德国住房租赁市场的发展及其经验

文/几言

德国住房租赁市场的发展引人注目。很长时间以来，德国的住房自有率在发达经济体中一直偏低，选择住房租赁方式的家庭占比超过了50%。发展程度较高的住房租赁市场，不仅较好地保障和改善了居住条件，而且促进了住房市场的稳定（Voigtlander，2012）。

对于德国住房租赁市场的发展机制，研究者已从不同角度开展了大量论述。Lerbs（2014）认为德国租赁市场的发展与两个时期的历史密切相关。一是19世纪下半叶工业化初期，当时德国一些大型企业（比如克虏伯公司和西门子公司等）会为员工建造大量工人宿舍，工业生产的需要既影响了城市规划，也为后续住房政策奠定了基础；二是第二次世界大战结束后，为了加快住房建设，推行了一种“公共住房管控体系”（public housing control system），推动非营利的住房公司建设租赁住房。世界银行在一项研究中提出，德国住房租赁市场中的机构投资者和私人业主，都不是以租金收入最大化为目标（Peppercorn & Taffin,2013）。但这是相关政策的实施结果，而不是其实施的原因。凯梅尼（2010）从社会政策导向角度将德国住房租赁市场界定为一种“社会型市场”，与英美等国的“营利型市场”相对。Voigtlander（2009,2012）在研究中将住房租赁市场放在德国住房体系中开展了很有意义的考察。

一、德国住房租赁市场的基本情况

德国2011年人口为8052万人，全国人口密度为225人/平方公里，人均GDP在4.4万美元左右，人均居住面积为44平方米。全国有家庭户4148.9万户，其中43.46%为单身户。2011年，德国的住房自有率为46%，一些大城市更低，比如柏林和汉堡的自有率分别仅为16%和24%，是州一级行政单位中最低的。全国住房空置率是4.4%，柏林和汉堡的空置率分别为3.5%和1.5%，在州一级行政单位中分别位列倒数第三和倒数第一。（除非特别说明，德国住房数据都来自《德国统计年鉴2014》。德国在2011年开展了一次人口普查，德国联邦统计局在此后若干年的统计年鉴中有很多住房数据都以2011年普查情况为基础。）

（一）租赁住房占比超过半数

2011年，德国的住房总量是3876.84万套，其中自住住房占比为43.61%，租赁住房占比51.44%，度假和休闲式住房占比0.56%，空置住房占比4.39%。相较而言，大城市租赁住房的占比更高。比如，柏林租赁住房的占比高达81.36%，汉堡的占比也接近75%。

2011年，德国接受住房补助的家庭共有78.28万户，占所有家庭户的1.9%。按补助方式分，接受租金补助的家庭有72.16万户，接受住房消费开支补助的家庭有6.12万户。按补助范围分，全部家庭成员接受住房补助的家庭有69.01万户，部分家庭成员接受住房补助的家庭有9.27万户。相较而言，柏林和汉堡这些大城市接受住房补助的家庭比例更低。比如：柏林接受住房补助的家庭共有3.21万户，占所有家庭户的1.6%，比全国平均水平低了0.3个百分点；汉堡接受住房补助的家庭共有1.55万户，占所有家庭户的1.5%，比柏林还要低0.1个百分点。

（二）租赁住房结构多元

1.供应主体。德国租赁市场的供应者主要包括小规模私人房东（private small landlords）、私营住房公司（private commercial owners）、公共住房公司（public housing companies）、市政住房公司（communal housing companies）、住房合作社（housing cooperatives）、教会（churches）等。其中，小规模私人房东是租赁市场最主要的供应者，所提供的房屋占比约为61%。私营住房公司是一些市场化的机构投资者，包括金融机构、保险公司、基金公司等，在德国住房租赁市场所提供的房屋中占比为18.48%。公共住房公司和市政住房公司都具有“公共性”，在住房租赁经营活动中有地域限制，但是它们与私营住房公司遵从相同的税收规定和租金法规，两者合计提供11%左右的租赁住房。住房合作社持有超过200万套的租赁住房，教会等其他机构持有16万套租赁住房。

