主题公园立项筹建对周边房价的影响研究

文/王伟

近年来，各大城市纷纷引入大型主题公园。实证研究表明，主题公园是带动区域经济增长的利好因素，周边的房价往往随之上扬。但主题公园往往吸引的是以旅游为目的的流动人口，而非以就业为目的的常住人口。有些主题公园如上海迪士尼项目在立项筹建时，周边3公里半径内并无居住小区，随着该项目的竣工开业，周边房地产逐步开发成若干个板块，并很快形成辐射效应。周边房价是受炒作的影响，还是受主题公园基础设施建设的带动？周边房价因为主题公园的筹建进程受到哪些积极因素的影响?这些正是当前迫切需要研究的问题。笔者以迪士尼主题公园为例深入研究，得出如下结论。

一、迪士尼概念是影响周边房价的首要因素

上海迪士尼自开业就吸引了大量游客，运营第一年（2016.6-2017.7）就实现游客接待量超过1100万人次，当年国庆期间，对上海新增游客贡献率达到60.6%。截至2018年4月，上海迪士尼累计接待游客数量突破了3400万人次，成为中国乃至全球发展速度最快的主题乐园之一，如果按照每人平均门票400元计算，至2018年4月上海迪士尼门票收入就达到136亿元，加之迪士尼产业链效应带动的餐饮住宿、购物消费等，1元门票保守估计带动8元的消费，估算其总产值高达1224亿元。2016年，上海旅游产业因此增加1689.7亿元，同比增长6.9%，高于2011年至2015年年均2.1%的增速。迪士尼主题公园的经营收入贡献占浦东新区2016年GDP的4.54%左右，极大地带动了区域GDP的增长。

与此同时，浦东新区住宅的市场价格自2009年至2017年连续9年增长率都呈现显著高于上海整体房价的增长，其中川沙板块每平方米的房价从2009年的9378元飙升至2017年的40804元。2008年至2009年，迪士尼主题公园是否落户上海还悬而未决，唐镇板块、川沙板块、张江板块、北蔡板块、花木板块、金桥板块、南码头板块、三林板块的房价增长率就已经高于浦东新区的整体增长率，其中川沙板块和唐镇板块的溢价增势远强于其他板块，如图1所示。

图1 2009年浦东及部分板块房价增长率

作为主题公园，尽管迪士尼极大地带动了区域旅游业的发展，推动了区域GDP的增长，但它是旅游房地产，吸引的是具有流动性的旅游人群，为什么会引致常住性的居住人群的集聚呢？迪士尼项目究竟有什么特殊性使得相邻板块住宅价格增势显著呢？是市场盲目投机心理的作用，还是存在更深刻的理论依据，是值得探讨的问题。此外，随着上海迪士尼项目二期工程的开发，周边住宅价格的增势是否会随之改变，同样是值得研究的问题。

二、要素资源集聚提升促使配套环境持续优化

（一）已建迪士尼项目对区域经济存在显著的带动作用

在上海迪士尼建成之前，全球一共有五家迪士尼主题公园，分别在洛杉矶、奥兰多、东京、巴黎和香港，这五家主题公园都成为当地经济发展的有力引擎。例如，美国奥兰多迪士尼年均迎来1600万人次的游客；东京迪士尼年消费金额达到170亿美元；香港迪士尼在工程进行期间创造了1万多个就业岗位，扩展工程结束后又将创造2万个就业机会，对解决香港结构性失业问题提供了很大帮助；巴黎迪士尼年税收收入高达4.35亿美元（张婷婷,王承云,张晶磊，2010）……其实税收收入以及解决就业问题只是对区域经济影响的一部分，更为重要的是迪士尼的正外溢贡献，比如区域交通组织的改善、区域文化实力的增强、区域旅游形象的提升等，迪士尼能从方方面面带动区域经济的发展。

