金三税务系统下房地产税务风险分析及建议

摘 要：“金税三期”管理系统的上线，在很大的程度上限制了房地产增值税的管理，“金税三期”有着大量的信息数据为基础，对信息数据进行利用分析把增值税的管理变得极其的规矩。不过，作为房地产行业，怎样使得企业的管理系统可以长久的稳健运行，在最大程度上规避风险，这是房地产企业所需要面临的管理问题。本文就从“金税三期”的系统功能为切入点，根据当前房地产企业存在的相应风险，进行深入的探究，提出防范措施，以此，来为房地产企业的税务管理尽一份力。

关键词：金税三期；税务风险；房地产企业

一、“金税三期”管理系统的运行背景

“金税三期”作为依托于网络的一个信息平台，把全部税种都归入国、地级税收管理系统中，并进行相应的综合预警处理。其能够全面的整合以及广泛和深入的利用相关的信息数据资源、并在一定程度上加强税收征收的管理，进一步提高纳税的服务水平，提高相应的行政效率，以此来降低税收的成本，依法治税，还可以切实的保障其税收收入等。在以上方面，其都发挥着尤其重要的作用，是不可或缺的部分。

二、金三税务系统下房地产税务风险分析

因为“金税三期”系统工程的不断推动，导致房地产企业面对的税务风险日益的增多。对于房地产企业来说，需要相应的税务风险点，才能在新时代，让企业更好的适应时代的发展，并以此来确保房地产企业的稳健发展。

（一）定量指标风险预警的分析

1.增值税发票用量变动异常

纳税者在开具相应的增值税专用发票的时候，难以做到月份之间的相应均衡。在月份间开具的发票数量呈现出波动的趋势。倘若在某月增值税的专用发票数额突然增加。除了相关的正常业务的波动之外，还有很大的概率会被“金税三期”系统认作是虚假开票的现象。如果当奶水人所开具的增值税专用发票超过之前月份的百分之三十，又超过之前月份的十份以上，就极有可能会被系统检测和警告。这是金三税务系统下房地产税务风险之一。

2.期末存货比实收的资本大

倘若纳税者在期末的存货额超过了实际收到的资本。就会被“金税三期”系统认作是生产经营存在异常，或许存在库存商品虚假不真实的情况。以及建造合同确认收入之后却并没有把成本转出等等相应的问题。税务部门就会对存货进行严格的检查，并深入研究其是否含有收入少记的情况。这是金三税务系统下房地产税务风险之一。

3.纳税者税负变动异常

纳税者在本期的税负和之前一期的税负相互比较。倘若税负的变化前后超过了百分之三十，则有很大的几率会被系统认为是隐瞒收入，或是进项税取得不够等风险。这是金三税务系统下房地产税务风险之一。

4.存货与累积差异幅度异常

倘若差异幅度超过百分之五十会有很大的概率会被系统认为是库存商品不真实，以及收入确认不及时等风险。这是金三税务系统下房地产税务风险之一。

5.预收款项占收入比例大

倘若纳税者的预算款项占据了全部销售收入的百分之二十以上，就有很大的几率会被系统认作存在没有及时确定销售收入的行为。这是金三税务系统下房地产税务风险之一。

6.进项高于销项变动率

倘若纳税者在进项税额变动和销项税额变动之间的差距占到销项税额变动率的百分之十以上，其会被系统认作少计算收入以及虚假抵扣项税金额。这是金三税务系统下房地产税务风险之一。

（二）定性的指标分析

（1）开具、检验和核销，（2）不及时缴纳税金，（3）项目对外合同管理中的涉税风险，（4）违规取得增值税专用发票，（5）换开发票明细的风险，（6）片面的追求高税率，（7）税务系统存在滞留票，（8）发票抬头不一致，当前存在部分的子公司用集团的名义中标，子公司只管工程项目，由于业主的相关要求等等问题。使得采购的时候所获取的发票抬头是集团企业的名字，或者是集团外部单位的名字，却往往不是项目部门所属于的公司法人单位的名字。这会使得其面对重大的税务风险，因为使用的不是本单位的发票如成本费用，属于不符合规定的发票，也就不能够作为相应的税收凭证。其更不能作为相应的税前扣除的证据。税务部门有充足的证据可以对企业进行相应的纳税调整以及相应的处罚。这是金三税务系统下房地产税务风险之一。