表1 德国住房租赁市场供应主体结构 （%）

2.房型和面积结构。租赁住房的平均套型面积为70.8平方米，既低于自住住房的套型面积（117.5平方米），也低于所有住房的平均套型面积（91.4平方米）。租赁住房的平均房间数量为3.6间，低于自住住房的平均房间数量（5.5间）和所有住房的平均房间数量（4.4间）。

德国住房租赁市场中，主要的户型是三室和四室，两者合计占所有租赁住房的比例约为63%。与之相比，所有住房中三室和四室房型的占比只有48%，而自住住房中占比最高的房型是七室及以上。

面积分布方面，租赁住房中最主要的是40平方米至80平方米，占比超过了62%。与之相比，所有住房中40平方米至80平方米的占比只有42%，而自住住房中占比最高的是140平方米以上，这与户型分布状况相一致。

表2 德国住房的户型和面积结构（%）

（三）租金较为稳定

德国租赁住房平均每月每平方米的租金为6.37欧元。按照租赁住房的平均套型面积为70.8平方米计算，每套租赁住房每月的租金约为451欧元，租金支出约占家庭收入的22.8%。

30多年来，德国房价的波动较小。从1970年到2007年，德国真实房价的季度标准差仅为0.81，同期荷兰房价的季度标准差为2.55，英国和西班牙分别为2.19和2.79。与房价走势相一致，德国住房租赁市场的价格变动也较小。以房价租金比为指标，可以看出，从1970年到2007年，德国房价租金比的季度标准差仅为2.09，同期荷兰、英国和西班牙的季度标准差分别为2.85、2.89和2.81。

表3 四个欧洲国家的真实房价和房价租金比

在2008年全球金融危机期间，德国的房地产市场也保持了相对稳定。“租金上涨了1%左右，由于其他商品价格有所下降，因而租金上涨幅度只比通胀率略高。相较经济危机前的时期，房价停滞甚至有所下降。”（Maenning,2012）这种情形与其他发达经济体形成了鲜明对比。美国、英国、西班牙、北欧国家以及一些东亚国家，都在20世纪90年代出现了房价快速上涨，随后在2008年出现大幅下跌，房地产市场的波动触发并加剧了经济下行压力。

从住房市场平稳运行的角度看，德国在过去40年左右时间里的确创造了奇迹。

二、德国住房租赁市场的主要发展阶段

在德国统计年鉴中，现代住房建设的历史阶段一般被划分为1949年前、1949-1978年、1979-1990年以及1991年以后。

表4 存量住房的建筑年代（%）

从存量住房的建筑年代分布看，接近一半的租赁住房是建造于1949-1978年之间。相较而言，自住住房的建筑年代分布更加均匀。

（一）增加住房供给（1949-1978年）

1.发展背景。第二次世界大战结束后，德国面临严重的住房短缺问题。当时的西德有225万套住房在战争中被摧毁，相当于当时住房存量的20%左右。另外，还有200万至250万套住房被损坏。后来随着大量难民从东德涌入，西德的住房短缺状况更加恶化。据估计，到1959年，西德要安置的难民、移民和无家可归者大约在123万人左右，仅1950年，住房短缺量就接近450万套。（Voigtlander，2009）由于当时百废待兴，资本市场无法向市场提供足够融资，仅靠私营部门难以快速、大规模地建设、供应住房。

2.发展目标。德国制定《第一住房法》（1950年）的目的就在于推动建设“在设施、面积和租金等方面都适合广大群众”的住房，并且提出6年内建设180万套社会住房的目标。这标志着德国社会住房或补贴型住房建设的开端。

这个阶段推动社会住房建设的措施主要包括直接补贴、公共部门提供融资担保、住房投资加速折旧、免缴房产税等。社会资本要获得这些补贴，投资者必须达到相关标准和要求。而且，房东不能随意设定租金和选择租客。对于接受补贴而投资建设的租赁住房，如果政府设定了标准租金，房东就只能按照建设成本收取租金。通常情况下，这种成本租金要明显低于市场租金。这些对社会资本的补贴措施取得了很好的效果。在20世纪50年代初，只有很少部分的新建住房完全由私营金融机构或房东个人提供融资。到1959年，超过50%的新建住房由公共住房基金提供融资。