（二）迪士尼项目的外溢效应鼓励政府对公共配套提前投资

迪士尼项目对区域经济的外溢效应极大地激发了地方政府对公共基础配套持续投资的热情。自项目批准之后，浦东新区政府就针对迪士尼主题公园进行外围配套设施的建设投入：在2010年6月全面启动川沙地区的拆迁安置工程；2011年市政配套项目建设开工并开始进行设计工作，包括场地填筑、公交枢纽、外部河道和公路交通的建设；2012年外部基础设施建设移交完成。与此同时，浦东政府还因为迪士尼的落户对其他区域的交通配套设施进行升级：11号线罗山路至迪士尼站于2013年公示规划建造，2016年4月开通试运营；16号线滴水湖至罗山路站于2013年开通，罗山路至龙阳路站于2014年开通；2号线龙阳站至浦东国际机场站于2010年开通。地方政府围绕迪士尼项目的投入，是系统性的长期工程。因为上海与这五座迪士尼主题公园所处的城市特征一致，都是经济发达的特大城市，客源市场庞大，消费水平位居高位，这也有利于政府回收前期投入成本，降低投资风险。

（三）迪士尼产业链对要素资源产生强大的集聚效应

迪士尼的品牌优势、良好的企业与产品形象、特有的营销管理方式、持续的产品创新和扩张努力，已经形成一条集影视制作、主题公园、消费产品和媒体网络于一体的，有世界辐射影响力的完整的产业链。这些进一步吸引其他企业直接对迪士尼乐园及其相关产业进行投资，比如周边酒店、动漫游戏业和影视制作业的投资发展。大规模的劳动力随着产业和投资项目在浦东新区落户设厂而聚集在迪士尼周边板块及浦东新区各个区域。涌入的新增劳动力需要选择更适宜的居住地点，于是对住宅的需求以及对服务于居住功能的商业地产的需求不断高涨。

（四）居住人口的大规模聚集与投资者乐观的预期推高了房价

迪士尼主题公园的建设涉及3.9平方公里范围的居民动迁，大范围旧城区居民房屋的拆迁和人口的迁移居住，带动了以新川沙板块为主的迪士尼周边板块住宅价格的迅猛上涨。与此同时，浦东新区住宅土地成交量和住宅供应量尽管一直持续上升，但原住民在新城区的聚集和定居、新住民的安居和乐业，引起了人口在新居住区的规模增长和住宅需求的整体上升，使浦东新区整体住宅市场在过去几年一直呈现供不应求的态势。增值预期进一步引起投资需求的激增。因此，人们对迪士尼度假区周边住宅市场产生了房价增速强劲的心理预期。

（五）迪士尼对人口与资本的集聚具有持续推动力

未来10年迪士尼对周边住宅的拉动作用是否持续和稳定，是否具有长效性？笔者试图从两方面进行探讨。第一，地方政府对迪士尼公园在浦东新区乃至上海市的旅游版图中如何进行战略定位？从迪士尼的后续建设以及浦东新区的最新旅游政策规划来看，浦东新区正在以迪士尼度假区为中心打造上海国际旅游度假区板块。浦东新区旅游业发展“十三五”规划显示，上海国际旅游度假区包括以乡村旅游为特色的周浦新场乡村休闲带和连民村特色民宿项目、以生态休闲为特色的宣桥郊野公园和川沙南郊野公园，以及以古镇旅游为特色的新场古镇、川沙古镇和横沔古镇等三大类板块。上海国际旅游度假区以“迪士尼主题公园”为核心功能区，以“东方之悦”为意向导引，在24.7平方公里以外的范围构建度假旅游“缓冲区”，一方面形成迪士尼游玩线路的辅助旅游项目，保障迪士尼的平稳运营，同时起到客流分散、景区消纳、住宿供给的作用，另一方面借助迪士尼的带动效应，集聚产业要素，打造产业集聚、创新活跃的文化娱乐新地标，努力形成环境优越、功能齐全的国际旅游度假区。

