老证换新证： 是不变不换，还是有换就换

左旭

摘要：不动产统一登记以来，一方面是《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不得强制要求权利人更换新的权属证书，另一方面又是权利人积极主动依申请换发不动产权属证书。是不变不换、有换就换，还是可换可不换？针对此问题，从法律法规的高度及管理的角度，进行深入分析。

关键词：不动产登记；老证换新证；便民利民

中图分类号：F293.33 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2018）03-0044-46 收稿日期：2017-12-22

土地、房屋等不动产权利涉及千千万万家庭和单位，建立和实施不动产统一登记制度，是当前面临的一项重点领域的改革攻坚任务，也是社会各界关注热度极高和极广的一个话题。不动产统一登记制度将原分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门来承担，是中国不动产登记制度的重大突破。通俗地讲，原来一套房子由两个部门发两本证，现在由一个部门发一本证。根据《物权法》相关规定，由不动产登记中心向权利人颁发不动产权证书，这本证书就是权利人享有其不动产物权的证明。

原有的“国土证+房产证”，面对不动产权证书，一方面是《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不得强制要求权利人更换新的权属证书；另一方面又是权利人积极主动依申请换发不动产权属证书。是不变不换、有换就换，还是可换可不换？作为一线的不动产登记人，笔者从法律法规的高度，从管理的角度，也以一个普通的权利人身份，探讨一下老证换新证法与理的问题。

1“国土证+房产证”与不动产权证书是一样的吗？

第一，“国土证+房产证”分别有国土和房产两个证号，不动产权证书只有不动产权一个证号。

第二，“国土证+房产证”登记的是土地使用权人和房屋所有权人，不动产权证书登记的是权利人，根据《物权法》第4条规定：权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第三，“国土证+房产证”上分别按国土管理技术规程登记了地号和图号，按房产管理技术规程登记了丘（地）号，但两个证书登记的都是一个范围极大的地理空间，根本无法与该证书上权利人一一对应，一些市（县）国土证上登记的地号比例尺是1：10000，几个乡镇内的土地都是一个地号，根本没有什么实际功能和意义。而不动产权证书引入不动产单元号的概念，以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。

第四，不动产权证书整合了“国土证+房产证”权利类型、权利性质和面积的登记，清楚明白记载和登记了该不动产的相关信息，使得权利人可以一目了然地掌握其不动产的基本状况。

第五，“国土证+房产证”发证机关分别是***人民政府，证书上加盖的是***人民政府土地登记专用章；***房产管理局，加盖的是***房地产产权监理处的公章。而不动产权证书是***市（县）不动产登记中心颁发的，并加盖其公章。分别颁证显然是不科学的，在实际管理中也是矛盾重重，造成很多地方重房产证轻国土证，给国民经济和社会生活带来诸多的社会问题。

第六，“国土证+房产证”上有记事栏，土地转让、房屋抵押均在该栏目中进行记载，而现有的不动产转让将会发放新的证书，不动产抵押发放证明。

第七，版本也是不一样的，房产证只有一个通用版本，而不动产权证书是有单一版和集成版两个版本，单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利，而集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。例如，某市民名下有两套房产，如果两套房产在同一宗土地上，则两套房产登记在同一个不动产登记簿证上；如果两套房产在不同的宗地上，则要登记在两个不动产登记簿证上。

第八，除以上差别外，不动产权证书还增加了镭射区、二维码标志，符合现代信息社会的管理需要和行为习惯。

2“国土证+房产證”要换成不动产权证书吗？

既然“国土证+房产证”与不动产权证书在记载内容、表现形式、管理思路上有诸多区别，随着不动产权证书数量的增多，势必会影响到原有“国土证+房产证”在社会经济活动和普通民众心目中的公信力，越来越多的银行保险、担保抵押、社会组织更加倾向和引导客户将“国土证+房产证”换发成新证。而一些不动产登记机构依据《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效为依据，坚持“不变不换”的原则，拒绝为权利人换证的行为，实际上是对《暂行条例》断章取义和对国土资源不动产联席会议的片面解读。

不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。根据这一理念，不动产登记机构理所当然按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。如果“国土证+房产证”不换发为不动产权证书，那将使得这一部分不动产在登记簿数据库中不能得到充分的记载或根本没有记载，具体体现在以下几个方面：

第一，不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；第二，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；第三，涉及不动产权利限制、提示的事项；第四，其他相关事项。

可喜的是，很多不动产登记中心未雨绸缪，从管理和技术上提前组织，整合原有房产、国土登记档案系统，实现全区域不动产的整体落宗，从技术上实现了不动产登记提速、准确、增效。

3“国土证+房产证”换不动产权证书，如何办？

3.1坚持有换必换的原则

根据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，房屋应当与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致，是“国土证+房产证”换发不动产权证书的法律依据，当事人向不动产登记机构申请换发不动产权证书，只要符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原“国土证+房产证”，将补发不动产权属证书的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证上注明“补发”字样。

登记簿是不动产物权归属和内容的根据。登记簿册是实现“四统一”的一个重要抓手。登记簿的统一，既是统一登记的应有之义，又是统一信息平台建设的基础。《暂行条例》改变了现实生活中各部门分设登记簿的状况，《暂行条例》第8条对登记簿册的统一设立做了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法规制度层面上实现了登记簿册的统一。

3.2坚持集中换发的原则

不动产登记“四统一”中建立统一的信息平台主要有两方面的作用，一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易（包括融资担保）及更有效率的利用提供保障；二是通过对登记信息的整合，为不动产登记资料查询、不动产（土地、房屋和其他自然资源）管理等提供信息基础，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。《暂行条例》设专章（第4章）对登记信息共享与保护做了规定。

3.3坚持简化流程的原则

《暂行条例》的一个根本宗旨是便民，即方便群众申请登记，这是《暂行条例》自始至终贯彻的一项原则，第1条、第4条第2款对此有明确表达。在此指引下，《暂行条例》规定的不动产登记程序在相当程度上突出了便民特点。由于“国土证+房产证”换发不动产权证书，不涉及权利人及相关信息的变更和更正，建议不动产登记机构只要权利人依法申请符合条件的，不动产登记机构应当依法简化流程，即受理后登簿和颁证，把便民利民落到实处。

3.4坚持专窗办理的原则

之所以要对该类登记职责统一到专窗去办理，其目的在于明晰登记机构及其工作人员的职责，这也是不动产统一登记的目的之所在。避免当事人到多个部门或窗口跑、增加交易成本、损害交易安全。以减轻人民群众负担，简化办事程序，降低登记成本，提高登记效率。