3.发展效果。由于及时启动了社会住房的建设，而且相关措施取得了较好效果，德国在较短的时间内就大大缓解了住房短缺问题。到1956年，已经完成了230万套住房建设；到1962年，尽管家庭户数有较大幅度增加，但只剩下65.8万套住房的缺口。

由于承租人从社会住房中得益甚多，形成了一种有利于租赁市场发展的社会氛围，即相较建造或购买自有住房，租房更加合算。这为租赁市场的发展奠定了坚实基础。因而，尽管1956年的《第二住房法》按照建造社会住房的相似原则鼓励自有住房建设，但是出租住房的新建数量总是远远大于自有住房的新建数量。其中原因可能在于，私人住房抵押贷款市场尚未成型，这意味着居民家庭必须筹集35%-40%的资金。但是在第二次世界大战结束后，私人财富还没有快速地积累，因而很少有居民家庭能提供如此大额的建房资金。只有在农村地区，由于地价相对较低，而且能获得近邻的帮助，自有住房建设的发展相对快一些。直到20世纪60年代中期，自有住房的新建规模才赶上社会住房的新建量（Voigtlander，2009）。

进入20世纪70年代，德国经济社会发展非常平稳。1970-1978年，GDP年均增速为2.66%，失业率平均为1.93%。住房方面，年均新增供应51万套左右，其中社会住房年均新增供应5万套左右。全国的住房紧张状况基本得到解决，居住条件得到明显改善。到1978年,德国的住房存量套数与家庭户数之比已达到1.02。

（二）鼓励社会投资（1979-1990年）

1.发展背景。经过战后30年的发展，德国的住房体系基本形成，居住条件大为改善，住房短缺问题已基本缓解。但是，受国际政治经济的影响，德国在住房领域面临着许多新的问题。一方面，宏观经济运行出现了新的形势。在20世纪70年代末，德国的失业率逐渐上升，经济增长的波动加大。1971-1975年，失业率平均为1.46%，同期GDP增速的极差为5.03个百分点，而在1976-1980年，失业率平均为3%，比前5年提高了1倍多，同期GDP增速的极差为7.12个百分点，比前5年提高了2.09个百分点。另一方面，德国对社会住房建设的大力支持给联邦财政带来了不少压力。尤其是20世纪80年代初，包括英国和美国等国家开始推行新自由主义政策，在住房领域主要表现为减少政府对住房市场的干预，将大量公共住房私有化。这些施政潮流对德国重新审视住房政策产生了一些影响。

2.发展目标。与英国和美国等国家相反，德国在这个阶段没有将提高住房自有率作为住房政策的首要目标，而是促进社会力量参与租赁住房的供应。

这个阶段采取的主要措施包括减少政府对社会住房建设的投资，通过税收减免等手段鼓励各类机构投资建设租赁住房。

3.发展效果。1970-1978年州政府和一些公共住房公司投资建设的社会租赁住房占住房供应总量的平均比重为18.12%，而在1979-1990年，该比重降为9.74%，几乎减少了一半。1970-1978年自住住房占住房供应总量的平均比重为43.04%，1979-1990年该比重为47.49%，只提高了4.45个百分点。由此可见，企业、机构和个人投资的租赁住房占比有所增加。

（三）保持市场平稳（1991-2010年）

1.发展背景。1990年10月，德国统一。随着经济社会发展，德国的人口结构、经济情况等方面发生了很大变化，给住房发展带来了一系列新的问题。

首先，人口总量呈减少态势，而且老龄化问题逐渐凸显。自2003年起，德国人口总量每年以0.1%左右的速度逐年减少，而且根据德国联邦统计局的预测，未来德国人口还将继续减少。另外，德国的人口老龄化问题越来越严重。1990年，65岁以上人口占总人口的14.9%，2000年上升至16.6%，2010年升至20.6%，2012年为20.7%。

