消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合研究

文/刘军琦

消费导向的商旅地产与旅游移民的提出具有创新性。大众住宅市场的竞争进入白热化阶段，为消费导向的商旅地产与旅游移民的发展提供了一定的空间。

随着我国国民收入的快速增长，交通日益便捷，大众旅游必然向纵深发展，出现了一部分先富起来的旅游者异地购买第二房产的现象，而异地购房往往是生活方式移民和退休移民的先兆。同时，一些风光秀丽、气候温暖的旅游地出现了景观房产，国内旅游移民供需条件日趋成熟，以消费导向的旅游移民现象已初显端倪。立足于某一区域和某种类型旅游地，则有利于对消费导向的旅游移民研究的整体把握和机理探讨。

一、消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合研究背景

大数据背景下旅游移民的目的地出现了一些新形式，例如：消费导向的特色小镇发展涵盖温泉小镇、旅游小镇、梦想小镇、物联网小镇、爱情主题小镇、机器人小镇、度假小镇、智造小镇等。

（一）传统商业地理日益转向消费、旅游文化地理

20世纪90年代以来，经济地理领域相关研究开始从大型零售公司视角向零售业地理格局视角转变，如大型超市全球化趋势、郊区购物中心崛起、节日集市出现、便利店连锁经营等。近期，伴随着消费空间的旅游、文化转向，相关学者更加关注具体的消费、旅游空间，如商店、特色小镇、购物中心、主题公园等。

（二）旅游移民的研究背景

随着我国全面建设小康社会，旅游移民逐渐成为一种重要的社会经济文化现象；消费导向旅游移民的产生与移民群体整体经济实力和大众旅游成熟度密切相关。

1.国内旅游移民的方向研究。以内蒙古某旗移民新区为代表的参与式发展与生态移民；以九寨沟为代表的自然观光地旅游企业主移民；三亚回族村的穆斯林旅游移民、黔东南州剑河县的少数民族生态移民；丽江古城生活方式型旅游小企业主移民；以世界文化遗产宏村为代表的古村落旅游移民；西安回坊旅游劳工移民；以黄山汤口为代表的自然观光地旅游企业主移民；以周庄古镇、酉阳土家族苗族自治县F村为代表的旅游产业安置型生态移民。

2.西方旅游移民的研究。西方主要侧重于对两类旅游移民研究：一是旅游劳工移民；二是消费导向的旅游移民。根据移民持续的时间、动机和所有权关系可以分为第二居住地迁移、季节性迁移、生活方式迁移和退休迁移。Williams 和 Hall从经济社会发展和旅游发展两个层面对旅游移民产生的宏观动因进行分析。Rodriguez认为，优美舒适的居住环境、完善的旅游设施、空间距离的邻近和交通可达性是旅游地提供给旅游者良好旅游经历的基础；Longino发现，寻找快乐的移民很少选择以前没有去过的地方定居；Warnes发现，先前的假日旅游常使退休移民形成心理地图，从而作出对移民目的地的选择；Rodriguez等对由北欧迁移到阳光海岸的退休移民进行研究，发现先前的旅游经历是一个重要的定居动因；King研究发现，定居在阿尔加维和阳光海岸的英国退休移民90%以上在那里有度假历史；Hogan和Longino研究发现，先前的假日旅游是旅游劳工移民的重要信息源之一。

二、消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合研究的机制

我国房地产市场存在一些问题，如商业地产市场销售不旺、空置率高与某些区域商业地产价格连续上涨形成对比，旅游地产市场服务质量差，商业地产与旅游地产市场协同度不高、协同机制缺失或不灵活等。下文将分析消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合研究的机制。

依据时空发展观对消费导向的商旅地产与旅游移民社会深度融合进行本质探索与规律总结可以发现，国内外资本与全球消费、旅游文化正在重塑我国大都市的经济、社会、文化及空间形态，各种消费、旅游文化符号率先在北京、上海、广州等大城市兴起，并扩散到各个省区的中小城市，促使消费、旅游文化氛围趋同，进而促使消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合。