1.代扣代缴的义务没有履行到位

根据税收税法的规定，项目部门在代发工作人员的工资以及施工队的工资时，企业需要履行一定的代发足额代扣代缴的义务。不过在现实的情况当中，出现了部分的问题。

①尽管按照了企业的工资标准进行打发工资的，但是没有进行足额的代扣。例如，企业的转奖金、相应的补贴等等，并没有合并到当个月份的代扣代缴之中。

②存在部分的劳务施工队根据架子队发放的工资结算方式，却没有进行代扣的个税。使得已經扣交的个人所得税因为工程资金的紧张或缺少，长期挂账，这会为企业带来相应的滞纳金以及罚款的风险。

三、对金三税务系统下房地产税务风险的相应防范措施

房地产企业的防范风险的能力取决于企业是否能够建立健全管理体系以及对于风险防范是否有敏感的意识。需要对所存在的相应风险进行控制，才能在最大的程度上防范风险。

（一）进一步建立健全管理体系

房地产企业需要以“增值税抵扣链条”作为主要的内容之一，才能将资金流、实物流以及票据作为中心，全面的展开，全面的覆盖相关的管理链条的诊断。以此在定期内全面又系统的收集无论是内部还是外部的相关信息。以此根据相关的实际情况，对风险进行识别、分析以及评估。并进一步查找房地产企业经营和管理活动，以及相应的业务流程中存在的税务风险等。对其涉税业务所存在的相应风险问题进行细致的梳理。制定出相应的风险清单，对流程进行切实的监督和防范。进一步确定风险管理的相应策略和应对措施。对于较为重大的涉税业务，需要推行相应的“法律法规意见书”的审核形式，对于那些比较薄弱的环节和流程，进行全面的管理和控制。这是对金三税务系统下房地产税务风险的相应防范措施之一。

（二）合理税务筹划

在房地产企业进行“营改增”之后，会不断的出台相关的政策，以此来完善房地产行业的抵扣链条，以此来减轻相应的税负。根据相关的法律法规规定，需要严格的禁止其要求外地的房地产企业在本地设定的分公司以及子公司，以此来尽可能的为企业营造一个更为公平和开发的市场环境。并需要在相应的市场和大型的工程项目部增加開设专门的发票代开点。为砂石土料销售的企业等提供专门开设发票的便利。并且进一步提升房地产企业购入建筑材料所需要获得的专业发票百分比。以此来作为房地产财务工作人员不断学习，熟悉相应政策的能力。识别相应的风险，进行风险的规避，进一步做好税务的筹划。以此来促进房地产企业的蓬勃发展。这是对金三税务系统下房地产税务风险的相应防范措施之一。

（三）融洽税企的关系

坚持“培育税基、培养税源”的基本理念，和相应的税务机关加强信息交流和联系。在不断的交流中增进税务机关与房地产企业之间的关系。需要格外的重视税务机关在审查以及自查等方面上是否存在有相应的涉税风险。进行科学合理的评测其风险是否会给放低产企业带来相对的负面影响。需要采取相关的措施，以及根据之前相关的案例进行分析，做到有理有据，并提前进行防范。以此来促进房地产企业的蓬勃发展。这是对金三税务系统下房地产税务风险的相应防范措施之一。

四、结束语

风险和收益始终是相互陪伴而存在的。房地产企业在追求相应的经济效益时，也需要加强对风险的考虑。倘若只是盲目的追求效益，而不考虑相应的风险问题，房地产企业注定是不能长久的，其会给企业带来不可预估的影响。而企业的管理者和负责人，特别是财务部门的人员，需要站在房地产企业发展的角度，以一个更加专业和客观的角度去处理相应的业务。以此，才能在最大程度上防范房地产企业的风险，进一步增加企业的收益，以此来促进房地产企业的蓬勃发展。

参考文献：

[1]陈黛斐，刘嘉怡，黄诗睿，温彩霞.金税三期鲲鹏展翼——金税三期工程在全国范围内推广上线[J].中国税务，2016，（12）.

[2]童洁.“金税三期”背后的税收风险管理微探[J].中国市场，2017，（17）.

[3]张枝清，孙建铖.“金税三期”背景下如何做好互联网信息采集助推纳税评估[J].天津经济，2017，（07）.

作者简介：

李海潮，北京星华蓝光置业有限公司。