其次，经济运行波动较大。从1991年到2008年，GDP增速的极差有近4个百分点。尤其在2008年遭遇全球金融危机之后，经济增速出现了持续下跌。另外，失业率在1991年以后长期保持在10%左右，2005年甚至高达13%。

2.发展目标。在20世纪90年代，由于人口结构变化以及人口迁徙等原因，德国面临阶段性的住房供应紧张局面，因而着力加强住房供应。在2008年之后，由于受全球金融危机的影响，德国住房市场也受到了较大冲击，因而着力稳定住房市场。

3.发展效果。20世纪90年代，政府对住房建设提供建房补贴、税收优惠以及低息贷款，新房建设量快速增加。1995年，房屋建设完成数量从1990年的25.7万套激增到了将近60万套。

2008年前后，德国房价延续了稳定态势。有研究者对比了一些OECD国家从1970年至2010年的房价变动情况，发现无论是名义房价，还是实际房价，德国的波动幅度最小。

表5 1970年至2010年一些国家房价增幅的标准差（%）

（四）应对新挑战（2010年以来）

1.发展背景。受2008年全球金融危机的影响，欧洲部分国家陆续出现主权债务危机（简称为“欧债危机”）。尽管德国经济运行依然保持了相对平稳，而且成为欧洲应对债务危机的主导力量，但相关影响仍然较为明显。在房地产市场运行中主要表现就是总体房价出现较大幅度上涨。根据德国联邦统计局公布的数据，自2011年以来，德国370个城市的新建住房价格连续六年保持上涨（图1）。2015年3月至2016年3月，全国平均房价上涨了6%。其中，大城市房价的上涨幅度尤为明显，50万人口以上城市在该时期内房价涨幅高达9.4%，创下近20年来的最高纪录。

这段时期房价快速上涨的主要原因有三：低利率、人口结构变动、外来避险投资。首先，欧洲央行的低利率政策在一定程度上刺激了贷款购房。为了应对欧债危机，欧洲央行不断降低利率，到2016年3月基本维持在零的水平。由此，德国的贷款利率也逐渐降到历史最低点。在2016年底，德国各年期的房贷利率均已下跌至2个百分点以下，10年以上贷款利率仅为1.66%。贷款利率不断下降有效地减少了贷款购房成本，从而在一定程度上刺激了购房需求。

图1 德国新建住房价格指数（2010-2016）

其次，人口老龄化程度加剧以及外来移民增加，一方面提高了住房自有率，另一方面增加了住房需求。由于老年人口的住房自有率相对较高，随着德国人口老龄化程度不断提高，全国的住房自有率也有所提高。2012年，18岁至60岁的人口占德国总人口的比重为56.9%，比1990年下降了3.4个百分点，而60岁以上的人口占比为26.9%，比1990年提高了6.5个百分点。2012年和2013年德国的住房自有率分别达到53.4%和53.3%，随后有所下降，2016年为51.9%。另外，随着人口老龄化加剧和劳动力短缺，德国通过放宽移民政策和大量接纳难民填补劳动力缺口，由此使住房需求有所增加。

再次，国外避险投资需求的增加对德国房价具有助涨作用。在金融危机以及欧债危机期间，德国房地产市场因其长期稳定以及风险较低等因素吸引了一部分避险资金，部分欧洲和亚洲的房地产投资资金转向了德国市场，在一定程度上推动了德国房价的上涨。

2.发展目标。面对住房需求有所增加以及房价出现明显上涨的情形，德国的政策目标在于促进房地产市场平稳，抑制房价和租金过快上涨。

3.主要措施。2015年4月21日，德国通过了《阻止住房紧张的市场中租金过快上涨的法律》。该法律规定，在住房紧张的市场中，租金不可以超过当地典型租金的10%。如果租金增长过快，当地政府可以在住房紧张地区启动最长5年的“租金刹车”机制。而住房紧张市场的标准是：（1）当地租金涨幅高于全国平均水平；（2）当地租金与收入之比显著高于全国平均水平；（3）人口在增加，但住房供应不足；（4）空置率较低，而需求旺盛。