第二，迪士尼项目自身更新和改造的能力是否能持续吸引游客的大量涌入？2018年4月，迪士尼的首个主要扩建项目——“迪士尼·皮克斯玩具总动员”园区开幕。香港迪士尼开业6年后才有扩建项目，而上海迪士尼开业一周年就迎客超千万人次，现在仅两年不到的时间，同主题的新园区就已面世，展示出更为强劲的发展势头。不仅是迪士尼，整个国际旅游度假区的发展也才刚刚开始。仅上海迪士尼一期，就将继续建造一座酒店，至少扩建2-3个主题园区，一期在2020年前落成，未来还将扩建二期、三期。一期开幕时占地面积约3.9平方公里，而二期工程将在规划剩余的约3.1平方公里上展开。所以将来，上海迪士尼的规模还将比现在大一倍！而扩大的规模效应对周边的辐射，远不是现在约3400万人次的游客可比拟的。在规模扩张的同时，迪士尼为控制客流量、提供更好的服务，于2018年实行三级票价、季卡、半年卡等票务新策，虽高峰期票价上涨近33%，但游客热度不减，园内客流络绎不绝。此外，迪士尼度假区APP的数据分析直击景区的痛点和游客的需求，为迪士尼的发展提供积极的数据支撑。

随着主题公园项目的不断更新和相关产业企业的落户投资，政府对迪士尼周边及浦东新区其他旅游板块持续、成片、规模化的开发，浦东新区基础设施不断完善，轨道交通不断发展，这些都将对居住物业价值的长期增长提供持久动力。

三、周边配套优化的滞后透支周边房价的增势

迪士尼乐园自2016年4月试运营至今已有两年多时间，迪士尼概念板块的房价增长，相对于浦东新区的其他板块，是否依然如2009年的数据那般增势显著？实际市场数据是否能够支持学者的理论判断和投资者的增值预期呢？笔者继续用数据来作实证探讨。

（一）实证研究的基本思路

第一，将浦东新区22个主要板块分为迪士尼板块和非迪士尼板块。根据理论阐述，遵从该板块市政配套的优化是否直接受惠于迪士尼项目的建设与运营、近年是否有大规模的投入的原则，笔者将川沙板块、祝桥板块、周浦板块、康桥板块、唐镇板块、张江板块和惠南板块7个板块视为迪士尼概念板块，将浦东新区的其他15个板块作为非迪士尼概念板块。按照分布空间的均匀性，选择了共计300个小区，其中迪士尼板块群有60个小区，非迪士尼板块群有240个小区。

第二，搜集小区的季度均价和区位特征信息。经调查，2017年3月25日，上海出台《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称“沪九条”），限购令的压力使得上海楼市热度下降，房价一路走跌，房地产交易量急剧下降，如图2、图3所示。

图2 上海房价走势（2017.4-2018.3）

图3 上海房地产交易量走势（2007-2017）

考虑到上海限购政策造成了房地产市场价格及交易量整体异常、偏离预期，也改变了价格市场决定机制，故本研究采用的小区从2014年第3季度至2017年第2季度这12个季度的季度均价。根据住宅价格微观特征因素理论，选择影响小区均价、小区自身以及周边公共配套水平的共计15个特征因素，同时增设了一个哑元变量信息——“小区是否在迪士尼板块群中”。

第三，从两个方面进行深入研究：一是运用描述性统计指标分析探讨，基于小区季度均价的环比增长率数据，迪士尼板块群的房价及其周边配套品质是否显著优于非迪士尼板块群的水平；二是运用多元回归模型分析探讨，对于小区季度环比增长率平均值的高低，迪士尼是否影响显著，还有其他哪些特征因素影响显著。

（二）描述性统计的研究结果

1. 迪士尼板块小区总体处于价格洼地，但增势并不低。从300个小区12个季度价格的中位数和波动幅度对比统计可知：（1）迪士尼板块住宅的季度价格中位数比同期非迪士尼板块要低；（2）迪士尼板块近三年内最高季度价与最低季度价都比同期的非迪士尼板块要低。也就是说，迪士尼板块住宅价格的平均水平整体依然处于浦东新区住宅价格的洼地，同时价格的涨跌波动性并没有超过浦东新区其他板块，显示出相对较平稳的特征，如图4所示。

