网签在二手房买卖中法律效果之再厘定

2018-04-01王红

上海房地 2018年5期

文/王红

近年来，因网签而导致的合同纠纷不断增多，政策与法律之关系、行政手段与司法手段之关系往往是该类案件的争议焦点。本文以网签在二手房买卖中的法律效果为核心，阐述行政手段与司法手段的关系，并提出相关问题的解决方案，以期更好地发挥网签的作用，促进房地产市场和谐稳定发展。

一、问题的提出

王某、张某与房屋中介甲公司共同签订《房屋买卖居间合同》，约定了房屋的价格、网签时间、付款方式和违约责任等条款。王某从甲公司处得知，张某属限购对象，但甲公司称，可以保证于网签之日前使其符合限购条件。王某在《房屋买卖居间合同》上签字。

三方签订该《房屋买卖居间合同》后，张某依约支付了定金。到了约定进行网签之日，王某得知张某仍属于限购对象，遂向张某发出了解除合同的通知并将定金返还给张某。张某以王某违反定金合同为由将王某诉至法院，要求王某赔偿双倍定金之差额。

法院经审理认为，该案的争议焦点为：王某未依约进行网签的行为是行使法定解除权还是违约？在买受人不具备购房条件的情况下，双方能否实施网签行为？对此，双方均到涉案房屋所在地的房地产交易中心的服务窗口进行了专项咨询，但双方咨询的结果却大相径庭。张某的咨询结果是：尽管不符合购房条件，但不影响网签。王某咨询的结果却是：如果不符合购房条件，则不能进行网签，即便实施了网签，该网签也是没有任何意义的，因为对购房人是否符合限购对象的审查是在双方网签时进行的，如果在网签时为限购对象，则不能办理过户登记。只有在重新进行网签后，方能再办理过户登记。

从上述案件中我们可以看出，该纠纷的产生源于对网签之法律效果的认定不同。房屋登记部门对该问题有不同的理解，导致司法机关无法从行政机关得到依据，只能从法理上进行分析，作为解决该问题的切入点。

二、网签在二手房买卖中的法律效果

“网签”即“网上签约”的简称,是与传统的现实交易相区别的一种签约方式，即房产主管部门设立了一个网络交易平台，当事人就二手房买卖的内容经协商达成一致后，通过在网络交易平台上签约的形式完成交易。

在房屋买卖中根据房屋出售的次数，网签分为一手房买卖中的网签和二手房买卖中的网签。一手房网签和二手房网签最大的区别在于：一手房网签后需要到房屋登记管理部门进行备案，起到确权的效果，而二手房买卖不存在备案。因此，二手房网签的法律效果不同于一手房网签。鉴于一手房网签和二手房网签的区别，本文立足于二手房网签之法律效果的研究。笔者认为，网签在二手房买卖中的法律效果体现在以下两个方面。

（一）从物权角度看，实现预告登记之准物权效果

网签作为一种行政管理手段，对上海房产管理系统来说，一旦进行网签，该房屋即不能再与其他买受人在网上签订房屋买卖合同，即起到了预告登记之效果。因网签具有该种法律效果，因此，在上海，网签后产生的物权纠纷，比如房屋买卖后又发生抵押权争议的纠纷，就不存在了。

（二）从债权角度看，实现合同有效之法律效果

1. 网签时双方均无限制之法律效果：在二手房买卖过程中，若买卖双方均无任何限制，则网签合同存在两种情形，一种是仅有网签版的房屋买卖合同，另一种是除了网签版的房屋买卖合同外，尚有其他版本的房屋买卖合同，这种情形多为规避税收所致。有人认为，该种情形符合《合同法》第52条第3项，即以合法形式掩盖非法目的之情形，故无效。司法实务一般认为，在这种情形下，不因规避税收而认定网签合同无效。理由在于：房地产买卖过程中的税收征管并不以双方签订的合同价格为依据，而是以第三方评估机构所出具的价格为依据，故不存在可以通过约定来规避税收之问题。因此，该种情形下所签订之合同，无论该合同内容是否与其他版本合同一致，仍不影响其效力，仍应为有效。

