于业委会制度的顶层设计，为住宅物业管理活动有序、可持续开展打下基础。

1、建立健全“党建引领、三方参与”的住宅物业治理架构，不断完善住宅小区治理机制。按新规定第六条的要求，建立健全以居民区党组织为领导核心，居委会、业委会、物业企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，引导业委会以自治方式规范运行，不断提高住宅小区物业管理的效率和水平。

2、在居委会设置物业管理专职干部，强化对业委会的指导监督工作。从专业化、规范化建设出发，落实《上海市居民委员会工作条例》关于居委会根据需要设立物业管理委员会的规定，设置物业管理专职干部，逐步培养一批既懂物业管理政策法规，又具有组织协调能力的物业管理专职干部队伍。

3、居民区党组织要严把业委会人选关，使热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主能够成为业委会委员。在业委会的组建上，居民区党组织要发挥选人用人的核心作用，尤其是选好业委会主任和副主任。这一过程是居民区发挥党建引领作用，运用群众工作方法，宣传、动员、引导、组织居民群众的过程。

4、落实业委会委员津贴制，促进业委会工作的可持续发展。执行新规定第二十四条关于业委会委员津贴的规定。实际操作中，应引导、支持、鼓励业主大会根据业委会工作情况给予业委会委员适当津贴。这既是对业委会工作价值的肯定和尊重，又是对业委会委员的一种激励，更是保证业委会工作持续开展的需要。

（二）政府和社会各方加强指导和配合，为业委会依法履职提供强大的外部支撑。

1、区房管部门加强对业委会业务上的指导和培训，增强其依法履职的能力和水平。落实新规定第四条关于“建立完善本市物业管理分级培训体系”的规定，定期对业委会委员进行轮训，使其全面掌握业委会运作的专业知识，为依法履职打下基础。

2、街道物管中心进一步加强对有关住宅物业优惠政策的宣传力度。街道房管办和物业管理中心要及时将来自市、区不同层面涉及住宅小区有关房屋、电梯、道路维修、更新的优惠政策，以多种形式宣传到业委会和居民群众，使业委会能及时将优惠政策引进小区，提高小区业主对业委会的认可度。

3、社区民警加强对住宅小区管理事项的关注力度，扶持业委会维护小区正常秩序。社区民警要充分利用每周进社区的时间，走访业委会和业主，及时了解业委会在开展小区管理工作中遇到的问题和困难，进行业务指导，对行为偏激的业主加以告诫，防止矛盾激化，扶持小区正气的形成。

4、政府相关部门及时处理住宅小区有关道路通行、停车、规划等方面的问题，支持业委会合理合法的诉求。政府有关部门应站在“群众利益无小事”的高度，对有关矛盾和纠纷第一时间作出反映，对有关问题第一时间向居民作出说明，防止矛盾激化;支持业委会的合理诉求，为业委会减压，以促进小区物业管理工作的稳定有序。

5、加强业委会联谊会的平台建设，推动业委会自律意识和疑难问题破解能力的不断提升。区财政支持街道每年拨付一定的资金，建立健全业委会联谊会的运作机制，深入交流业委会管理中的成功经验。同时，对个别小区遇到的诸如停车、物业费收缴、宠物管理、安全防范等难题，邀请有关专业人士广泛讨论，汇聚智慧，寻求对策，推进疑难问题的解决。

（三）加强对业委会的外部监督和对业委会委员非诚信行为的约束，确保业委会各项工作规范运行。

1、通过引入第三方加强对业委会在资金使用上的监督。可通过业主大会授权的方式，赋予第三方对小区业委会在资金使用上的监督权，将第三方的监督转化为业委会的自治内容。目的是通过第三方的有效监管，将小区业委会的公共资金使用权关进制度的笼子，为小区业主管好钱袋子。

2、建立对业委会委员非诚信行为的约束机制。严格执行新规定第二十九条，对于业委会换届之后，原业委会委员拒交其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物的，街道办事处应督促其改正。拒不改正的，应将这一违法行为纳入公民個人诚信系统，以减少或避免类似行为的再次发生，确保业委会工作的有序运行。