“以房养老”的模式探讨

文/罗毅

一、引言

2018年8月8日，国家银保监会发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,将老年人住房反向抵押养老保险（即“以房养老”）的开展范围由原来的试点城市，扩大到全国，是“以房养老”开展试点工作4年后的重大突破。

“以房养老”，也称“老年人住房反向抵押养老”或者“倒按揭”，指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件每月领取养老金（给付金）直至身故，老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。作为一项创新养老模式，“以房养老”为老年人提供了多样化的养老保障。

按照国际通行的划分标准，一个地区60岁以上人口占总人口数量的10%以上，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，就属老龄化社会。我国早在2000年就已达到联合国确认的老龄化社会标准。据全国老龄办统计：截至2017年底，全国60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%，预计到2030年将增长到3.5亿左右，到2050年将达到全国人口的1/3。国家老龄化趋势加重、失独孤寡老人数量增加，据统计，目前全国失能和部分失能老年人约4000万人。[1]

养老是一个潜在需求很大的市场，为应对中国严峻的老龄化趋势，应构建由基本养老保险、企业补充养老和个人商业养老保险构成的养老保障三支柱格局，实现养老保险体系由政府、企业（雇主）和个人三方责任共担的均衡格局。[2]研究落实“以房养老”保险，在满足老年人差异化多样化养老保障需求、破解养老难题、探索并推进养老产业发展等方面具有重大创新价值和战略意义。

二、“以房养老”事业的发展与现状

“以房养老”模式下，业主仍拥有居住权，但会失去房屋所有权，其本质是银行按揭贷款买房的逆操作模式，俗称“倒按揭”。这种做法起源于1960年代的美国，此后逐步推广至英国、日本、新加坡、中国台湾等地，并在2000年以后，在发达国家和地区形成成熟模式，但这只能算是一种非主流的养老模式，是养老保障制度的一个组成部分。

资料显示：在我国，截至2017年末，养老保障第一支柱基本养老保险，全国范围内覆盖超9亿人，积累基金超4.6万亿元；第二支柱企业年金，同期全国已有近8万户企业建立，参加职工逾2300万人，积累基金近1.3万亿元；第三支柱商业补充保险的发展却脚步迟缓。原中房集团董事长孟晓苏教授，作为国内“以房养老”概念提出第一人，早在2003年就正式向国务院提出“以房养老”建议，全国推广实施已历经15年时间，但其进程可谓相当缓慢。

表1 国内“以房养老”相关政策发展历程

2014年7月，北京、上海、广州、武汉正式开展“以房养老”试点，当年，中国保监会批准4家保险公司试点该项业务。2016年7月，试点城市扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。目前国内仅幸福人寿、人保寿险获批相关以房养老产品。银保监会官方数据显示，截至2018年8月底，仅幸福人寿一家保险公司开展此项业务，已在北京、上海、广州、武汉等8个城市落地，全国共有114户162 位老人参保，其中以北上广地区接受程度较高，三地的保单数占比为80%，而人保寿险的相关业务整体仍处于待开展阶段。[4]

三、“以房养老”发展缓慢的原因分析

“以房养老”从试点到推广至全国，是我国在强化养老保障第三支柱方面的新尝试，旨在有效引导个人通过预防性养老储蓄与投资，以政府和市场合理分工方式构建起多层次、更高效的养老保障体系。然而试点4年来，尽管老龄客户的需求及意愿还是有的，但发展情况却不甚理想。其主要原因如下。

（一）供给侧缺乏动力

对保险公司而言，这一特殊的新生业务涉及房地产、金融、财税、司法等多领域，存在诸多不确定性，特别是在当前法律法规不健全的背景下，政策基础、业务流程、风险管控均存在问题，承保后流动资金占用量巨大，流动性风险高，与险资机构惯用的常规保险预先收取现金流的模式完全相悖，而且产品设计通常利于投保人，若房屋损毁、折旧、老人预期生存年限延长等因素叠加，承保人营利更加困难。此外，房价经过二十余年的快速上涨，受到国家宏观政策调控，可能出现房价较大幅度下跌，保险公司将承担较大的预期风险，这也使得保险业务的供给侧缺乏积极性与原动力。[5]

（二）需求端顾虑重重

依据目前产品设计，投保人需要符合一定条件：例如老人的年龄要在60周岁至85周岁之间，抵押的房屋必须由老人拥有完全产权。此外还有根深蒂固的传统观念：养老“靠儿不靠房”，房产是一定要留给子女或者孙辈的。[6]老人们担心会引发家庭矛盾、破坏亲情而得不偿失，因此参保不仅需得到产权人本人认可，往往还需要征得老人子女的同意。央视发起的一项调查显示，坚决不选择“以房养老”的被调查者比例高达71%，表示愿意“以房养老”的比例仅7%。一些家庭中，子女为了继承更多的遗产（国内遗产税率相对较低，仅7%），不愿意老人将房屋反向抵押。据统计，目前广州已办理“以房养老”的老人几乎都是孤寡老人，而有子女的家庭选择这种产品的极为罕见。许多老人片面地认为参保就是“死后房产完全归保险公司了”，或对保险公司不信任，认为保险条款太复杂、看不懂、怕吃亏等。老人还有犹豫和观望心态：若未来通货膨胀，担心生存金缩水，影响生活质量，若房价继续上涨，则参保不划算。有一部分老人认为养老主要应该由国家兜底，不应该由个人付出自己积攒一生的资产。

