房屋租赁违约金纠纷解决的法律依据

王秀玲

随着经济社会的快速发展，城镇房屋租赁越来越普遍，由此引起的租赁合同违约纠纷事件也越来越多，有的纠纷双方协调不了就会诉诸司法，请求人民法院裁决。那么，房屋租赁合同违约金赔偿标准是怎样判定的呢？具体从以下三方面分析：

一、房屋租赁合同中对违约金有约定，则按约定的违约金数额或比例支付。如双方在签订房屋租赁合同时，租房违约金的数额或比例是由当事人双方通过事先约定而确定的，有的在房屋租赁合同里约定违约金为一到两个月的租金（有的称为“押金”），那么一旦承租人违约，出租人就可以要求其支付违约金作为违约赔偿。这种违约一般是承租方提前结束租赁期，给出租方在对外出租时造成了“空置期”，出现了租金损失，因此要按房屋租赁合同中约定的执行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在现实司法实践中人民法院一般会结合同类案件的经验，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求其赔偿的实际损失一般包括：免租期的租金损失（按照双方未履行合同期间占合同约定期间的比例，赔偿出租方的免租期租金损失）、房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费损失等。具体审理中会考虑到房屋空置费损失、重新出租房屋的中介费等损失通常客观存在但较难证明，法院未必会准确计算每一项损失的具体金额，而是通常会结合案件的具体情况，比如：双方的过错情况、租赁合同的约定期限及履行期限、双方关于违约金的约定等情况，酌定一个相对合理的费用标准判决由承租方承担。

二、房屋租赁合同中有违约约定，但约定的违约金明显过高或过低的可以请求法院判定。租赁合同中约定的违约金很高，不意味着完全能得到法律的支持，发生相应情形时违约方无需被过高的违约金所“吓唬住”。发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以请求法院予以适当酌减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了10000元，那么违约的一方可以提出请求降低违约金。另外，对于双方虽然约定了违约金但未约定标准的，根据最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题”中规定：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。

三、租赁合同中对违约金没有约定，一般应按违约方对其造成的实际损失来计算违约金。《中华人民共和国合同法》规定，违约金金额及计算方法等均由合同签订双方约定；在合同中存在违约金条款却在合同没写违约金金额的需要依据违约金具体条款协商确定；没有违约金条款的，在证明存在损失的情况下，也可要求相应的赔偿。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任；第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中，关于房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定中明确：因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

也就是说，合同没有违约金，并不代表不需要承担违约责任，仍然需要赔偿，只是赔偿金额和方式不一样。没有约定违约金的，对违约方比较有利，守约方必须举证自己的损失才能获得补偿。对房屋租赁合同未约定违约金或违约金数额的可以采取补救措施，双方可以协商补充约定，协商不成的情况下可以到法院起诉。