图4 22个板块价格箱形图

2. 迪士尼板块小区周边配套总体较落后，但交通较便捷。根据配套设施的经纬度信息，运用R程序计算、统计小区1-3公里半径范围内的学区状况、交通便捷度状况、生活配套状况、商业配套状况、医疗服务状况以及人文景观状况等6类信息，以不同半径面积内周边配套的密集度、重要配套设施距离等指标反映以上6个方面的品质差异，确定了15个价格特征变量X2- X16，如表1所示，其中不包括哑元变量X1。

表1 迪士尼板块与非迪士尼板块小区物业特征及区域品质状况对比表

由表1可知：（1）60个迪士尼板块小区的季度环比增长率在12个季度中的平均值是9.07%，240个非迪士尼板块小区为6.86%，说明迪士尼板块住宅价格整体增长在这3年里比非迪士尼板块住宅价格更快；（2）迪士尼板块住宅周边的商业配套设施个数明显少于非迪士尼板块住宅周边商业配套的数量，其中公共服务、休闲娱乐、景点、菜市场与美食在一定半径范围内的密集度等都比非迪士尼板块小区少，这说明迪士尼板块住宅的商业配套设施还不够完备；（3）迪士尼板块住宅1公里内的公交站点数较多，公交出行的交通便捷度较高，这也许一定程度地弥补了其他配套设施的不足。

（三）特征价格模型回归的研究结果

1. 特征价格模型的基本思想。特征价格模型（Hedonic Price Model）是一种处理异质产品特征与产品价格间关系的模型。依据该模型，消费者购买房地产等商品的投入，是基于所获得效用的大小，而效用依赖于商品所包含的特征或属性的状况。房地产特征价格模型应当包括影响房地产价格的三类微观因素：区位因素、环境因素和建筑物自身因素。笔者依据房地产特征价格模型的思想建立多元线性回归模型，如：

其中γi为被解释变量，即小区季度均价环比增长率在12个季度中的平均值，代表价格波动的溢价增势，αi为常数，Xj,i为第j个解释变量，βj,i为各特征解释变量Xj,i的系数，εi为残差。

2. 回归结果分析。通过逐步回归，剔除共线性变量和影响不显著的变量，形成拟合优度最高0.508的模型，如表2所示。其中：哑元变量X1“是否在迪士尼板块”对季度价格环比增长率平均值Y的影响显著； “购物商场个数X9”、“1公里内公交站点数X14”、“300米内是否有公交或地铁直达迪士尼X16”与Y呈正相关；“物业费X2”、“休闲娱乐个数X10”与Y呈负相关。

表2 多元线性回归结果

以上结论说明：（1）迪士尼的存在对住宅溢价增势有显著拉动效应；（2）交通便捷度状况——“1公里内公交站点数”与“300米内直达迪士尼公交或地铁数”等因素对价格增长呈显著正效应；（3）商业配套的繁华度状况对价格增长呈现弱效应，比如“3公里半径内休闲娱乐个数X10”因素的β系数仅为-0.003，“购物商场个数X9”因素的β系数仅为+0.002；（4）小区物业费与价格增长呈负相关，主要因为越是建成年代久远、物业费较低的小区区位越优，周边交通越便捷。

四、结论

通过理论与实证探讨，笔者认为：第一，迪士尼概念的确显著推动了周边住宅价格的增长；第二，迪士尼板块内居住配套建设并不成熟，但是地铁交通和更加密集的公交配套建设弥补了环境的不足，支撑房价的稳定增长；第三，政府对于以迪士尼主题公园为核心的浦东新区旅游圈有着长期的配套建设规划，迪士尼公司对上海迪士尼产业的投资也战略性地持续增长，这些都将为浦东新区居住环境的优化提供持久动力；第四，配套建设对居住环境优化的滞后性与房价提前高涨的透支现象客观存在。