（三）政策与法律因素

“以房养老”试点4年来，相应的配套政策与法律制度保障并没有得到健全和完善。实操中涉及房屋的产权纠纷，例如70年产权到期后房子归谁，在现有的顶层设计中，并没有确切而明晰的规定，存在政策变动风险，为后续产权处理带来不确定性。此外可能涉及遗产继承纠纷，以及其他债务诉讼，这都将给承保人带来风险。房产登记、抵押、公正等环节存在操作性问题，因为隶属部门不同、地方不同，不同的省市细则不一致，甚至一个城市不同区的政策也可能各不相同，导致流程障碍较多。[7]还有“唯一住房”问题：老人离世后，其房产是子女或其他直系亲属的唯一居所，此时能否顺利执行后续操作将是个现实问题。

（四）宣传工作不到位

调研中发现，“以房养老”的宣传工作还远不到位。由于试点的4年间仅幸福人寿一家保险公司实际开展业务，并且幸福人寿对业务量的推进目标也定得很低，因此在市场培育、宣传咨询方面相对谨慎，并未作高密度的市场推广。[8]数据显示目前幸福人寿积累的意向客户已经达到两千多户，但这些客户绝大多数都是通过媒体等渠道获知产品信息之后主动上门的。另外，像天津这样有着庞大潜在客户的直辖市，作为2016年的二期试点城市，由于幸福人寿的工作重心还未放在该区域，该地区的意向老年人丧失了获得这项保险的机会，两年间天津竟无一人参保。

四、推进“以房养老”工作的建议

“以房养老”是老龄化社会发展的客观需求、国家养老保障的有益补充，也是契合中国国情的养老模式。面对试点工作开展4年来的冷清状况，需要找到症结、打破瓶颈、创新机制，发挥各方面的主观能动性，共同推动“以房养老”市场的发展。当前应做好以下工作。

（一）发挥政府在市场培育方面的主导作用

政府需要在完善法制环境、提供政策配套保障、健全风险分担机制、排除隐形障碍、完善监管保障、引导正确舆论导向、维护各方当事人合法权益等方面下功夫。在“以房养老”的市场培育方面，推动金融技术的更新升级和专业人才的大量聚集，促进金融市场、房地产市场和养老服务市场的不断发展。出台营业税、所得税等方向的税费减免扶持举措，立足加强风险管控，确保渠道畅通，实现产业有序并可持续发展。

（二）激发供给侧的改革动能

中国的保险市场是典型的供给推动型，“以房养老”产品的推广，突破点还是供给侧发力。保险机构需要有相应的前期投入，做好对金融市场、房地产市场等综合研判，风险防范与管控，先培育市场，再逐步成熟。[9]针对当前产品线单一的局面，需要积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。关注老年客户群体的真实需求，急客户所急，设计出多层次的贴近消费者需求的产品，既要有参与型产品，也要扩充非参与型产品，研发与房产增值部分挂钩的产品也将是今后工作的重点。树立企业良好的社会形象，并确保将来子女将住房变现、赎回等多层次要求的实现通道均畅通无阻。

（三）拓展需求端的潜在市场

虽然从全球视野来看，“以房养老”仍属于小众产品，但以我国的人口基数来看，它依然有足够的市场空间。因此，全社会要增强对老年人住房反向抵押养老保险业务的信心，加大宣传力度，消除各种顾虑，引导老年人传统养老消费观的转变。只有当消费者在信任的基础上自觉主动接受产品，保险机构才有可能赢得市场。产品在全国范围内得到认可和接受，既能在一定程度上缓解我国人口老龄化、养老问题加剧的现状，又能提高老人晚年生活质量，减轻年轻人的压力。

（四）补充再保险平衡机制

由政府或政策性再保险机构对开展反向抵押养老保险业务的公司提供再保险服务，以降低保险公司所承担的风险，调动其参与的积极性，可借鉴美国、新加坡等发达国家的做法，也可以借鉴国内重大资产保险多机构合作风险分摊机制的做法。

（五）创新配套服务

养老是一个系统工程，许多有房的老人最大的养老痛点并不是钱，而是养老服务。当前“以房养老”产品是“两方模式”，今后应该引入第三方参与者。需要创新合作机制，例如保险公司与相关护理机构合作，将“倒按揭”后的养老给付金与老人日常的护理需求及开销直接对接，增强客户价值体验，实现从虚拟资产到现实服务的转变升级，真正让老人的晚年生活保障落到实处。

五、结语

“以房养老”是社会养老保障体系供给侧改革的重要创新，是对传统养老方式的有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求，是应对人口老龄化、缓解社会养老压力的积极举措，激发“以房养老”的市场潜力，鼓励老年人将长期资产变现，通过抵押房产的方式得到养老资金保障。从金融角度看，用房产抵押换取养老金，能提高社会资源的利用率。[10]

扩充养老院、社区养老、居家养老等社会化养老模式，顶层设计尤为重要。好的顶层设计，能激发“以房养老”未来的巨大发展潜力，使它在将来逐步受到群众的欢迎。“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节，而与居家养老的结合,包括与居家养老的配套服务的结合，都需要政府各部门的通力合作。在全国范围内深入推广“以房养老”，银保监会需要继续和相关部委、各地方政府密切配合，加强协调、完善政策、加大供给、加强监管、稳步推动，有效满足社会养老需求，积极推进老年人住房反向抵押保险事业的持续、有序、健康发展，真正体现社会主义制度下老年人老有所养的幸福感、获得感。