旅游消费移民不同于旅游劳工移民，其最大特点在于其并非以追求经济效益最大化为目的，而是追求某种生活方式、文化体验及休闲的移民。旅游劳工移民一般是以就业、谋生为目的，而以消费为导向的旅游移民的目的则一般是休闲、居住。根据移民持续的时间、动机和所有权关系可分为第二居住地移民、季节性移民、生活方式移民和退休移民。由于第二居住地移民存在旅游、居住消费需要，开发商旅联动的地产必须可以满足居住、消费、旅游需要；针对季节性移民，可以开发分时度假酒店、旅游度假民宿等，满足其季节性度假需要；针对生活方式移民的娱乐、文化、生活习惯，开发满足其居住、消费、旅游需要的房地产；对于退休移民，可以选择风景优美、水质良好、有悠久养生长寿背景的地方，开发满足其居住、旅游、消费需要的房地产。消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合研究的机制包括以下几个方面。

（一）建立消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的创意城市

消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的四种创意城市类型分别是技术创新型、文化智力型、文化-技术型和技术组织型。四种类型创意城市的产生，是由于社会阶层并非趋于均衡，而是更加分化；创意城市中的零售方式由标准化的“麦当劳”模式转变为人性化的“迪士尼”模式，这也意味着城市经济已经由工业化时代进入后工业化时代。创意城市的经济动力由生产者网络、地方劳动力市场、创意场等组成，具有外部经济性、生产差异性、集聚性等特性，并可以吸引创意阶层集聚。创意阶层的集聚也是商旅地产与旅游移民社会融合的一种表现形式。

随着知识共享程度的提高，知识的空间分布将趋于均匀化，创新活动的区域特征将走向发散化，创意城市的市场容量、交易主体将持续增加。运用大数据技术，可以围绕创意城市的目标顾客定位、选址、促销和供应链等要素进行变革。依靠大数据技术能进一步提高联动开发的生产效率，改善服务质量。

（二）建立健全消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的治理机制

由于区位不同，消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合可产生纵横聚散：横向维度，企业自行沟通、交易；纵向维度，由市场所在地的当地政府牵头，给予优惠政策，建立联动市场网站。应建立健全相关的治理机制，例如：注重商业业态实体空间的形成与演化机制；注重居民购物空间特征和等级结构模式与旅游移民的融合；建立以“五缘”（地缘、血缘、文缘、商缘、法缘）为基础的旅游移民机制。

消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合系统内部类型发展不平衡，出现以土地用途转换重塑房地产结构的现象以及结构不均衡、供需数量不均衡、区域性不均衡等情况。国家发展改革委宏观经济研究院副院长刘福垣指出，当前的房地产泡沫不是整个房地产业过热，而是结构性泡沫，一方面说明商旅地产联动市场内部类型发展不平衡，投资结构出现问题，另一方面也说明资本市场的供需数量不平衡，为旅游移民创造了机会。

（三）建立消费导向的商旅地产与旅游移民社会深度融合的项目管理制度

因为消费导向的商旅地产与旅游移民社会深度融合是一项系统工程，所以建立商旅地产与旅游移民社会深度融合的项目管理制度有一定的合理性。

区位理论有助于消费导向的商旅地产与旅游移民社会深度融合项目管理制度的建立。对于地产市场而言，地理接近性与技术接近性的作用在一定程度上是一致的，只有利用信息技术、网络等，配合政府土地规划、金融、创新等政策才能提升消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合绩效。大数据技术是属于战略层面的事物，需要由政府主导，才能在区域范围内平衡消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合市场数据之间的关联度和整体活跃度。基于大数据分析、挖掘，可以将消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的网站变得越来越智慧。

（四）建立消费导向的商旅地产与旅游移民社会深度融合的质量评价制度

因为消费导向的商旅地产与旅游移民社会深度融合是一项系统工程，所以建立商旅地产与旅游移民社会深度融合的质量评价制度有一定的合理性。其合理性体现在融合后绩效、质量的评价有助于其他城市同类项目的推广。

消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的质量评价包括空间巨型化、价值复合化、功能集约化。消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合是功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约，具有升级与延续的可塑性。