与此同时，德国加大了住房建设力度。2016年，德国新建住房27.77万套，比2015年增加12.1%，创下2004年以来新建住房数量的新高。（彭睿婕，2017）

三、德国住房租赁市场发展的经验启示

租赁市场深深嵌入各国政治经济和社会制度之中。从这种意义上说，租赁市场的发展是经济社会制度框架的体现和产物。尽管政策工具和手段相似，但其在不同制度结构中的实施方式和效果会有明显差异。因而，在总结德国住房租赁市场的发展经验时，既不能脱离其历史背景，也不能脱离其制度结构。

（一）社会市场经济理念与住房供应体系

第二次世界大战结束后，联邦德国建立了一种“社会市场经济体制”。这种体制及其理论的主要理念是：经济发展是社会发展的一部分，经济发展最终要为社会发展服务；市场机制是唯一的调控机制，供给和需求决定市场价格；政府致力于完善市场机制，而不是干扰市场机制；对于经济社会发展中的弱势群体，政府需要提供帮助，但同时要激励他们尽快通过自身努力走出贫困。凯梅尼将“社会型市场”的原则概括为“对于市场的干预是必需的而且也是市场所需要的，但是这种干预必须是与市场原则相一致的”。（凯梅尼，2010）

艾克豪夫认为：“德国的住房政策，大体上也是按照以下的思路制定，即市场机制解决大多数人的住房需求，针对贫困群体，政府则予以资助。”（艾克豪夫，2012年）。

这种简单描述似乎适用于所有发达经济体在20世纪50年代以来的住房发展情况。但是，基于发达经济体不同的社会政策取向，凯梅尼提出了“营利型市场”和“社会型市场”两种概念，并认为这种区分在租赁市场上表现得最为清晰和持久。在以英、美为主要代表的营利型市场中，租赁市场的发展会经历这样几个步骤：“公共政策鼓励发展不受限制的营利型租赁市场，其结果是一部分社会阶层的边缘化，这迫使政府出面帮助那些受影响的家庭，国家建立一个成本型租赁部门来解决这个问题，这个部门被营利型租赁市场隔离以避免竞争威胁，但是这样不足以降低对租赁住房的需求，随着公共成本型部门的增长与成熟，相对租金开始下降，国家控制变得更加严格，以阻止成本型租赁进一步发展，对于租赁住房的需求被迫转向了购买私有住房，政府进一步鼓励住房私有化。” （凯梅尼，2010年）

在以德国、瑞典为主要代表的社会型市场中，鼓励成本型租赁住房与营利型租赁住房进行竞争，从而建立一个多样化的、充满竞争的住房租赁市场。在这种市场中，存量规模较大的成本型租赁住房既可以避免在过剩和短缺之间的剧烈摇摆，又可以降低市场的租金水平，从而为各种住房所有形式提供一个公平的竞技场，既不压制租赁住房，也不鼓励私有住房。

在住房领域，不同的发展理念表现为差异甚大的住房供应体系。比如，英国的住房体系截然分为社会租赁市场和私营出租住房或自住住房两大部分，两大部分的投资建设主体、资金渠道以及供应对象都不同，因此也被凯梅尼称为“二元制”住房体系。与此相对，德国的住房供应体系虽然也有不同的供应主体，但其供应对象却是混合的，私营机构和个人也参与投资供应社会租赁住房，这被凯梅尼称为“单一制”住房体系。

图2 英国的住房供应体系

图3 德国的住房供应体系

（二）政府促进住房租赁市场发展

在不同发展时期，德国政府先后采用了不同措施推动租赁市场发展。主要特征有：（1）在住房短缺时期，政府通过资金支持、税收优惠、金融扶持等手段鼓励租赁住房供应，比如在20世纪50年代和60年代；（2）在住房供应相对充足后，政府通过调整法律法规，提高出租住房的品质标准，适当放松终止租赁合同的条件，平衡租赁关系当事人的权益；（3）在租赁市场发展相对稳定后，政府主要采取措施促进租金价格的稳定，避免大起大落。