2. 网签时买受人属限购对象之法律效果：网签时买受人属限购对象者，即上文中提到的案例之情形，网签之法律效果究竟为何，是目前尚有争议的问题。对此，笔者认为，在此情形下，网签的法律效果应当在于确定双方合同的有效性。

合同有效性确认的关键在于对双方意思表示真实的认定，即在买受人属限购对象时，是否认为双方已就房屋买卖达成合意。笔者认为，网签应当视为双方当事人在均符合房屋买卖的前提下达成的合意。因此，一旦进行了网签，若合同在继续履行的情况下无法办理过户，即构成违约。若出卖人在网签前即知晓买受人属限购对象，对于因此产生的无法继续履行而致买受人之违约则应承担相应的责任。

从法理角度看，对上述观点应当没有疑问。疑问在于，若尚未进行网签，但已明知即便进行网签，合同在继续履行的情况下也无法办理过户，是否能行使法定解除权？该问题是上文中案例的争议焦点。对此，笔者认为，在此情况下应当认为守约方可以行使法定解除权。在因买受人违反限购规定导致预期违约的情况下，不认定出卖人可以行使法定解除权，将会极大地扰乱交易秩序，给限购政策的落地造成障碍。

在实际操作过程中，有很多房屋置换的情形采取此操作，即在不符合限购政策的情况下进行网签，在获得购房资格后再重新签约，并视该种行为为合法，有些判决也支持了这种行为，实是对法律的误解。

在不符合限购政策的情况下进行网签，因限购并非法律、行政法规的强制性规定，认为合同有效是没有问题的。但是在其获得购房资格后再重新签约，实际上是双方当事人将原合同的协议解除后又订立了一个新的合同，哪怕所有合同条文内容完全一致，也不能否认这是两个不同的法律关系。因此，在买受人不符合购房条件期间，出卖人应当可以行使法定解除权而不视为违约。

有人认为，如果支持出卖人在此情况下可以行使法定解除权而不视为违约，将会纵容出卖人不断地跳价，从而促进房价的上涨。笔者认为，这种担心是没有必要的。正常情况下，在买受人没有违约的情况下，出卖人解除合同将构成违约，承担相应的违约责任即可。目前因房价处在上涨的趋势中，才会有此担忧，若是处在房价下降的趋势中，是否还会有此担忧？法律的判断并不应随着房价的上涨或下降而改变，而是取决于基础法律关系的认定。

综上所述，网签既能产生准物权的法律效果，也能产生债权的法律效果。一般而言，一个民事法律行为仅产生（准）物权的效力或债权效力，网签之所以可以产生两个效力，是基于网签中存在第三方（行政管理部门）的介入所致，但不可因此忽视当事人之间的基础法律关系，从而避免产生更多的问题。

三、问题的解决

在现有条件下，如何解决在网签时不审查购房资格所带来的纠纷日益增多且判决各异之问题，笔者认为可以从以下两个方面着手。

（一）事前监管与事后监管的抉择

对该问题的解决，在网签时即审核其购房资格当然是治本之法，但从操作性角度看，笔者认为，可以根据现状，采取严格事后监管之方式，即在办理过户登记时，依网签时买受人是否具有购房资格进行严格审查，若发现网签时不符合购房资格的，应予以驳回，当事人之间基于此产生的纠纷，由司法途径予以解决。

（二）行政手段与司法手段的结合

网签毫无疑问是行政机关在履行职能过程中采取的一项行政手段。在网签过程中产生的争议诉至司法机关时，司法机关应严格按照网签的法律效果来审理。对于属于限购对象仍擅自进行网签的，在现有行政法律法规没有行政处罚措施的情况下，应当确认其系违约方，由其承担合同不能继续履行的全部责任，若双方均知其限购身份，则双方各自承担相应的责任。司法机关同时应据此向行政机关发出《司法建议书》。

行政管理机关建立相关失信人制度，对于通过房产中介机构进行网签者，房产登记管理部门在收到《司法建议书》后，可以将该中介机构列为失信人，并据此追究相关房产中介的责任，比如暂停其网签功能。若无房产中介机构参与者，则将违约者列为管理失信人，延长其限购之时间。