基于大数据工具的消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的质量评价制度更加科学化、制度化、精准化，消费的多样性、周期短暂性及复杂性导致了商旅地产与旅游移民社会的复杂性、渐变性，由此促使其更加关注消费符号、形象和符号系统的生产、旅游移民的社会融合度，而并非商旅地产本身。

三、消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合研究的路径

大众旅游发展到一定程度时，劳工数量和结构方面的不足会导致移民流。Williams和Hall认为产生旅游劳工移民时，首先要考虑其需求范围和旅游发展速度。消费导向的商旅地产发展到一定程度时，强大的零售资本空间转向具体的消费空间，“有园区无创意”、“消费多创意少”、“分散多集聚少”等现象突出。而消费空间与生活空间的失衡以及消费经济所具有的巨大增值性，使对消费空间的塑造成为许多大城市追求的目标，商旅地产的开发是达到此目标的方式之一。

（一）宏观层面融合研究的路径

政府应关注消费、旅游文化的全球化所带来的文化均质化以及地方化消费空间的侵蚀与变异，地方文化也将因此而转变与复兴。

利用大数据工具将企业后台系统各环节数据共享，可有效节约成本，提高服务水平，也可以大幅度提升消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的全渠道参与和体验。消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合促使城市功能分区日趋合理。大数据属于区域性的社会型数据，区域内的任何有数据需求的企业、机构或者个人，都可以利用大数据工具获得所需的信息。

城市所覆盖的产业种类越多，消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的内部种类越多，则越能完善城市功能，促进城市商务环境的升级。

利用“供应链声誉”的概念分析供应链各方在声誉维护与提升方面的博弈，可以增加商业地产、旅游地产市场开发企业之间供应链整体信任程度。商旅地产联动市场的主体在长期的博弈、联动过程中，应注重消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合过程的动态变化能否得到有效控制。

（二）微观层面融合研究的路径

近代商业街市扩散与转移、交通压力缓解、业态功能演化更替等促使消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的复制。由于全球化和消费主义通过大众文化的渗透，中国旅游城市在城市建筑、公共空间、消费方式、居住空间和生活方式等多个方面发生变化，其中出现了很多消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的类型，如规模化的都市型综合体、日常化的社区型综合体、智能化的电商型综合体、地方化的文化型综合体等。

当前，市场上的买卖关系如联合开发、游憩购物、会展旅游等，都可以被视作是消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合。消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合在现实生活中已出现融合、渗透的表现形式。

借助大数据工具进行规划和制度创新，可以避免出现业态重合的情况。消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合至少需要具有、融资、管理等创新功能，如消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的网络平台、大数据平台，商旅地产开发融资风险隔离，商旅地产联动市场日常事务规划、财富管理等。通过功能耦合，可以发挥商旅地产市场资源整合优势，提高附加值，解决旅游地产服务质量差、商业地产与旅游地产市场协同度不高、协同机制缺失或不灵活、商旅地产市场联动资金回收困难等问题。

（三）消费导向的商旅地产与旅游移民社会融合的路径

商旅地产业、旅游产业融合发展有赖于我国国民经济整体发展的大环境。伴随现代旅游业进入“大产业、大融合、大发展”的新常态时代，我国政府在旅游产业发展方面也制定和出台了一系列重要战略及意见措施，为商旅地产业、旅游产业融合发展创造了良好的政策环境。通过市场化过程进行项目投资与运营，可以吸引客商、扩大就业和满足当地居民与游客的需要。只有不断利用新技术创新产品和服务，才能真正实现文化旅游产业的融合发展。

1.商旅地产业、旅游移民融合的重要内容

（1） 资源融合是产业融合的基础与前提。资源融合是资源整合的一种重要表现形式，是一种有明确方向的资源优化配置，也是一个复杂的动态过程。它不仅为产业融合发展提供创新产品或服务来源，而且也是提高产业融合度和持久发展力的重要根基。资源融合程度越高，产业融合的价值与意义也越大。

（2）技术融合是产业融合发展的核心、关键和重要推进剂。随着现代科技、网络与创意产业的快速发展，商业、文化旅游加速了其与技术融合的力度和强度，各种有创新、有理念、有体验的新兴旅游地产项目、商业旅游项目开始陆续进入旅游融合市场。近年来，一些重大的旅游项目都离不开技术的支持，如各类主题公园、商业地产、遗产旅游和大型实景商业演出等。

