烟草企业租赁合同的审查与风险防控

张超 山东临沂兰山区烟草专卖局

一、租赁合同的概念与特征

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同具有如下特征：

1.租赁合同为双务、有偿的合同。出租人应当将租赁物交付给出租人占有、使用、收益，承租人也应当支付租金。

2.租赁合同为诺成合同。只要出租人与承租人意思表示一致，租赁合同即成立，租赁物的交付不影响合同的成立。

3.租赁合同是转让使用权合同。出租人转移的，只是租赁物的使用权和收益权，而非租赁物的所有权。这是租赁合同与买卖合同的显著区别。

4.租赁合同具有一定的期限。承租人占有、使用租赁物都有一定的期限，如果期限过长可能导致出租人的权利虚化，不利于保护出租人的合法权利。因此，根据合同法规定，租赁期限不能超过二十年，超过的部分无效。

二、租赁合同审查的主要内容

根据合同法的相关规定，租赁合同的内容包括双方主体、租赁物的名称、用途、数量、价值、租赁期限、租金、租赁物的添附和维修、违约责任、争议解决办法等，下面逐一进行论述：

1.当事人主体。包括双方当事人的姓名（名称）、住所、负责人等信息。在租赁关系中，烟草企业一般为出租方，如果为承租方应当掌握出租方对租赁物是否拥有相应的处分权。有处分权是否要求出租人必须对租赁物拥有所有权呢？租赁合同中，出租人所转移的、承租人取得的，只是对租赁物的使用权和收益权，而非租赁物的所有权。这就说明出租人不一定是租赁物的所有权人，只要有权将租赁物的使用权、收益权转让给承租人的就可以作为出租人。

2.租赁物的基本情况，包括名称、规格、型号、位置、数量等。如果租赁物是房屋等不动产的，应当包括房屋的具体方位、面积、房屋质量等内容；如果租赁物是机动车的，应当包括机动车的型号、牌照、性能参数等内容。实践中，烟草企业的租赁物一般为房屋，此时，法规人员应当重点审查房屋的信息（如地址、面积、状态等）填写是否具体、明确、操作性强。

3.租赁期限及交付方式。租赁期限是租赁合同的重要内容，合同法对此有明确规定。租赁期限不得超过二十年，同时租赁期限超过六个月的租赁合同必须采取书面形式。租赁物的交付是实现合同目的的前提，根据租赁物的不同，其交付方式也不同，动产以交付实物为主要方式，不动产以出示所有权凭证、转交钥匙等为主要方式。还要明确交付的效果，也即出租方交付后，租赁物是否达到使用的条件，如在房屋租赁中部分场所设施尚未完全清除、原承租方尚未搬走等情形，出现这些情形极易损害承租方的利益。因此，烟草企业作为承租方时，应对此作出明确、具体的约定。

4.租金及支付方式。租金的数额由双方共同约定，但不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法的相关规定，如果租金的数额过高或者过低，一方可以自其知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求变更租金数额甚至撤销租赁合同。在约定租金数额时，除了用数字表示，还应当使用大写数字注明。租金的支付方式分为一次性全额支付和分期支付，一般约定为一次全额转账支付。

5.租赁物的维修。租赁物的性能对于双方当事人利益的实现有重大影响。在租赁物存有瑕疵或者被损害的情况下，约定谁承担维修责任是租赁合同的重要内容。维修是保持租赁物适合于使用收益状态的具体方式。根据合同法的规定，出租人承担维修责任，但也赋予当事人另行协商的权利。烟草企业既要对维修责任承担进行约定，还要对维修的具体范围进行约定。一般情况下，对租赁期间发生的租赁物的消耗品、附属品的维修由承租人自行承担，其他重大事项由出租方承担。

6.转租。转租是在承租人不脱离原租赁关系的情况下，将租赁物又出租给次承租人的情形。在转租关系中，原出租人仍是出租人，承租人则被称为转租人。由于租赁合同比较注重当事人之间的信用关系，次承租人对租赁物如何使用、收益，会直接影响到出租人的利益。合同法规定，转租应当经过出租人同意。为了避免纠纷，应当审查合同中是否明确转租的权利义务。从维护出租方利益考虑，应当严格限制转租行为；从承租方利益考虑，应在合同中直接赋予其转租权利。

7.添附及装饰物。包括是否能够添附以及添附物的归属。一般情况下，承租人为了实现租赁目的，会对租赁物进行添附或者装饰，以此增加租赁物的价值，更好地开展经营活动。但不当的添附或者装饰也会带来负面影响，甚至可能减损租赁物的价值。法规人员应当根据合同目的审查合同是否约定添附、添附的范围以及租期届满后添附物的归属，避免纠纷的发生。

8.违约责任及争议条款。违约责任与争议条款也是租赁合同不可或缺的内容。法规人员应当重点审查：违约责任约定是否具体、明确、具有可操作性，如可以约定违约金具体数额或者违约金计算方式，但根据相关司法解释违约金标准也不能过高，超过实际损失的百分之三十将不能获得法院的支持。是否约定管辖法院也是审查的重点，为更好地维护自身利益，烟草企业应当约定管辖法院在己方住所地，根据《民事诉讼法》相关规定在选择受诉法院时，应在合同条款中列明相应的连接点，如原告住所地、被告住所地、合同签订地、合同履行地等。