比如，从1974年《第二部住房解约保护法》实施以来，德国逐渐形成了一套租金编制体系，在租赁市场的稳定方面发挥了重要作用。根据法律规定，各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构对住房情况进行综合评估后共同制定租金标准。这种租金在租赁市场中很有权威性，被称为“房租明镜”（Mietspiegel）。

租金编制主要参考的因素包括住房类型（如是否独立住房）、面积、设施设备、房龄、区位等。通过相应评估和计算后，形成租金一览表，对社会公布。房东可以参照当地相应类型住房的参考租金设定房租或提高房租，承租人对房租有异议的处理，也以参考租金作为重要依据。

英国在1965年就引入了公平租金体系。在该体系中，租金水平由独立的租务专员（rent officer）设定。但是，租务专员往往按照市场理论，依市场运行的理想状态设定租金水平，因而不仅难以反映市场真实的供求状况和价格走势，而且不利于引导租赁市场发展。1981年54%的租金低于市场水平。从1970年到1986年，公平租金的增幅比消费价格涨幅少了18%。起初，租金管制只适用于没有家具的住房，有家具的住房直到1974年才被纳入管制范围。（Voigtlander，2009）由此造成的结果就是，许多房东为了规避管制，都将自己的出租房配上家具或者以度假房的名义出租。本来希望通过设定公平租金引导租赁市场发展，带来的结果却是出租住房供应减少，使得本来要租赁的人由于难以找到合适的房源而只好去购房。

（三）对市场的柔性管理

基于社会市场经济的理念，德国在住房领域非常重要的政策出发点就是让居民家庭在自有和租赁之间有充分的自由选择权。由此，需要通过相应措施促进租赁住房的有效供应，同时避免租赁市场被扰乱，否则许多家庭就无法自由选择，最后只能被迫选择购买住房。

以租金管控为例：这是第二次世界大战结束后许多欧洲国家都选择的政策。毕竟，当时最主要的问题是住房短缺，如果放任市场自主运行，房价和租金都会快速上涨。因此，绝大多数欧洲国家不仅将老旧住房的租金固定在战前的水平，而且新建住房的租金也受到严格管控。但是，随着住房供应量不断增加，德国逐步选择放松对租金的管控。实际上，早在1958年，时任德国住房部长Paul Lucke就主张废除住房统制经济，解除对住房租金的严格管控。1961年，他开始在“白区”解除对租金的管制。所谓“白区”，是指住房短缺比重低于3%的区域。起初，只有52个这样的白区，但是到20世纪60年代末，除了少数像柏林这样的中心城市，其他所有区域都解除了租金管制。

在1974年《第二部住房解约保护法》实施后，德国推行了租金比较体系。在这种体系中，只有下列情形才能提高租金：前一年没有提高租金，并且房东通过“明镜租金”或类似的标准能证明其租金低于恰当水平。由于租金指数总是根据以往的租金而计算的，即便整体租金在不断上涨，实际收取的租金也总是低于市场的真实水平。所以，对于长期租住的承租人而言，重新租赁或购买住房的吸引力不大，因为他们目前的住房成本低于市场价格。

一些住房自有率较高的欧洲国家的情况就大不相同了。比如，在西班牙，管制给投资者和房东带来了很严重的问题。直到1994年，西班牙才允许对1964年以前签订的租赁合同提高租金。由于西班牙允许将租赁合同传递给下一代，房东常常无法从其房产中得到任何经济利益。而且，在很长时间里，住房的维护和改造成本都不能转嫁给承租人。结果，越来越多的住房年久失修，直到最后退出市场或被买断。1985年，西班牙开始对租金放松管制，但是1985年之前的租赁合同仍然受到严格管制。2005年，此类租赁合同在巴塞罗那的比重是接近50%。而且，1994年租赁法律规定，租赁合同的最低期限是5年。面对这些管制，许多房东宁愿空置房屋等待买家，也不愿意将其出租。这样的结果是，西班牙住房市场的空置率高达14%，远高于欧盟的平均水平。（Voigtlander，2009）

