法律问题三则

沈海东/上海正策律师事务所

1 买方不具备购房资格导致《房屋买卖合同》无法履行，房产中介能否继续主张中介服务费？

Q：2016年底，李先生（买方）同丁先生（卖方）在房屋中介公司的居间下签订了《房屋买卖合同》，合同约定“如因买方购房资格问题不能买受的，仍应支付中介服务费”。后过户过程中，由于李先生不具备购房资格而导致房屋无法过户。李先生认为合同未履行，不能支付中介服务费。中介公司发现，在审查购房资质时，李先生有所隐瞒，遂认为责任不在己方，李先生仍应支付中介费。那么，房产中介能否继续主张中介服务费？

A：此问题涉及居间合同关系中居间人的责任及义务。

首先，合同约定的“如因买方购房资格问题不能买受的，仍应支付中介服务费”，能否作为中介方主张中介费的依据？《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，故居间人获取中介费的前提是促成合同成立，而并非合同的履行。在该纠纷中，合同约定“因购房资格问题不能履行合同，仍应支付中介服务费”，实际是《合同法》第四百二十六条的具体体现，因此，中介公司在买卖双方达成房屋买卖合同关系后，可以主张中介服务费。

其次，关于居间人的义务。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”该条规定了居间人的如实报告义务。中介公司作为长期从事中介服务的专业机构，有义务且应该有能力对买方是否具有购房资格进行审查。在该纠纷中，中介公司作为中介机构应当对买方的购房资格及其后果负审查和如实报告义务，但中介公司未审查清楚买房者的资格，仍让买房者参与到房屋买卖合同的订立过程中，显然没有尽到居间人应尽的审查义务，存在一定的过错。加之，购房者在购房过程中隐瞒无购房资格，也存在一定过错，故中介公司可以主张中介服务费，但不能获得全部的中介服务费。

综上，由于购房人隐瞒不具购房资质，房产中介公司未能全面审查购房人购房资格，导致《房屋买卖合同》成立但无法履行，房产中介公司可以主张部分的中介服务费。

2 二手房买卖合同签订后，卖方由于房价上涨拒绝继续履行合同的，违约方应否向守约方赔偿房屋因价格波动产生的差价损失？

Q：2017年初，经中介公司居间介绍，买方王先生与卖方潘先生签订了《房地产买卖合同》，约定卖方以125 万元的价格出售一套房屋。签约后，买方向卖方支付了定金5 万元、首付款33 万元并办理了相关贷款手续。直至合同约定办理过户手续的当天，卖方由于房价上涨不愿以原合同约定价格出售房屋并拒绝办理过户手续。后买方以170 万的价格购买了同小区的房屋。那么买方能否要求卖方赔偿房价的差额？

A：该纠纷涉及违约责任中的可得利益损失。

首先，什么是可得利益损失。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”这里的“合同履行后可以获得的利益”就是可得利益损失。在该纠纷中，由于卖方潘先生未按照合同履行，导致买方王先生以高出原合同价格45 万的价格购买了同小区另外的房屋。若卖方按照合同履行，那么房屋的交割价同市场价将存在一定差额，而该差额就是可得利益损失。

其次，关于违约方是否应向守约方赔偿可得利益损失。上述《合同法》第一百一十三条已经规定，一方违约的，违约方应对守约方造成的可得利益损失予以赔偿。在该纠纷中，由于在短时间内房价大幅度上涨，潘先生拒绝履行合同属单方恶意违约的情形，因此应当对守约方的可得利益进行赔偿。

最后，关于可得利益数额的判定。《合同法》第一百一十三条规定违约赔偿：“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”结合该纠纷，从违约方违约行为发生，即拒不配合办理过户开始，即可预见违约行为将造成守约方的可得利益损失，因此应以该时间节点作为房价评估的基准点，但对于守约方不积极阻止损失扩大而造成的损失，不能要求赔偿。

综上，二手房买卖合同签订后，卖方由于房价上涨拒绝继续履行合同而违约的，违约方应当向守约方赔偿可得利益损失，其中包括房屋因价格波动产生的差价损失。

3 房屋买卖合同签订并支付首期房款后，由于新出台限购政策导致房屋无法过户的，买卖双方该如何应对？

Q：2016年初，肖某向非本地户籍的徐先生出售房屋，并签订了《房地产买卖合同》，徐先生在3月中旬支付了全部首期房款。3月底，政府出台楼市限购政策，徐先生因不符合新政购房资格无法办理过户。那么买卖双方该如何应对？

A：该纠纷涉及合同法定解除条件及解除后的法律后果。

首先，关于合同法定解除的条件。《合同法》第九十四条第（一）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在该纠纷中，房屋买卖双方在合同签订后，政府出台了新政策，导致房屋无法过户，属于因不可抗力不能实现合同目的的情形，因此买方徐先生可以依据《合同法》第九十四条第（一）项之规定，通知对方解除房屋买卖合同。

其次，关于合同解除后的法律后果。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在该纠纷中，由于买卖合同无法履行的原因并不在于买卖双方，而在于客观障碍，因此双方在合同履行过程中都不存在过错，买方可以主张恢复原状，即要求卖方返还全部已付的房款。此外，根据《合同法》第五条的公平原则，由于买方支付房款后，房款实际由卖方保管，房款在保管期间将会产生孳息，买方主张恢复原状时，除可要求返还已支付房款外，也可要求卖方支付基于保管房款而产生的存款孳息，一般按同期的银行存款利率进行计算。

综上，由于新限购政策导致已签订的房屋买卖合同签无法履行过户的，双方可通知对方解除房屋买卖合同，并要求恢复原状，其中买方可要求卖方返还已支付的购房款以及保管购房款所产生孳息。