（3）功能融合是商旅地产业、旅游产业融合发展的重要表现。在区域旅游经济的发展中，发展商旅地产、文化旅游，还要考虑其与地区的社会功能以及当地居民的生活需求相结合的问题。商旅地产业、旅游业的发展在赋予资源新价值的同时，也带来了新的功能变化。因此，在融合发展中，功能融合实际上是实现当地居民与游客共享资源的过程，实现常态的宜居、宜商与宜游共存空间的过程，而非刻意的旅游规划设计。

（4）界域融合是产业融合的提升和发展。界域融合是一种突破常规产业或行业边界及发展领域的过程。它不仅有助于延伸产业边界及领域，扩大产业的带动价值，而且为产业融合提供了更为广阔的范本。在微观上，界域融合有助于改变产业原有的市场结构，提高共同作用下的新型产能绩效。在宏观上，界域融合有助于改变某一地区的产业结构和经济增长方式，促进该地区的产业结构转型与升级。在商旅地产业、旅游产业融合发展中，界域融合已形成了新兴的旅游业态，如农业采摘与观光旅游、工业参观与体验旅游、动漫与影视旅游、体育旅游、表演与演出旅游、会展旅游和商业旅游等。

（5） 区域融合是产业融合的一种空间拓展表现。区域融合既是增强产业空间竞争能力的市场行为，也是区域经济实现最优化发展的一种选择。在文化旅游产业园区融合发展的实践中，强调园区、景区与城区三者的空间地域融合共建。当然，这种园区、景区与城区的区域融合发展的最佳状态是成为该区域经济的新增长极。近年来，“印象”系列演出项目，陕西黄帝陵的传统祭祀文化旅游项目，陕西、甘肃等丝路沿线省市联合推进的“丝绸之路文化旅游”项目群等，都是文旅互动发展的典型代表。

2.商旅地产业、旅游移民融合的路径

旅游移民整体社会融合度较低，个人因素和迁入地因素均会对其产生影响，其中迁入地因素影响程度大于个人因素，宏观政策、微观环境也均会产生一定影响。商旅地产业、旅游移民融合的重要内容对商旅地产业、旅游移民融合的路径也会产生正向影响。

商旅地产业、旅游移民融合以时间和空间为参照系统，在保持系统内部协调的前提下，使商旅地产业、旅游移民在发展的目标、阶段、速度、水平上有机协调配合。商旅地产业、旅游移民联动系统中包含若干任务，这些任务的完成时间有所交叠。大数据技术可以作为商旅地产业、旅游移民联动系统的重要工具，有效地指导经济布局、商业设施建设、交通发展和环境管理等。

（1）经济融合。经济融合主要反映旅游移民对当前自身经济收入、经济地位、职业前景的感知情况。经济融合具有宏观特性，受社会经济影响以及商旅地产业、旅游移民融合的演进过程驱动。

西方国家出现消费导向的旅游移民有以下原因：其一，出现过早退休现象，健康有活力的退休者大量增加；其二，劳工市场全球化；其三，老龄化社会出现；其四，国家和区域的同一性改变；其五，收入变化；其六，生活、工作价值被重新评价；其七，交通和联络方式改变。

（2）文化融合。文化融合表现在文化认同、行为方式、生活习惯等方面，其主要反映旅游移民对当地传统文化的接纳程度和其长期定居的意愿。文化融合维度的内部离散性较强，包括大众旅游方式的改变、旅游市场国际化、旅游资本国际化。

（3）身份融合。身份融合较文化融合而言，较为容易实现。身份融合主要反映旅游移民对自身充当本地人的认同程度。影响旅游移民社会融合的个人基本因素包括性别、年龄、迁出地、婚姻状况、文化程度。旅游移民涉及的群体类型多样、动机复杂、流动性强。因此，在社区建设中将产生诸多问题。

（4）心理融合。心理融合因子主要反映旅游移民对社会环境、工作环境、居住环境的满意程度。