（四）增强社会支持

租赁市场的发展，无论是供应，还是需求，都需要社会广泛参与和支持。

首先，在租赁住房供应方面，德国鼓励社会主体广泛参与。德国住房租赁市场的供应主体非常多元，既有大量的个体房东（其中既有单独出租，也有与承租人合住的），也有种类多样的机构，包括公共性质的住房公司、私营性质的住房公司，还有非营利的机构（如合作社、教会等）。凯梅尼认为：德国的房屋租赁市场因此严格遵循奥尔多派（Ordo）自由主义者的主张，即市场应当有多种多样的供应者，他们可以将对安全网式的社会保障体系的需求降到最低程度，因此，德国“形成了一个如万花筒般丰富与复杂的住房租赁市场” 。（凯梅尼，2010）按照其性质，可将供应主体大致分为政府、企业和社会主体三类。由图3可见，从1970-1993年，社会主体对租赁住房的投资建设始终发挥着重要作用。

其次，社会对租赁住房的认可是租赁需求较为稳定的重要原因。租赁市场平稳发展，需要以较为稳定的租赁需求为基础，否则不仅租赁住房的投资难以收回成本，还会造成大量租赁住房空置。以社会住房为例，一些国家在发展过程中虽然投入了不少支持，但由于在社会住房的成本和租金之间存在差距，建设投资机构被迫通过牺牲舒适度和居住空间来压缩成本，从而使社会住房与私人住房在质量上存在较大区别，由此导致社会住房的承租人感觉低人一等。

但是，德国的社会住房广受欢迎，原因在于其相对较高的质量标准，无论是面积，还是设施设备。随着时间的推移，质量标准越来越高，直到无法区别社会住房与私人住房。由于这个原因，在其他国家经常出现的“将社会住房等同于低劣住房”的现象在德国没有发生。相反，德国的社会住房吸引了很多来自中产阶层的承租人。因为社会住房的对象较广泛，而且只有在入住时才核对其收入状况，所以收入方面的准入门槛较为宽松。如果在承租期的收入增加了，承租人不会受到任何影响。所以，新兴的中产阶层特别愿意租赁此类住房，这也就抑制了购房的潜在需求。

（五）租赁住房与自住住房相互补充

基于促进市场而不是扰乱市场的社会市场经济理念，让租房与购房所得到的住房服务能相互替代，充分发挥市场配置资源的基础性作用，让居民在租房与购房享有充分的自主选择权，由此形成了租赁住房与自住住房相互补充的状态。

首先，根据不同时期面临的突出问题聚焦发展重点。德国统计年鉴中将住房主要分为自住住房、租赁住房、度假住房和空置住房四大类。从不同年代各类住房的占比及其变化情况可以看出，不同时代各有侧重，但总体是促进自住住房与租赁住房形成相对平衡。

表6 按年代划分的各类住房占比情况（%）

其次，小户型住房以租赁住房为主，而大户型住房以自住住房为主。在40平方米以下以及40-60平方米的住房中，租赁住房占比分别为84.81%和82.98%；在80-100平方米的住房中，租赁住房和自住住房的占比基本相当；而在120-140平方米以及140平方米以上的住房中，自住住房占比分别为81.24%和86.79%。自住住房与租赁住房相互补充，形成了一种较为均衡的结构。

表7 按单套住房面积划分的各类住房占比情况（%）

表8 不同居住类型家庭的住房负担状况（%）

再次，住房负担较为合理。德国统计年鉴中对部分家庭开展了住房负担情况的抽样调查。2013年，总体上有18.1%的家庭户觉得住房负担较重，57.4%的家庭觉得有一定压力，另有24.5%的家庭觉得没什么压力。从购买和租赁两种居住选择的情况看，都是接近1/4的家庭觉得没什么压力，但在觉得压力较大的家庭中，租赁住房家庭比自住住房家庭高出4.1个百分点，而占比更多的自住住房家庭觉得有一定压力。总体看，德国居民家庭在购买和租赁的两种选择上面临的负担情况较为均衡，这既是德国租购并举住房体系建设相对较为完善的结果，也是进一步促进租购并举住房体系发展的重要基础。