债务清偿期限届满后达成的“以房抵债协议”中的法律实务
2018-07-25吴定贵
文/吴定贵
债务人在债务履行期限届满后不能清偿债务的,以物抵债是其可选择的清偿方式之一。而在实务中,房屋是一种重要的资产类型,当事人往往会采取以房抵债的方式偿还债务,并签订以房抵债协议,以房产转让代替原债务的履行。那么,以房抵债协议系实践性合同还是诺成性合同?“新债”与“旧债”的关系是什么?以及以房抵债协议未履行完成该如何主张权利呢。本文拟根据相关法律、行政法规的规定和最高人民法院的相关案例,对前述问题进行梳理与分析,以供探讨。
一、关于以房抵债协议系实践性合同还是诺成性合同的问题
根据合同成立是否必须交付标的物为要件,合同可分为诺成性合同与实践性合同。实践性合同又称要物合同,系指除当事人双方意思表示一致外,还须交付标的物或完成其他现实交付才能生效的合同;诺成性合同系指当事人一方的意思表示一旦经对方同意,即能产生法律效果的合同。实践性合同和诺成性合同的根本区别在于是否以交付标的物为合同生效条件。因此,根据最高人民法院的相关案例,债务清偿期限届满后,债权人与债务人之间达成的以房抵债协议存在从“实践性合同”到“诺成性合同”的转变过程。
(一)以房抵债协议系实践性合同的案例
最高人民法院在 (2011)民提字第210号(载于《最高人民法院公报》2012年第6期)成都市国土资源局武侯分局与招商(蛇口)成都房地产开发有限责任公司、成都港招实业开发有限责任公司、海南民丰科技实业开发总公司债权人代位权纠纷案的公报案例中认为:“成都港招公司与招商局公司双方协议以土地作价清偿的约定构成了代物清偿法律关系。依据民法基本原理,代物清偿作为清偿债务的方法之一,是以他种给付代替原定给付的清偿,以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件,在新债务未履行前,原债务并不消灭,当新债务履行后,原债务同时消灭。”此观点可概括为以他种给付代替原定给付的清偿,以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件,即以房抵债协议系实践性合同。
(二)以房抵债协议系诺成性合同的案例
最高人民法院近年来在中国裁判文书网上公布的几份裁判文书中,均认定以房抵债协议系诺成性合同。
首先,最高人民法院在指导案例72号汤某等诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中认为:“民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中,当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。”“本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,通过将彦海公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之义。”
最高人民法院在(2016)最高法民终484号(载于《最高人民法院公报》(2017年第9期)通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案的公报案例中认为:“以物抵债,系债务清偿的方式之一,是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排,故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定,应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言,除当事人明确约定外,当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议,并不以债权人现实地受领抵债物,或取得抵债物所有权、使用权等财产权利,为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同即为有效。”
最高人民法院在(2015)民一终字第308号汕头市潮阳建筑工程总公司、贵州华城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事裁定书中,直接认定以物抵债协议系诺成性合同。同时,最高人民法院在(2017)最高法民申128号和(2017)最高法民申2480号案件中,也作出了类似的认定。
综上所述,债务清偿期限届满后,因债务人不能清偿债务,债权人与债务人达成的以房抵债协议,在当事人没有特别约定的情况下,只要不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形,应当以尊重当事人的意思自治为基本原则,不以债权人取得房屋所有权为该协议的成立或生效要件,即认为以房抵债协议系诺成性合同。
二、关于以房抵债协议中“旧债”与“新债”的关系
债务清偿期限届满后达成的以房抵债协议,使债务人产生了“新债”,而原债务则变成了“旧债”。那么,对于“新债”与“旧债”的关系该如何认定呢?
