房地产投资与工业全要素生产率

李江涛 褚 磊 纪建悦

一、房地产投资影响工业全要素生产率的机理分析

(一)工业全要素生产率及其影响因素

由上可知，需求规模扩大和创新投资增加可以促进工业全要素生产率增长。而房地产投资将通过影响工业部门的需求规模与创新投资来影响工业全要素生产率。并且，在不同情况下，房地产投资对工业部门的需求规模与创新投资的影响是不同的，既有促进作用又有抑制作用。下文将对这两种作用做具体分析。

(二)房地产投资对工业全要素生产率增长的促进作用

房地产投资增加可以在一定程度上扩大需求规模，对提高工业全要素生产率形成激励。一方面，房地产投资规模扩大可以推动居民消费升级，增加创新产品的需求，例如，家电换新、使用新型装饰材料等。另一方面，因为政府部门垄断了我国城市建设用地的供给[注]邵建新、巫和懋、江萍、薛熠、王勇：《中国城市房价的“坚硬泡沫”——基于垄断性土地市场的研究》，《金融研究》2012年第12期。，短期内，房地产投资增加会推高地价，进而推动房价上涨。房价上涨对居民消费形成财富效应，诱导居民增加现期消费。

(三)房地产投资对工业全要素生产率增长的抑制作用

房地产投资过热，住房价格不断上涨，需求规模趋于下降，激励作用弱化，工业全要素生产率降低。一方面，房地产投资规模扩大推动房价高涨，导致居民用于购房的成本不断增加。住房支出挤占了部分消费，居民消费比例不断下降，房地产的预算约束效应显著大于财富效应[注]杨俊杰：《房地产价格波动对宏观经济波动的微观作用机制探究》，《经济研究》2012年S1期。。另一方面，房价上涨会引发居民的投机行为，这种购房支出对消费的挤出效应将远远超出财富效应。居民消费减少，需求规模缩小，削弱了企业进行技术和管理创新的动力，进而降低工业全要素生产率。

综合以上分析，房地产投资适度增加可以扩大需求规模，增加创新投资，有助于提高工业全要素生产率。但房地产投资过热会减少消费需求，削弱工业全要素生产率提升的动力；并且，挤占技术和管理创新投资，导致工业全要素生产率下降。

二、工业全要素生产率测算

(一)测算方法

(1)

其中，Yit、Ait、Kit、Lit分别表示产出、全要素生产率、资本数量以及劳动数量；α、β分别表示资本和劳动产出的弹性系数，α+β=1。

对方程(1)两边同时取对数：

lnYit=lnAit+αlnKit+βlnLit

(2)

由于α+β=1，整理可得：

(3)

(4)

全要素生产率的增长率为：

(5)

(6)

(二)指标选择与测算结果

各指标的描述性统计如表1所示：

表1投入产出指标描述性统计 (20002014年)

图1 20012014年全国层面工业全要素生产率增长率(%)

表2各省份工业TFP增长率的离差指标 (20012014年)

总之，2001年以来，特别是2003年后，我国工业全要素生产率增长率呈下降趋势，说明我国工业全要素生产率增长的势头正不断减弱；而各个省份的工业全要素生产率增长率的差异也呈现出先减小后增大的趋势。工业经济增长与房地产发展联系密切，到底房地产投资会对工业全要素生产率产生怎样的影响，还需要做进一步的实证分析。

三、模型与变量

(一)模型设定与方法选择

如果一个省份拥有较高的工业全要素生产率，那么，在相同的资源约束下，相比于工业TFP较低的省份，该省份将获得更大的产出，有利于该省份进一步提升工业全要素生产率。相反，如果一个省份的工业全要素生产率较低，不能获得足够的资源来提高全要素生产率，最终，该省份可能会被挤出市场。由此可见，当期工业全要素生产率会受到上期全要素生产率水平的影响，所以，本文构建了“动态面板数据模型”(Dynamic Panel Data)，即：

yit=αyit-1+βXit+ηi+εit

(7)

在计量模型(7)中，yit为被解释变量，表示工业全要素生产率；Xit表示房地产投资以及影响工业全要素生产率的其他控制变量；ηi为不可观测的省际效应，用来控制各省际区域的固定效应；εit为扰动项。

Δyit=αΔyit-1+βΔXit+Δεit

(8)

(二)变量选择与数据来源

1.被解释变量为工业TFP(TFPit)，具体测算见本文第三部分。

2.解释变量为房地产投资及其二次项。

(1)房地产投资(lnREIit)用各省份房地产开发投资额的对数值表示，数据来源于《中国统计年鉴》，并使用分省固定资产投资价格指数对名义房地产开发投资额进行平减，得到真实的投资额(2000年不变价)。

(2)房地产投资二次项(lnREISit)为各省份房地产开发投资额对数值的平方。

3.控制变量包括人均GDP、产权结构、国际贸易和政府干预。

(1)人均GDP(lnGDPit)。一个省份的经济发展水平会影响到该省份的工业TFP，因为经济发展水平越高的省份，其科学技术基础往往越好，而且越重视教育、科技等方面的建设，促进其进一步提升工业全要素生产率。为检验经济发展水平对工业TFP的影响，本文选取人均GDP作为控制变量，并用各省份的CPI指数对名义GDP进行消涨(2000年不变价)，数据来自于《中国统计年鉴》。

