浅谈不动产权籍调查工作重要性

范飞 山西省祁县自然资源局

建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。 权籍调查的来源和现状。

一、不动产权籍调查是不动产首次登记的前提和基础

（一）不动产权籍调查的意义

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，申请人应当提交不动产界址、界限、面积等材料。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量，前者主要包括权利主体、类型等状况，后者主要包括坐落、界址等自然状况。不动产权籍调查是以宗地、宗海为单位，调查建筑物信息、林木信息，查清权利人、权利类型等内容。按照《条例》第8条第3款的规定，不动产权籍调查的信息大多是不动产登记薄要记载的内容，可以说，没有权籍调查，登记机构将无法办理不动产登记。

（二）权籍调查的工作方法

权籍调查成果登记后，便具有了法律效力。因此，权籍调查数据要确保无误，登记机构严格审核把关，任何数据的不准确将会给后期不动产登记工作造成灾难性结果。调查成果要将已有的地籍图、宗地图进行对比、核对，如有变动要及时替换新的地籍图，确保数据库信息和不动产变化信息一致。以现有的数据库数据，整合原分散在国土、房产、林业部门的数据，建立新的不动产数据库，对权籍调查形成的图、表、档等一体化储存、应用。不动产首次登记后，涉及不动产信息在登记簿上已有记载。申请人申请转移、变更登记时，本着“便民利民”宗旨，让群众“最多跑一次”的承诺，如果地块界址没有变化，不要求申请人重复提交权籍调查材料。

（三）权籍调查基础扎实，确保登记高效

不动产权籍调查是不动产登记的重要基础性工作，是不动产登记权属来源的主要渠道和登记依据，也是坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”要求的基本保障。由于原土地、房屋分散登记，在实行不动产统一登记后，权籍调查工程中凸显出许多问题，比如土地证和房产证权利主体不一致、跨宗建设、用途不统一等等遗留问题。鉴于相关问题，调查部门要及时与房管、规划等部门协商沟通，本着“尊重历史、实事求是”的原则，必要时会商通过，进行不动产登记，切实把人民群众的利益放在第一位，维护权利人的合法权益。

二、统一基础，完善权籍调查工作机制

不动产权籍调查工作机制的完善，即是不动产统一登记的需要，也是建设不动产统一登记信息平台、保障权利人合法权益的需要。在不断推进不动产统一登记工作的同时，对权籍调查工作机制的完善也进行了一些探索，结合实践和经验提出完善权籍调查工作机制的具体建议。

（一）继续沿用已有的成果资料

充分利用土地、房屋等不动产调查等历史资料，开展工作。对于过去工作中已经形成的测绘成果，且符合不动产登记要求的，可以继续沿用，不需要重新测量。办理不动产转移登记、变更登记时，不动产单元界址没有变化的，可以沿用原来的权籍调查报告，不需要重复权籍调查。

（二）多规程并行，保持调查工作的连续稳定

进行不动产权籍调查工作需遵守《不动产权籍调查技术方案（试行）》以外，还应该遵守现行《地籍调查规程》《房产测量规范》等标准规范。涉及土地调查，按照《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）标准开展；涉及房屋等建筑物、构筑物的调查，按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）标准进行；其它不动产权籍调查，依据相关的国家标准及行业主管部门规定实施。在五年过渡期间，涉及耕地承包经营权的权籍调查，继续按照农业部门相关标准规定实施。以上标准规范精度要求等方面存在差异的，不一致的内容，以《不动产权籍调查技术方案（试行）》为准，但对于同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则要以精度要求高的为准。

三、严格要求，规范权籍调查成果

（一）规范提交不动产权籍调查成果

为满足不动产登记的管理，要建立信息平台，调查机构要要提供动产权籍调查成果。以不动产单元为单位，权籍调查表、测量报告、权籍图等对应提交电子数据。

（二）认真审核确认不动产权籍调查成果

只要登记了权籍调查，就开始生效。对应机构应当做好审核，确定内容符合要求，并具有完整性。

四、建立和完善不动产权籍调查数据库和管理系统

建立完善数据库是一项庞大而复杂的工程，以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性等信息的一体化存储、管理与应用，并结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。