农房不动产权籍调查技术探讨

2019-01-13王学雷

魅力中国 2019年10期

王学雷

（烟台市莱山区不动产登记中心，山东烟台 264000）

一、不动产权籍调查概述

（一）不动产的概念

1.不动产的含义。不动产一词最早源于英文“不动产”（realestate和realproperty），这个词实际上产生于西班牙语“真实”的一词，含义是“皇室的”关于不动产的定义及其范围，国内外进行界定的角度大致相同，是从民法的角度来界定。所谓不动产是指依自然特性或法律规定不能移动的固定财产，如土地、林木、海域、草原、建筑物及其它地上定着物。不动产是以土地为基础，总是固定于地球某一位置，可能是自然财富，也可能是人力创造的财富。

2.不动产的种类。不动产的种类繁多，最为核心的不动产是土地，而以土地为基础再进行扩展，有其它的不动产类型。不动产的种类根据管理的对象、内容和目标的不同，又可以分为不同的类型。如按自然属性、利用方式、权属主题、使用形态、使用功能等分类方式。在所有的不动产类型中我们每个人生活密切相关的不动产类型有如下：土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。

（二）不动产权籍调查

1.权籍调查。不动产单元是由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成，包括房屋等建筑物及构造物以土地权属界线封闭的范围。不动产权籍调查是以不动产单元为基础，依照不动产权利人的申请，通过权属调查，查清不动产单元的状况，包括宗地信息、权属、界址、数量、性质、面积、房屋用途状况等基本情况，形成电子和纸质数据、表册、图件等调查资料，根据所获得的调查资料将不动产单元进行“落宗落户”的过程。

2.不动产权籍调查常用术语。宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线固定封闭的地块或空间。

房屋：土地或海域上的建筑物、构造物，包括独立成栋，具有固定界限的封闭空间，以及区分幢、套、层、间等可以独立使用住人或存放东西的建筑物。

定着物：固定于土地并不能移动的有独立实用价值的土地联结物。

界址点：宗地或权属界线的转折点，即拐点。

界址线：宗地四周的权属界线，即宗地界址点连线构成的折线或曲线。

（三）农村不动产权籍调查技术路线

农村不动产权籍调查工作关系到农民的切身利益。为了做好权籍调查工作，以权籍调查为基础，以宗地为依托，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，借助GPS-RTK测量、无人机倾斜摄影测量和三维激光扫描测量等先进技术手段，通过权属调查、权籍测量、内业数据处理、内外业核实、内业建库，完成宅基地和集体建设用地的权属调查和权籍测量工作，为农村不动产统一登记发证提供依据。

二、农房不动产权籍调查技术分析

（一）权属调查的准备

在不动产权籍调查测绘过程中，要严格按照固定的流程进行，这样才能够有效推进相关工作。首先要进行调查准备。就是了解已有的历史档案资料，然后根据相关的资料和现场调查情况制定相应的测绘方案。提前发放指界通知书，到国土、房产、林业等部门的档案室或数据库中提取档案，也可以利用相关的业务系统，直接进行查询核对，并计算测量放样数据等。之后就可以进行权籍调查了，在这一阶段中，主要就是来核实、调查不动产的产权权属情况，核实其界址，并绘制不动产的宗地、自然幢和单元的草图，在所有问题都明确之后，填写不动产权籍调查表。对于有争议的界限和发生变化的界标，要及时进行现场记录和拍摄照片，严格按照有关规定执行。

（二）不动产测绘与审查入库

在外业测量过程中，要进行界址点的测绘，并完成宗地和房产测绘，在此基础上，加强控制。在内业核实中，要进行宗地图绘制，并录入宗地属性。测量控制是指在测量过程中，对土地和房屋等定着物严格按照《地籍调查规程》中要求的技术、方法和精度执行。界址测量应基于不动产的类型，保证不动产权利人的切身利益和不动产管理的需要等相关条件，确定界址测量的精度。对于同一个权籍要素，如果技术标准之间要求的精度不一致，要以高精度为实际标准。在完成不动产测绘之后，还要对文字、表格和图件等进行检查，并将其转为系统数据库格式存入系统，方便后期的直接调用。不动产测绘数据均以宗地为单位，并按照一定的规范进行统一处理，实现纸质和电子版分类管理。

三、关于农房不动产权籍调查的优化建议

（一）合理选择调查机构

为了提高测绘工作的效率，要选择合适的测量机构，以便于确保调查机构能够符合要求，一般通过市场化的模式合理的选择调查机构。但是目前的可选择性并不多。因此，让不止一个调查机构来进行调查管理是一个好的措施，这样可以更好地得出测量报告和调查结果。

（二）数据入库

一般来说，在对数据进行仔细的核查之后，如果没有出现很大的错误，相关工作人员就会签字。签字之后会有信息科的工作人员负责入库等相关工作，并为其编制序号。但是如若出现了较大的偏差或者一些质量方面的问题，务必要及时按照国家法规的要求及时进行修改。在入库结束之后，信息科工作人员还需要负责处理地图的事务，并及时登记，做好相关工作。如果房产不需要做后续的工作，工作人员就能够将其录入地图当中，同时做好相关的登记办理工作，除此之外，各部门的工作人员可以共享信息，交接审批，并且务必保证测绘工作的准确性和有效性。