(2)产权制度(SOEit)。不同的产权制度结构会给企业带来不同的激励制度，影响资源的配置与使用效率，进而影响全要素生产率[注]查建平、唐方方：《中国工业经济增长方式转变及其影响因素研究》，《当代经济科学》2014年第5期。。本文以国有企业比重表示产权制度结构。计算公式为：国有企业比重=国有工业企业就业人数/工业总就业人数，数据来源于《中国劳动统计年鉴》。

(3)国际贸易(lnTNEit)。一个省份在进行国际贸易的过程中，会通过竞争、合作、“干中学”等多种方式获得技术溢出，有利于全要素生产率的提高。本文以进出口总额代表该省份国际贸易能力。因为进出口总额统计的单位为“千美元”，所以，在数据处理时，先利用各年汇率将其换算成“人民币”，再使用分省CPI指数对名义进出口总额进行消涨(2000年不变价)，数据来源于《中国统计年鉴》。

相关变量的定义及计算公式详情如表3所示：

表3变量定义表

续表3

变量类型变量名称符号定义及计算方法控制变量人均GDPlnGDPit 人均地区生产总值对数值产权结构SOEit 国有工业企业就业人数/工业总就业人数国际贸易lnTNEit 进出口总额对数值政府干预FERit (财政支出-财政收入)/财政收入

各变量的描述性统计如表4所示：

表4各变量描述性统计 (20012014年)

四、实证结果与分析

(一)单位根检验

为保证单位根检验的稳健性，采用四种面板数据单位根检验方法，分别是HT检验、IPS检验、ADF-Fisher检验和PP-Fisher检验，如表5所示。结果表明，工业全要素生产率和政府干预在1%的显著性水平下拒绝原假设，产权结构在5%的显著性水平下拒绝原假设，不存在单位根，是平稳的。房地产投资及其二次项、人均GDP和国际贸易均不能在10%的显著性水平下拒绝原假设，存在单位根，是非平稳的。进一步，对这四个变量做一阶差分后进行单位根检验，发现在1%的显著性水平下均拒绝原假设。因此，房地产投资及其二次项、人均GDP和国际贸易为I(1)过程。根据以上检验结果，采用系统GMM估计方法是有效的。

表5单位根检验结果

注：***、**和*分别表示在1%、5%和10%的显著性水平下拒绝原假设；所有检验均不包含截距项，仅加入个体固定效应；滞后长度为0；表中为z统计量；D表示一阶差分。

(二)实证结果

由于同一省份不同时期的扰动项之间一般存在自相关，因此，为保证估计的准确性，本文采用聚类稳健标准误差。房地产投资影响工业全要素生产率的系统GMM估计结果如表6所示：

表6房地产投资与工业TFP实证结果 (20012014年)

注：***、**和*分别表示在1%、5%和10%的显著性水平下显著；括号内为z统计量；AR(2)和Sargan为统计量对应的P值。

采用系统GMM估计方法的前提是扰动项不存在自相关，AR(2)统计量可以对此条件进行检验。检验结果表明，在5%的显著性水平下接受“扰动项εit无自相关”的原假设。除此之外，还要对模型使用的工具变量进行过度识别检验。本文采用Sargan检验，其原假设为“所有工具变量均有效”。表6中，Sargan统计量对应的P值为0.999，说明并不拒绝原假设。以上检验结果证明了模型设定的合理性与估计方法的有效性。

就控制变量而言，人均GDP和国际贸易对工业全要素生产率产生正向影响。意味着经济发展水平越高、国际贸易越发达的省份，其越有动力通过加大研发、教育投入以及积极吸收外溢技术来提高工业全要素生产率。产权结构对工业全要素生产率产生正向影响，估计系数为0.004，并且在1%的显著性水平下显著。这可能是因为，随着国有企业改革的不断推进，国企的公司治理结构有很大改进，其效率正不断地提高，推动工业全要素生产率不断提升。财政干预对工业全要素生产率产生负向影响。一般认为，政府通过招商引资、重点扶持等方法可以帮助本省提高技术水平，但在实践过程中，由于扶持对象选择的不合理性、扶持的有限性、过度干预企业行为等问题的存在，可能导致企业创新的积极性降低，工业全要素生产率下降。

五、研究结论与政策建议

通过本文的研究，发现房地产投资过多将缩减需求规模、挤占创新投资，阻碍工业全要素生产率的提升。因此，为了防止房地产投资成为提高工业全要素生产率的制约因素，必须采取措施防止房地产投资过度增加，同时，也要采取措施增强实体经济自身的发展能力。具体来说，主要包括以下几点：

一是要切实采取措施保证房地产市场平稳运行。这是防止房地产过度投资的关键，需要多管齐下。首先，建立多元化的住房供应体系。增加保障性住房的供给，并逐步完善租房、二手房市场，使居民真正的住房需求得到保障。其次，规范房地产市场，抑制投机行为。通过完善相关法律法规，打破房地产市场垄断，实现正当竞争，保证房地产业的健康稳定发展；同时，利用税收等多种手段挤压投机者的利润空间，如调整贷款利率、商品房交易营业税、房地产税、土地增值税等。最后，完善金融服务体系，建立严格的监管制度，防止信贷资源大量流向房地产。

二是要推动实体经济快速发展。这是提高全要素生产率，实现经济可持续发展的根本保证。一方面，增强实体经济创新投资能力。通过政府担保、补贴等多种方式鼓励银行贷款进入实体经济，并支持实体企业通过发行债券或票据等方式筹集资金，为增加创新投资打下基础。另一方面，通过提高实体经济的利润水平来加强其对资本的吸引能力。落实国家相关战略规划，如《中国制造2025》，重点发展与消费增长点相吻合的实体经济，鼓励企业积极进行技术创新与管理创新。