最高人民法院在(2016)最高法民终484号案中认为:“当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,可能构成债的更改,即成立新债务,同时消灭旧债务;亦可能属于新债清偿,即成立新债务,与旧债务并存。基于保护债权的理念,债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意,否则,当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,性质一般应为新债清偿。换言之,债务清偿期届满后,债权人与债务人所签订的以物抵债协议,如未约定消灭原有的金钱给付债务,应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式,而非原金钱给付债务的消灭。”“在新债清偿情况下,旧债务于新债务履行之前不消灭,旧债务和新债务处于衔接并存的状态;在新债务合法有效并得以履行完毕后,因完成了债务清偿义务,旧债务才归于消灭。”此外,最高人民法院在(2011)民提字第210号也阐述了类似的观点。
因此,基于保护债权的理念,若当事人在以房抵债协议中没有明确约定旧债务消灭的,则在新债务履行完成之前,旧债务不消灭,新债务合法有效并履行完毕后,旧债务才归于消灭。
三、关于以房抵债协议履行中的问题
(一)以房抵债协议已履行完成
以房抵债协议已履行完成,并办理房屋所有权转移登记手续后,债务人或利害关系人能否主张该协议无效、变更或撤销?事实上,以房抵债协议是一种财产转让行为,受《合同法》的约束。
首先,以房抵债协议系诺成性合同,基于尊重当事人意思自治的原则,只要当事人意思表示一致即可成立并生效。当然,若以房抵债协议存在《合同法》第五十二条规定情形的,债务人或利害关系人可以向法院主张该协议无效。另外,根据最高人民法院指导案例72号的观点,对于借款合同到期后达成的以房抵债协议,即使该协议不存在无效的情形,法院也应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款,即将违法高息合法化。
其次,《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的(;二)在订立合同时显失公平的。”因此,若以房抵债协议系因重大误解订立或在订立合同时显失公平的,当事人一方可以主张变更或者撤销。
最后,《合同法》第七十四条规定:“债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”因此,若在签订以房抵债协议时,债务人存在以明显不合理的低价转让财产,对其他债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以主张撤销。
(二)以房抵债协议未履行完成
在签订以房抵债协议后,债务人拒绝全部或部分约定义务的,债权人该如何主张权利呢?
首先,在以房抵债协议合法有效并还能继续履行的情况下,债权人可以基于协议约定要求债务人继续履行。最高人民法院在(2016)最高法民终484号案件中认为:“当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务,这是合同履行所应遵循的基本原则,也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。据此,债务人于债务已届清偿期时,应依约按时足额清偿债务。” 最高人民法院在(2015)民一终字第308号汕头市潮阳建筑工程总公司、贵州华城房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事裁定书中认为:“以物抵债协议为诺成性合同,如果债务人尚未履行,债权人当然有请求继续履行的权利。”此外,最高人民法院在(2017)最高法民申2480号闫某、杜某再审审查与审判监督民事裁定书中,也表达了类似的观点。因此,根据《合同法》第一百零七条的规定,债务人不履行以房抵债协议或者履行以房抵债协议不符合约定的,债权人有权要求债务人继续履行。
其次,在以房抵债协议不能继续履行的情况下,债权人可以要求债务人履行旧债务。在以房抵债中,往往因为抵债房屋已销售、被查封或已抵押给第三人,导致以房抵债协议不能继续履行。对于此类情形,最高人民法院在(2016)最高法民终484号案件中认为:“若新债务届期不履行,致使以物抵债协议目的不能实现的,债权人有权请求债务人履行旧债务;而且,该请求权的行使,并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。”同时,根据上述对“新债”与“旧债”之间关系的分析,在以房抵债协议不能继续履行致使协议目的不能实现的情况下,债权人可以要求债务人履行旧债务。
第三,债务人不能直接主张享有抵债房屋的所有权。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条也规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此,房屋作为不动产,应当经依法办理转让登记手续,才发生物权效力;未经登记,不发生物权效力。同时,最高人民法院在(2015)民一终字第308号和(2015)民申字第2642号案件中也认定,在交付及房屋产权变更登记登记完成前,房屋的所有权并不发生变更,债务人对房屋不享有合法的所有权。因此,签订以房抵债协议后,债权人并不当然享有抵债房屋的所有权,也不能直接主张享有抵债房屋的所有权。在债务人不履行的情况下,债权人最终只有通过上述两种方式主张权利,即要求继续履行,或恢复旧债务的履行。此外,《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》(自2018年3月1日起实施)第六条中也明确规定,当事人达成以物抵债执行和解协议的,人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。
四、总结
综上分析,最高人民法院从贯彻合同自由原则的角度,越来越尊重当事人之间的意思自治,并积极维护交易安全。以房抵债协议属于诺成性合同,不以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件。但是,若以房抵债协议存在《合同法》第五十二条和第五十四条的情形,当事人可以向法院请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销;若以房抵债协议存在《合同法》第七十四条规定的情形,利害关系人可以向法院请求撤销以房抵债协议。当然,无论是无效还是变更、撤销,权利主张人应当负主要的举证责任;若不能举证或举证不能达到证明目的的,相关主张也不能获得法院的支持。